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乐居楼盘测评系列 测评师：陈逸思

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

星汇常一居位于常平镇站北路旁，紧邻4A级景区隐贤山庄，主推二期约92-128㎡三至五房。

【项目亮点】

1、星汇常一居位于常平火车站和东莞东站两大TOD之间，受到双TOD价值辐射，未来区域发展潜力巨大。

2、星汇常一居位于常平的站北片区，项目周边3公里范围内覆盖了繁华商圈以及省级优质教育配套，生活氛围成熟。

3、星汇常一居紧邻大型景区隐贤山庄，同时临近常平铁路公园，享双公园稀缺景观资源。

【价格分析】

经济持续强劲、房价长期低洼，常平楼市的价值越来越得到市场认可。如今常平一手新房的整体均价已经突破了“2”字头，市面上还停留在“1”字头的项目越来越稀缺。星汇常一居目前在售二期新品，均价约2.1万元/㎡，带精装交付。除星汇常一居外，常平目前在售的一手楼盘还有：金地名著，位于常平南部新城，货量比较充足，均价约2.2-2.4万元/㎡；紫云壹号项目体量较大，目前还有少量货量在售，均价约22000元/㎡；常平南城轨站上盖的翔龙天地三期正在建设中，二期还剩余少量房源，均价约27000元/㎡。另外，项目旁边还有一个待售中的新盘——颐安云玺，预计2022年入市。二手房方面，常平的可选择性比较多，具有代表性的楼盘有：项目附近的几个项目，世纪康城于2007年竣工，楼龄约14年，参考价16223元/㎡；金凯水都放盘二手房源较少，挂牌价约21023元/㎡；丽景花园是二手房市场上比较热门的楼盘，有189套房源正在放盘，参考价144313元/㎡。常平凭借自身的区位、交通和产业优势，吸引了众多开发商积极布局。近年来，常平重点发展“一城两站三园区”，其中常平火车站周边将整合打造成为TOD“香港城”项目。依托“香港城”引入香港高端服务业，依托TOD轨道交通优势重构东部片区服务中心；对接松山湖片区打造市域东部产业服务轴；以甬莞高速、环莞快速、松木河碧道等多要素支撑东部产业服务轴。星汇常一居毗邻常平火车站，享常平火车站TOD利好辐射。虽然常平的GDP位列东莞市前列，但房价却处于洼地，形成了GDP与房价倒挂的现象。

当前常平在售的项目均价普遍都在“2”字头，常平南城轨站上盖的TOD项目翔龙天地均价更是去到2.7万元/㎡。星汇常一居均价约2.1万元/㎡，还带精装修，这个价格在常平新房市场还是比较有吸引力的。

【楼盘规划】

星汇常一居由本土品牌房企星汇集团打造，星汇集团拥有24年房地产开发经验，在常平打造“星汇中心、星汇置地广场”两大地标。项目紧邻4A级景区隐贤山庄，距离常平铁路公园约200米，坐拥“双公园”稀缺景观资源。

小区总占地约3.5万㎡，总建筑面积约10万㎡，容积率仅为1.98，绿化率约45%，舒适宜居。项目分两期开发，一期已经售罄，目前在售二期高层洋房。所有住宅呈楼栋呈一字型竖向排列，约34米超阔楼间距，通风采光俱佳。内部以艺术、运动、自然、互动为主题，配套有2000㎡商业、健康跑道、泳池、健身设施等，营造“三园六乐”景观园林，让美景与每一栋建筑相连，打造互动性强的院落式景观生活。

【楼盘基础信息】

1、容积率仅为1.93，低于一般小区3.0的容积率，建筑密度较低，舒适宜居。

2、绿化率约45%，高于一般小区30%的绿化率，环境较优美。

3、小区内部采取人车分流的设计，避免了交通拥堵和安全隐患。

【户型分析】

B户型-三居室-建面约92㎡

星汇常一居二期主力户型为建面约92㎡三房两卫、120㎡四房两卫以及128㎡五房两卫。

其中，约92㎡三房两卫户型采用传统的竖厅设计，入门是约5㎡的入户花园，预留了洗衣机、收纳柜等家政收纳空间，方便实用。同时与南向的景观阳台形成南北对流，增加通风采光。将三个卧室和客厅都安排在南面，厨房和卫生间分布在北面，四开间朝南，居住更舒适。全屋带飘窗，提高了空间利用率。该户型唯一的缺点是其中一个次卧呈狭长型，空间可能比较难利用。

【交通出行】

轨道交通：星汇常一居距离常平火车站约1.7公里，常平火车站未来将打造成“香港城”TOD，汇聚广九铁路、广深铁路、广梅汕铁路等多条轨道线路。另外项目距离常平南城轨站约1.4公里，搭乘莞惠城际轨道可以快速通达东莞市区、惠州等地，轨道交通较为便利。

公共交通：星汇常一居周边1公里范围内分布有5个公交站点，分别是铁路公园站、常平隐贤山庄站、东部中心医院后门站、志兴大厦站、丽都花园站，途经的公交线路有306路、705路、707路、708路、712路、715路、731路等。距离最近的站点为铁路公园站，仅约446米，搭乘731路公交车两站可去往常平火车站，5站可到达常平镇中心商业步行街，公交便利。

自驾：星汇常一居紧邻站北路，连接公园路、常东路、常平大道等主干道可去往东莞市东部中心医院、常平火车站、曼诺商业中心、翔龙天地等大型配套。同时，接驳从莞深高速、河惠莞高速、广龙高速、甬莞高速等高速路，可快速通达广州、惠州、深圳等地，交通便捷。

【周边配套】

教育配套：距离星汇常一居直线3km范围内分布有6所幼儿园，分别是文汇幼儿园、常平爱丁堡幼儿园、常平镇中心幼儿园、东方现代幼儿园、新天美地幼儿园、山水雅居幼儿园，4所小学，常平实验小学、常平第一小学、常平土塘小学、板石小学，2所中学，常平振兴中学、常平中学初中部以及3所九年一贯制学校，嘉盛实验学校、新朗实验学校、常平嘉华学校。周边教育资源丰富。

医疗配套：星汇常一居5km范围内分布有东莞市东部中心医院、东莞市常安医院（司马分院）、东莞常平玛莱妇产医院等大型医疗配套，其中距离最近的二甲医院东莞市东部中心医院仅约825米，另外还有松柏塘社区卫生服务站、陈肖云中医门诊、常平健明眼科医院等小型社区门诊，满足居民日常就医需求。

商业配套：星汇常一居周边3公里范围内分布有众鸿商业广场、曼诺商业广场、国盈广场、翔龙天地、天虹商场、百花广场、常平商业步行街等大型商圈，满足一站式休闲、购物、娱乐需求。

公园配套：星汇常一居紧邻4A级景区隐贤山庄，隐贤山庄占地约500亩，涵盖3D玻璃桥、动物园、恐龙谷、水上乐园、3D立体花园等主题景点。另外，项目周边还有铁路公园、常平常新公园、常平农业科普园等公园配套，景观资源优越。

星汇常一居临近常平火车站，周边交通便利，户型适合本地及周边镇区的刚需客群。

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