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乐居楼盘测评系列 测评师：陈逸思

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

地处滨海湾中央居住区，西侧200米即达狮子洋滨江长廊，主推约81-125㎡聆江高层洋房。

【项目亮点】

1、越秀美的天悦江湾紧邻滨海湾新区，总投资超4000亿，打造未来大湾区创新发展新高地和东莞的新经济引擎。

2、越秀美的天悦江湾周边汇聚南沙大桥、穗莞深城轨、沙田大道等交通要道，畅达广州、深圳、东莞市区等地。

3、越秀美的天悦江湾毗邻狮子洋，距离狮子洋滨江长廊仅约200米，坐拥一线江景，景观资源优越。

【价格分析】

沙田镇北接水乡片区，南接厚街虎门，同时串联东莞与广州南沙，交通和区位上的优势为沙田楼市提供了发展机遇。近年来，随着滨海湾新区的规划落地和建设，沙田房价也有了明显上涨。越秀美的天悦江湾已开放营销中心，该项目地块于去年9月1日由越秀地产以18.75亿总价竞得，折合可售楼面价15082元/㎡。6月16日，越秀美的天悦江湾获得首批预售证，共推出129套房源，高层洋房主力户型为建面约82-126㎡三四房，整体备案均价约26313.38元/㎡，价格区间为23595.1-28539.91元/㎡，产品为精装备案。沙田的新房供应一向不多，除越秀美的天悦江湾外，目前在售的一手楼盘还有3个：碧海云天海岸城，现楼在售，主推约115-140㎡三四房，均价约2.3-3万元/㎡；位于碧海云天旁边的楼盘天琴湾，均价约23500元/㎡；紧邻南沙大桥的海上明悦，在售85-120㎡三四房，毛坯均价约2.1万元/㎡起。

相较于虎门、长安3万+甚至4万+的房价，沙田的新房房价还停留在2字头，是价格洼地。当前沙田一线江景住宅的价值还没有得到真正释放，未来等生活配套完善以及滨海湾新区建设完成后，房价还有上涨空间。

【楼盘规划】

越秀美的天悦江湾由实力国企越秀地产联合美的置业打造，占地约6.6万㎡，总建面约20万㎡，容积率为2.2，绿化率约35%，是一个低密江景宜居大盘。项目规划建设44栋住宅楼，其中10栋为20-26层高的高层洋房，34栋为低层别墅，总户数为1135户。小区为全南向塔楼设计，采用点式围合布局，蝶式楼体结构。各栋之间相互错开，视野开阔，户户朝南，南北通透，且拥有南北双向开阔的景观视野。

社区内部打造了一轴一环九景的大园林，设置了健康慢跑环、全龄活动空间、中心泳池、休闲花园、休闲静享空间等，同时引进了美的5M智慧健康社区，在享受美好生活的同时尽享高端科技感。

【楼盘基础信息】

1、越秀美的天悦江湾总建面达20万㎡，项目体量较大，内部配套有五大主题泛会所，生活较便利。

2、越秀美的天悦江湾容积率仅有2.2，低于一般住宅小区3.0的容积率，视野开阔，居住舒适度较高。

3、越秀美的天悦江湾绿化率约35%，园林绿化面积较大，小区环境优美，舒适宜居。

【户型分析】

81㎡-三居室-建面约81㎡

越秀美的天悦江湾主推约81-125㎡三至四房洋房，主力户型共有三个，分别为建面约81㎡三房两厅一卫、约96㎡三房两厅两卫、约125㎡四房两厅两卫。

约81㎡三房一卫户型，传统竖厅设计，将三个卧室置于室内一侧，厨房、餐厅、客厅等活动区域置于外侧，动静分区。客厅和卧室三开间朝南，阳台和采光飘窗均为L型设计，享270°观景视野。公卫设置在卧室和客厅之间，方便起居。但卫生间门与次卧门相对，使得卧室容易受到潮湿水汽影响。

96㎡-三居室-建面约96㎡

约96㎡三房两卫户型，采用LDK一体化设计，将厨房、餐厅、客厅共处于一个开放空间，有效地提高了空间利用率，让视觉变得更开阔。约5米的阔景阳台连接客厅和次卧，通风采光俱佳。主卧为套房设计，带有独立卫浴和采光飘窗，私密性较强。

【交通出行】

轨道交通：越秀美的天悦江湾直线距离穗莞深城际东莞港站约3.3公里，穗莞深城际主线北起新塘南站，南至深圳机场站，全长76公里。在东莞港站搭乘穗莞深城轨，向北两站可到达东莞西站，换乘莞惠城轨，向南两站可到达虎门北站，换乘广深港高铁，5站可到达新塘南站，9站可到达深圳机场站，轨道交通较便利。

公共交通：越秀美的天悦江湾直线距离1公里范围内分布有3个公交车站，分别是泊丽湾碧桂园站、杨公洲市场站、三和桥站。其中，距离最近的是泊丽湾碧桂园站，约278米，途经公交线路为286路。搭乘286路公交车，1站可达先锋海鲜市场、9站可达东莞港城轨站、19站到达虎门港码头站。项目周边公交车站和线路较少，公共交通较不便。

自驾：越秀美的天悦江湾位于沙田北部，紧邻厚街镇，与中心城区之间的通勤比较便捷。经沙田大道、家具大道、港口大道、莞太路等主干道可快速到达虎门、厚街。经南沙大桥可直达广州南沙，经广深沿江高速、莞佛高速、京港澳高速、广龙高速等四大高速可畅达南沙、前海。同时横跨广州和东莞的超级工程狮子洋通道也即将动工建设，未来去往广州、中山、顺德、江门等地都更加便利。

【周边配套】

教育配套：越秀美的天悦江湾直线距离3公里范围内分布有5所幼儿园，先锋幼儿园、军埔幼儿园、沙田中心幼儿园、军埔第二幼儿园、涌口幼儿园；2所小学，沙田中心小学、腾辉学校小学部；2所中学，腾辉学校初中部、沙田中学。目前项目周边的教育配套还不够完善，但旁边还规划有两块教育用地，一块未来将建设9班幼儿园+48班小学，另一块则计划打造成21班幼儿园。

医疗配套：越秀美的天悦江湾周边缺乏优质医疗配套，直线距离5公里范围内分布有沙田医院、厚街医院、东莞仁康医院三所较大型的综合性医院。其中，距离最近的二甲医院是沙田医院。另外，距离项目约2公里处还有一所社区平价医疗门诊。

商业配套：越秀美的天悦江湾周边缺乏大型商业综合体，商业配套有待进一步发展。目前越秀美的天悦江湾附近的商业以周边成熟社区底商、杨公洲村内的小卖部、便利店、餐饮店为主。距离项目约1公里处分布有杨公洲市场、金田海鲜市场两个综合市场。至于大型商业，则需要自驾前往沙田镇中心君汇缤纷城、万隆购物广场、东港城、约克时代广场等繁华商圈。

公园配套：越秀美的天悦江湾景观资源丰富，西侧约200米直达狮子洋滨江长廊，坐享一线江景。周边3公里范围内还有石角公园、凤山公园、红花林公园、沙田龙舟公园、海月风帆公园、西社仁轩公园等公园配套。

越秀美的天悦江湾位于沙田镇，紧邻滨海湾新区，享高科技人才红利，能够承接滨海湾新区外溢客群。

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