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乐居楼盘测评系列 测评师：吴晓燕

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

建鼎汇悦靠近松山湖CBD中央生活住区，3公里范围内有松山湖北站、万象汇商圈、欢乐海岸等配套。

【项目亮点】

1、建鼎汇悦邻近松湖北站，靠近松山湖CBD中央生活住区，由金兴路转入新城路，可直达松湖北站CBD。

2、建鼎汇悦距离万象汇、华侨城欢乐海岸约3公里，周边还有万科生活广场、万润广场、欧尚购物中心等配套。

3、建鼎汇悦容积率约2.2，绿化率30%，楼下即为约7.5万㎡的金山湖，享一线湖景。

【价格分析】

建鼎汇悦位于寮步凫山片区，是寮步最早的旧改片区之一，也是寮步政府重点打造的集居住、商业、教育、生态于一体的新兴CLD。该片区有超10宗R2用地与R3用地聚集，用以承接因松山湖产业而聚集的大量高科技人才的居住需求。凫山片区是寮步离松山湖最近的区域，未来也是寮步重点建设片区，在松山湖的带动下，配套将会逐渐完善，承接深圳、广州和松山湖等周边的产业辐射。随着松山湖CBD的发展，引入大批高素质人才和强大的消费能力，将会利好周边区域。寮步在售/待售楼盘约10个，在售项目大部分是尾盘。近几年来寮步的新盘入市量并不多，目前在售楼盘有南山悦府主推95-120㎡3-4房，均价2.5万/㎡，保利越秀金茂松湖云禧主推98-142㎡3-4房，价格在2.8万-3.2万之间，建鼎源悦尾盘在售，主推115-130㎡四房，均价3万/㎡。从2019年开始寮步的房价一路飙升，直至2021年寮步房价超过了3万元，是寮步的高光时刻，现在寮步价格开始下跌，重新回归到二字头时代。

在松山湖片区可售楼盘资源紧缺的情况下，建鼎汇悦所在区域的二手房价普遍都在下跌，项目定价也是非常关键。

【楼盘规划】

建鼎汇悦位于东莞市寮步镇凫山村金兴路与兴山路道路交叉口，汇悦是继源悦之后建鼎集团又一新作，以金山湖湖景为核，延伸社交空间，项目总占地面积为23546.43㎡，建筑面积77139.55㎡。

项目整体楼栋呈现围合式布局，由7栋住宅楼和少量独立商业组成，共有522户，容积率约2.2，绿化率30%。

小区规划有约5000㎡的超大中心花园，楼间距宽，景观和视野开阔，外立面由类幕墙和铝板打造，大面积玻璃建筑立面。五大架空层独立设计，儿童游乐园、运动健身场、妈咪交流荟、长者悦活馆、邻里社交所，打造开放共融的社区交互空间。

【楼盘基础信息】

1、本盘的容积率为2.2，整体居住舒适。

2、园区绿化覆盖较多，居住舒适度高。

3、塔楼：居住密度、采光、通风方面会受到影响。

【户型分析】

A1-三居室-建面约89㎡

建鼎汇悦主力户型有三种，分别是建筑面积约89㎡3室2厅2卫、104㎡4室2厅2卫以及117㎡4室2厅2卫，都是精装修交付。

建面约89㎡3房2卫A1户型，南向竖厅，动静分区。配备U型厨房、嵌入式双开门冰箱位，有足够的收纳空间，刚需首选。

B-四居室-建面约104㎡

建面约104㎡4房2卫B户型，实用率高，5.8米面宽阔绰大横厅，南北对流。独立入户玄关，三次卧空间可自由组合，业主可灵活切换2-4房，配备LDK客餐厨一体化设计，无论是未来二胎家庭、还是需要满足长辈同住，能一步到位置业。 

C-四居室-建面约117㎡

建面约117㎡4房2卫C户型，南北对流奢阔尺度客餐厅，采取LDKB一体化设计，通过衔接景观阳台，享一线湖景。另外配备了U型厨房、全屋7大功能性飘窗、主卧套间等。

【交通出行】

轨道交通：建鼎汇悦距离松山湖北站约3公里，莞深快轨、莞惠城轨、东莞地铁3号线（规划中）均有在松山湖北站交汇，便捷通达东莞中心城区、惠州等地。▲建鼎汇悦交通示意图未来将有4条轨道在松山湖北站接驳，包括莞深快轨、莞惠城轨。其中东莞地铁3号线与深圳地铁11号线接驳，5号线与深圳13号线接驳，届时乘坐轻轨抵达珠三角各城市。

公共交通：建鼎汇悦周边直线1公里范围内约6个公交站，LA6路直达项目附近金山湖站，另有松湖传奇公交站，松山湖3路a线、松山湖3路b线、高新区公交3路a线、高新区公交3路b线、寮步a6路等公交线路，总体来说，项目的交通配套有待提高，业主出行基本靠自驾，对于老人和小孩来说不方便。 

自驾：建鼎汇悦项目周边有3快速、3主干道、6高速，自驾比较方便。项目属于环松山湖CBD片区，但处于寮步、松山湖、大朗的交叉地带，邻近新城路、松山湖大道、生态园大道三大主干道。约1.5km广龙高速东坑出入口（预计今年9月通车），有莞深、潮莞、南光、莞佛、虎岗、五大高速环绕，去往广州深圳较便利，另有松山湖大道、生态园大道、莞樟路三大快速，通达东莞主城区。

交通点评：交通是一个城市的动脉，买房自住的情况下，交通配套确定了居民的生活圈。多样化、便捷的交通将缩短购物、通勤、旅行、上下学的时间，极大提升生活满意度和幸福感。

【周边配套】

教育配套：建鼎汇悦旁边的源悦规划有4000㎡公立幼儿园，可供业主子女就读，另外项目直线距离3公里范围内还有2所中学、2所小学、4所幼儿园，分别是晶晶幼儿园、澳睿幼儿园、丽晶幼儿园、海威尔幼儿园，凫山小学、华衍学校、寮步中学、香市中学等。

医疗配套：距离建鼎汇悦直线距离3公里有寮步医院、东莞市中医院、大朗医院。另外东莞康华医院华为分院距离楼盘2.2公里，为医疗需求提供了保障。

商业配套：简单购物和用餐的话，还是没问题的，隔壁的中惠松湖城、万科松湖传奇已发展为小规模商圈，有一定数量店铺、小超市，可以解决日常生活需求。距离较近的商场有凫山商业步行街、凫山综合市场、大润发时代广场。如果追求高端一点的消费，需要到3公里左右的万象汇、以及大朗镇环球贸易广场、7.2公里外的松山湖万科生活广场。不过华润万象汇开业之后，建鼎汇悦自身商业配套短板得到了很大的改善。

公园配套：楼下即是金山湖、市政休闲广场、社区艺术美学园林，距离项目直线距离3公里范围内有月荷湖公园、篮球公园、松湖烟雨、松湖花海、梦幻百花洲、状元笔公园等景观资源，另松山湖图书馆、松山湖文化长廊、松山湖生态城市科普馆、望野博物馆环伺周边。

配套点评：从寮步整体的发展上来看还是值得入手的，目前寮步房价重回2字头，有一定的价格优势，而且寮步是连接松山湖和东城的重要地段，可以说是东城和松山湖购房者的一号备胎，实力不容小觑。

建鼎汇悦主推89-117㎡三至四房，适合寮步及周边镇街的刚需群体。

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