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乐居楼盘测评系列 测评师：陈逸思

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

万科卓越珑远未来之光位于虎门镇中部，龙眼、大宁社区交汇处，主力户型为建面约97-143㎡三四房。

【项目亮点】

1、万科卓越珑远·未来之光位于虎门镇中心，未来将打造成东莞西部的商贸中心和虎门的新中心。

2、未来之光距离京港澳高速入口仅约200米，接驳莞佛高速、广深高速等高速路，通达深圳、广州等地。

3、未来之光占总建面约17.2万㎡，容积率仅2.1，是虎门比较稀缺的大体量项目。

【价格分析】

随着粤港澳大湾区和滨海湾新区建设日渐加快，虎门的区位优势越发明显，吸引了大批品牌房企的涌入，开发热潮也在不断持续。目前虎门有4个楼盘在售住宅产品，包括未来之光在内的8个纯新楼盘处于待入市状态，整体潜在供应超6千套，排名东莞前三，房价也稳居3万元/㎡左右。万科卓越珑远·未来之光首批推出的8栋住宅产品已经成功备案，整体备案均价位39689元/㎡，毛坯交付。除未来之光外，虎门目前在售的楼盘还有：虎门站TOD上盖项目保利时区，国庆期间刚加推了一批新品，去化良好，均价约3.8万元/㎡；众筑滨海中央，位于虎门布料市场商圈和万达商圈交汇处，地段较好，均价约32000元/㎡；同样位于布料市场商圈旁边的滨海玺悦府，体量较小，均价约3.3万元/㎡；位于未来之光附近的世茂·佳兆业·璀璨时代，带装修均价约34500元/㎡。在二手房方面，虎门市场一直成交活跃，但价格参差不齐，价格高位项目基本集中在万达商圈周边。万科云城成交和挂牌两都十分活跃，最新挂牌均价4.5万元/㎡左右，是区域房价标杆项目；位于未来之光附近的南部湾万科城，二手房源放盘较多，政府指导价约3万元/㎡；新联一带的二手住宅价格相对较低，但楼体大多比较老旧，丰泰华园山庄户型选择比较多样，但是已经有17年楼龄，挂牌价约2.45万元/㎡。虎门背靠代表东莞未来的滨海湾新区，有了独特的区位优势以及潜在的人口红利、优越的交通条件加持，虎门的城市发展走上了快车道，在东莞的门户位置也不断提高。虽然受到限购政策的影响，2021年虎门的新房市场整体有些低迷，但房价依旧高企在3万元/㎡，与旁边长安破“4”的价格差吸引了不少长安、城区客源的涌入，购房需求量较大。再加上区域内潜在供应充足，住宅供应持续放量，虎门的新房价格将继续保持“保3冲4”的劲头。

东莞市房价地图显示，未来之光所在区域的新房价格已经达到38449元/㎡。按照项目所处区位以及虎门、滨海湾新区的规划，万科卓越珑远·未来之光不仅拥有较高的居住舒适度，价格也颇具想象空间。

【楼盘规划】

万科卓越珑远·未来之光位于虎门中部，紧邻万科城市之光、南部湾万科城等住宅区，经虎门大道与镇中心相接，占据虎门门户的位置。项目总占地约9.3万㎡，总建筑面积约25.8万㎡，规划建设15栋楼，总户数1223户，其中包括249户安居房。未来之光被定位为虎门全新城市封面之作，楼体外观全部采用玻璃幕墙设计，打造现代简约的公建化外立面，整体采用东高西低布局，西侧为两梯两户、17层高的板楼，东侧为两梯五户、27层高的塔楼，楼栋高低错落有致，最大程度保留每栋楼的景观视野。小区内部配建18班幼儿园、约1.5万方的商业配套以及游泳池、儿童游乐园、会客空间等设施。

【楼盘基础信息】

1、建筑面积约17万㎡，规划建设15栋楼，项目体量较大，配套完善。

2、容积率仅为2.1，建筑密度较低，居住较舒适。

3、人车分流设计，避免小区交通堵塞和安全隐患。

【户型分析】

A户型-三居室-建面约97㎡

万科卓越珑远·未来之光的主力户型共三个，分别是：97㎡三房两厅两卫、121㎡四房两厅两卫、143㎡四房两厅两卫，均为东莞市场上比较受欢迎的主流户型。

建面约97㎡三房两厅两卫为竖厅设计，客餐厅相连，进深达到约11.5米，家具摆放更加灵活百变。卧室居于室内一侧，厨房、餐厅、客厅、阳台等居于外侧，居家动线分布合理，动静分离，互不干扰。三面宽朝南，卧室配置一字型飘窗，视野开阔，通风采光性好。

