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上周，华为一口气拿下松山湖4宗教育地块，总价约1.05亿元，总面积超10万㎡，上半年土拍也随之落幕。

2024上半年，东莞的土拍市场寒意更甚，热度大不如前，房企拿地也变得更加冷静和谨慎。

在“去库存”的主基调下，今年上半年东莞的土地供应量和成交量大幅萎缩。受政策影响，上半年土拍市场一度处于停摆状态，土拍市场陷入困局。

土拍市场冷清

上半年东莞商住地0成交

2024上半年的东莞土拍，可以用“惨淡”来形容。

据合富大数据显示，2024上半年东莞共出让43宗地块，其中包括2宗商服用地、36宗工业用地、1宗医疗卫生用地、4宗教育用地，出让金额分别为2.44亿元、17.37亿元、0.18亿元、1.05亿元。

两宗商服用地分别位于滨海湾新区和东城两大核心区域，其中东城体育公园旁的商务金融地块（编号2024WG004）吸引了三家房企争抢，历经11轮报价，最终由广东新虎威物业管理有限公司竞得，总价约1.15亿元，折合楼面价约8368元/㎡。

然而，在商住地方面，东莞却“颗粒无收”。

上半年东莞仅挂牌1宗商住地块（编号2024WR001），位于万江街道龙湾北片区和谐路东侧，毗邻爱迪花园、龙湾广场，与万江实验小学仅一路之隔。地块一线临江，视野开阔，地理位置和景观资源较优。

该地块占地面积为37498.1㎡，容积率上限为2.78，计容总建面约10.42万㎡，建筑密度不超过45%。地块起拍总价为13.5亿元，剔除配建后折合可售楼面价约14492元/㎡，原定于6月21日上午10点正式开拍。

不过，在临开拍前，6月18日，地块宣告提前终止出让。截至终止时，土拍页面上仍显示“暂未产生报价”，地块提前终止挂牌，或许也跟无企业竞价有关。

梳理近几年的土地挂牌和成交数据可以发现，和去年同期相比，今年上半年土地供应量大幅下降八成，而土地成交规模已连续4年呈现缩减趋势。

值得一提的是，上半年商住地成交挂零的情况，在过去10年中从未出现过。即便实在2017年市场供需低潮期，东莞半年也能成交1宗宅地，今年这样的情况实属罕见。

上半年挂牌7宗旧改

居住类旧改也难逃“终止”命运

旧改方面，上半年挂牌招商的旧改主要集中在第一季度，以“工改工”更新单元为主。上半年挂牌的7宗旧改中，有5宗属于工业类旧改，均已顺利出让。

而仅有的两宗居住类旧改单元，也难逃提前终止的命运。

寮步镇上底村居商类更新单元，用地面积约17.85万㎡，计容总建面约33万㎡，起拍价约8.9亿元，原定于3月8日起拍，开拍前一天终止出让。

寮步镇富竹山村居住类更新单元，总占地约31.5万㎡，计容总建面约50万㎡，起拍总价约21.8亿元。项目原定于3月28日起拍，也因无房企参与竞价而提前终止。

近两个月，虽然东莞城中村旧改不断传来新进展，但并无挂牌招商的项目。

总体来看，无论是商住地还是居商类旧改，东莞上半年的土拍成绩确实不够出彩，不管是挂牌启动时间还是土拍成交结果，都处于延后、下滑的状态。

下半年已经启动，东莞土拍市场能否扭转颓势尤为关键。

根据今年的土地供应计划，虽然土地供应量较去年大幅缩减，但还是有不少“压箱底”的靓地正在等待出让。期待东莞CBD和东城的几宗优质地块顺利挂牌，扳回一城。

此外，土地成交“哑火”，一方面是市场环境所致，开发商拿地变得愈发谨慎，另一方面也与存量房基数较大、集中火力“去库存”有关。

土地供应和成交减少，对于新房市场来说也是个好消息。这意味着未来一段时间，新入市的纯新盘会越来越少，目前在售的存量新房市场竞争压力也会相应减小，新房库存也会逐渐下降。

在这种状态下，新房市场才能扭转下行趋势，止跌回升。