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乐居楼盘测评系列 测评师：陈逸思

买房无小事，细节是大事。帮助购房者在买房前，全面透彻的了解一个项目的优劣就是我们的工作。由专业的测评师用最理性、全面的测评帮您了解项目的优劣。我们会现场实勘，帮您挑热盘、赏户型、看配套，给您最真实人居体验。

【评测师点评楼盘】

万科瑧山悦位于厚街文化公园对面，主力户型为建面约180-210㎡瑧系洋房和400-430㎡品质家墅。

【项目亮点】

1、瑧山悦距离环莞快速入口仅约800米，接驳=京港澳高速、广深高速等高速路，快速通达广州、深圳等地。

2、瑧山悦位于厚街镇中心区板块，紧邻厚街文化公园、厚街镇政府、交警大队等市政配套，生活氛围浓厚。

3、东莞首创品字形家墅，超20米南向大面宽，多层次露台功能区，营造高端舒适的生活体验。

【价格分析】

厚街有着靠近城区的便捷和滨海湾新区的热度加持，区位条件得天独厚。2021年是厚街楼市发力的一年，随着一大波新盘的入市，厚街楼市表现也火热了不少。瑧山悦首批拿证毛坯备案均价约3.8万元/㎡，最高达到约4.1万元/㎡。除瑧山悦外，厚街目前在售的一手楼盘有：同样位于厚街镇中心板块的低密度项目万科中天·金域世家二期，均价约26500元/㎡；地处豪宅板块、周边生态景观、名校资源环绕的厚街“地王”项目卓越大中·晴熙云翠，均价约3万元/㎡；去年12月份开盘，去化效果良好的佳兆业阳光城时代天韵，11月加推新货，均价约28000元/㎡；还有备受关注的珊美TOD项目康华云溪也即将入市，毛坯吹风价约3万元/㎡。在二手房方面，目前厚街具有代表性的楼盘有几个：距离瑧山悦约1公里，同样位于中心板块的卓越维港，目前市场上放盘房源较少，多为刚满两年的次新房，挂牌价3.3万元/㎡左右；卓越维港对面的小区万科金域国际，放盘房源多为95-97㎡三房，指导价约2.7万元/㎡；万达御湖公馆，紧邻厚街万达广场，商业和地铁优势明显，但是有些户型较差，指导价约2.7万元/㎡。凭借独特的地理位置优势，厚街的市场吸引着众多厚街本地客和南城外溢客户的关注。2020年，厚街因缺乏新房入市，楼市一直比较沉寂，由于一手新房断供时间较长，区域新房价格也一度停滞。目前厚街二手房价格普遍偏高，直逼新房价格，而户型大多比较老旧，实用率低，再加上相对于中心城区5万/㎡的高价来说，厚街可以说是价格洼地，因此新房项目都比较抢手。

瑧山悦位于厚街镇的中心板块，坐拥成熟的生活配套和一线公园景观资源，又有教育和交通双优势助力。大面积瑧系洋房和品质家墅的产品力溢价以及万科品牌力增值，在高居住舒适度的同时，价格增值也具有想象空间。

【楼盘规划】

瑧山悦位于厚街文化公园西侧，周边福神岗公园、龙阁山公园环绕，占据了三大公园的头排位置，坐拥上佳的景观资源。项目总占地约10万㎡，总建面约25万㎡，分为南北两个地块，南区为寮厦社区安居房、人才房和学校用地，北区规划建设37栋对外出售的商品房。其中，7栋为11-30层高的高层住宅，30栋为4层高的别墅，户型涵盖建面约180-210㎡瑧系洋房和约400-430㎡品质家墅，总户数546户，是东莞首个打造“家墅”概念的住宅项目。

瑧山悦采用南低北高的布局，所有楼栋均为板式结构，呈“一”字型分布排列，最大限度地保证每一户的开阔观景视野。项目最大的亮点是家墅产品的打造。瑧山悦秉承“空间有限，生活无限”的设计理念，在产品上做了创新。一栋4层高的小别墅分成三户人家，既拉近了亲人邻里之间的距离，同时又保证了户与户之间的私密性。这样的产品和小区布局在东莞市场上都是非常罕见的。

【楼盘基础信息】

1、总建面约25万㎡，属于大体量社区，内部配套较齐全。

2、容积率仅为2.5，所有楼栋均为板式结构，居住舒适度较高。

3、主推洋房和别墅，产品和户型选择多样，适合不同需求的客群。

【户型分析】

A户型-四居室-建面约140㎡

瑧山悦的洋房产品共有三个主力户型，分别是140㎡四房两卫、180㎡四房三卫以及210㎡（4+1）房三卫，追求高舒适度和功能性。

建面约140㎡四房两卫户型为竖厅设计，三开间朝南。入门定制玄关，左手边配置了一个带采光窗的鞋帽间，不仅提高了收纳空间的利用率，还增加了玄关区域的采光面。厨房采用半开放式设计，U型中式厨房和西式吧台无缝衔接，厨房、餐厅、客厅共处在一个开放区域，空间格局更加开阔，通透性更强。