C户型-四居室-建面约143㎡

建面约143㎡四房两厅两卫户型为一字型纯板楼设计，两梯两户，在居住舒适度上做了升级，视野也更加开阔。半开放式U型厨房，不用的时候可以把玻璃门推到一边，餐厅的空间显得更宽阔；

烹调的时候可以把门拉上，避免客厅收到油烟污染。约8.6米宽的南向景观阳台连接客厅和次卧，增加了空间利用率和采光面。

四面宽朝南，约5.4米阔绰客厅开间，活动空间充足，即使是三代同堂居住也不成问题。

【样板房细节】

卧室采用一字型飘窗设计，后期装修可以将飘窗打造成榻榻米，提高空间利用率。

餐厅设置采光飘窗，增加了餐厅的采光面，用餐体验感更加。同时飘窗可上可放置杂物，收纳生活琐碎。

景观阳台连接次卧和客厅，方便晾晒衣物，同时观景视野也更开阔。

主卧为套房设计，配置了步入式衣帽间和独立卫浴。卫生间采用干湿分离设计，带采光窗，光线明亮。

【交通出行】

轨道交通：万科卓越珑远·未来之光周边多条轨道线路环绕，与虎门高铁站的直线距离约5.4公里，与虎门东站的直线距离约1.2公里，通过穗莞深城际、广深港高铁等可快速通达广州、深圳、香港等地。另外，东莞地铁2号线延长线虎门大道站、10号线虎门东站（规划中）也设在项目附近。2号线延长线未来将与深圳地铁对接，10号线将与广州、深圳互通，地铁开通后，去往广州、深圳也非常便利。

公共交通：万科卓越珑远·未来之光直线距离1公里范围内分布有7个公交站点，其中距离最近的是太平花园站，仅约148米，途经的公交线路有267路、261路、235路、238路、263路、268路等，公交线路网发达。搭乘267路公交车，两站即达虎门东站、3站达虎门万达广场、7站到达虎门高铁站，可在虎门站换乘地铁2号线，公交出行方便快捷。

自驾：万科卓越珑远·未来之光四周主干道环绕，紧邻虎门大道和八达大道，接驳莞太路、滨海大道等与镇中心相接，去往虎门万达广场、虎门富民布料市场等商圈。同时高速路出入口与项目直线距离仅约200米，出小区可以直上京港澳高速，接驳广龙高速、莞佛高速、广深高速可畅达广州、深圳、佛山等地。

【周边配套】

教育配套：万科卓越珑远·未来之光直线距离3公里范围内分布有6所幼儿园，分别是虎门童话幼儿园、大宁幼儿园、汇欢幼儿园、东方明珠幼儿园、爱德堡幼儿园，5所小学，梅沙小学、大宁小学、梅沙实验小学、虎门北栅小学、龙眼小学，3所中学，虎门中学、虎门汇英中学、虎门第三中学，以及1所九年一贯制学校，虎门嘉盛实验学校。

医疗配套：距离万科卓越珑远·未来之光5公里范围内有东莞市滨海湾中心医院、虎门中医院、虎门医院、东莞曙光广华医院、虎门镇北栅医院等优质医疗配套资源。其中距离最近的三甲医院是滨海湾中心医院，约2.2公里，另外项目周边1公里处还有虎门镇北栅医院、仁华门诊、龙眼医院等小型的社区诊所，能够满足居民日常就医需求。

商业配套：万科卓越珑远·未来之光3公里范围内有龙泉商业广场、金宁商业中心、万科城市之光广场、万达广场等大型商业中心，满足居民日常的购物休闲需求。另外项目将配建一所18班的幼儿园、1.5万㎡商业空间以及约6000㎡开放活动空间，同时周边有太平花园、南部湾万科城等大型成熟社区，生活氛围浓厚。

公园配套：万科卓越珑远·未来之光周边景观资源较丰富，5公里范围内分布有虎门公园、南栅象山公园、南湖公园、威远公园、麒麟公园等公园配套。其中，虎门公园距离项目约2.8公里车程，占地约700亩，经过四年的升级改造，目前已完成林荫道、山道、人工湖等建筑，足球场也已经投入使用。另外，作为滨海湾新区三大“绿心”之一的威远森林岛公园距离未来之光约5公里，为居民和游客提供沉浸式的休闲体验。

定位为虎门新房高端产品，户型上满足刚需、改善、高端三类置业群体，可吸纳部分城区、长安外溢客源。

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