建面约13㎡的观景阳台连接卧室和客厅，空间更加宽敞，视野也更开阔。主卧为套房设计，配备L型环景飘窗，270°环幕观景，采光观景极佳。

C户型-四居室-建面约210㎡

建面约210㎡是升级版的奢阔四房，做到四开间朝南。进门右边设置储藏间，连接生活阳台，方便收纳生活琐碎。约10.1米宽的观景阳台连接客厅和客卧，空间宽敞大气，通风采光性更好。

而且阳台生活和观景功能分区，南北通透。双卧室套房设计，老人房内配置独立卫浴，方便父母长辈起居，方便实用，主卧套房还配备了步入式衣帽间，居住更舒适。

【样板房细节】

采用长面宽短进深的薄透户型和“去壁垒化”设计，面宽最长达23米，最大化地打开室内空间视野。

一层客厅中空，7.5米挑高设计，空间更开阔。

客餐厅相连，大落地窗连接庭院，南北通透，采光充足，用餐和会客体验更佳。

二层的惊艳设计要数约100㎡露天观景台，将生活空间向室外拓展，延展更多的生活方式和生活情景的想象。

【交通出行】

轨道交通：瑧山悦周边分布有寮厦、陈屋、珊美三个地铁站，其中距离最近的是寮厦地铁站，直线距离约1.3公里。乘坐地铁2号线四站可达民盈国贸商圈，6站达东城万达商圈。另外瑧山悦与穗莞深城轨厚街站的直线距离约6公里，地铁2号线两站到达展览中心站即可换乘。便捷通达穗莞深，轨交出行较为便利。

公共交通：瑧山悦直线距离1公里范围内有9个公交站，距离最近的文化公园站仅约80米，途经的公交线路有252路、253路、255路、258路、288路等。搭乘252路公交车，两站可达福神岗公园，三站可达厚街汽车站，五站可达万科生活广场。繁华商圈快速直达，公共交通极为便利。

自驾：臻山悦东临双向六车道飞翔路，可接驳莞太路、厚街大道等主干道，通达厚街万达广场、万科城市广场、展览中心以及南城CBD、鸿福路等繁华商圈。项目距离环莞快速入口仅约800米，接驳京港澳高速、广深高速、广龙高速等高速路，可快速去往中心城区、松山湖片区以及广州、深圳等地。

【周边配套】

教育配套：距离瑧山悦直线3km范围内分布有6所幼儿园，分别是汀山幼儿园、六一城幼儿园、卓越维港幼儿园、厚街镇中心幼儿园、厚街幼儿园、厚街镇三屯幼儿园，5所小学，河田小学、三屯小学、厚街中心小学、卓恩小学、厚街竹溪小学，3所中学，厚街中学、厚街竹溪中学、厚街湖景中学，以及3所九年一贯制学校，艺园学校、道明外国语学校、小牛津学校。另外，项目自身还将配建一所建面约1.9万㎡的24班公立小学，建成后移交给厚街镇政府统一管理。

医疗配套：瑧山悦直线范围5公里内分布有东莞市厚街医院、东莞康华医院、东莞慈瑞医院、广东省预防接种门诊等优质医疗配套资源。其中距离厚街镇唯一公立三甲医院仅约2公里，周边还有东邑门诊部、厚兴门诊等社区诊所，满足居民日常就医需求。

商业配套：瑧山悦位于厚街镇中心，自带成熟的配套和人气。距离项目3公里范围内有寮厦市场、百悦商业广场、厚街万达广场、万科城市广场、康乐商业街、盛和广场等大型商业中心，近距离满足居民日常购物、休闲娱乐需求。另外，瑧山悦北临厚街镇政府、厚街交警大队、厚街消防大队、厚街图书馆等市政配套，配套完善，整体居住氛围浓厚。

公园配套：瑧山悦紧邻厚街文化公园，小区大门正对文化公园主入口，占据文化公园头排的瑧山悦拥有极佳的观景视野，环境优美。另外福神岗公园和龙阁山公园也在项目直线距离1公里范围内，周边还有体育公园、松山公园、凤山公园、赤岭公园等公园配套，景观资源优越。

主打大面积的洋房和家墅产品，适合改善置业人群。靠近城区，可承接城区外溢人群。

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