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  乐居买房 谭茜 5月14日凌晨3点，东莞重磅楼市松绑新政出台，这是东莞首次，半夜三更发布政策，真正的“半夜鸡叫”。

  核心条款如下：

  1、增值税5改2

  2、限售年限3改2

  3、住房首付及利率变化

  4、多证房按一证算

  5、多孩家庭多一张房票

  ......

  调控涉及内容广泛，限购、限贷、限售均得到了优化，松绑力度之大，被业内点评为“应松尽松”。

  虽然是半夜鸡叫，但市场迅速给出反映：二手房业主连夜上调挂牌价；中介一夜未眠，开始欢庆忙碌；新房楼盘成交喜报伴随着涨价通知也纷沓而至......

  二手房先行回暖，新房冰火两重天

  新政落地，市场信心大增，二手房市场率先反馈。

  有核心区域楼盘业主连夜涨价百万，也有非优质小区业主降价让利求出手，挂牌量明显增多。据某二手房平台显示，新政首日，挂牌量增至5.3万套，5月16日，挂牌量约5.8万套，如今，挂牌量稳步上升至5.9万套。

  身处一线的中介人员表示，新政后看房客户明显增多，但同时也有不少中介朋友反馈，人气虽有回升，但真实成交的仍比较少，买卖双方出现博弈。而受经济环境影响，大部分人买房欲望仍不高，一些业主的涨价行为让大部分意向客户怒而放弃，了为促成交，中介朋友着急呼吁“请理性看待”：政策放松是为了出货，而不是为了提升房价。

  据最新数据，新政后首周，东莞二手房网签量价齐升。上周（0516-0522）东莞二手住宅网签463套，环比增加约33%，创今年以来单周成交量最高纪录，成交均价21157元，环比上涨10%。

  新政的影响在二手房市场已经逐渐显现。

  新房市场，不太乐观，分化严重。

  新政落地，有项目顺势推出0.5成低首付，助力购房者上车，而收获一波成交，而那些涨价营销手段的楼盘，却纷纷冷场，依旧无人问津。

  据中原地产研究院数据，上周项目来访量环比上升14%，认购量环比上升10%但区域分化依然比较明显，除了个别镇区热盘通过低首付等促销手段，成交还不错外，多个刚需盘尽管采取低首付超长分期，刺激效果仍然较差。

  新政适应期，东莞新房成交维持低位运行。据首周网签数据，新建商品住宅网签190套，环比减少40%。

  土拍“翻身仗”要来，助力救市

  继调控松绑新政后，一级土地市场的刺激大招也来了。

  5月23日，东莞第二批集中供地正式挂牌，而原计划的5月挂牌20宗，实际仅挂牌8宗。

  据知情人士消息，宗地挂牌前政府便提前充分与开发商进行沟通，推出多宗地块供房企表达意向，并根据市场需求确定具体出让名单，力保后期出让成绩。

  此次供地，压箱底靓地悉数挂出，楼面地价也大幅下调。

  以大岭山地块（2022WR011）为例具体来看：

  宗地占地约4.3万㎡，容积率3.5，本次挂牌无配建要求，折合起拍楼面价约1.4万元/㎡，封顶楼面价约1.6万元/㎡。

  紧邻该宗地块，是今年首轮集中供地中因无房企报名而流拍的另外两宗地块（编号：2022WR006、编号：2022WR008），除了一宗面积稍小外，三宗地块整体素质无较大差别。

  而首轮供地中挂牌的两地块起拍楼面价均为约1.8万元/㎡，最高楼面价约2.05万元/㎡；相较之下，本次最新挂牌的2022WR011地块起拍楼面价仅1.4万元/㎡，下调了约4000元/㎡，即便是封顶楼面地价也未追上首轮的起拍楼面价。

  政府十足的诚意，已吸引多家开发商意欲补仓，预计一场火热的土拍战役即将打响，将为东莞楼市助烧一把旺火。

  购房者信心尚不足，专家：楼市恢复仍需时间

  “莞七条”出台，新政对购房者购房决策有何影响？日前，东莞乐居就现状做了网络调查，调查结果显示，36%参与投票的读者，认为现在是买入好时机；31%读者表示先不买，观望一下再说；34%读者认为不会买房，房价还是太贵。

  关于近期买不买房的话题，乐居君也采访了不少身边的朋友，早有购房计划的刚需群体王先生表示，“不是没有买房欲望，是没钱和没预期，购房条件虽然放宽，大把房子也可以低首付，但月供压力太大了。”低迷经济环境，让很多人失去下手勇气。

  对于一些改善置业群体，手里有一两套房的，大多表示会暂缓置换需求。一是目前二手房价格已回调至低点，没人看房的现状和涨点再卖的预期，购房计划只能延后；二是，对未来收入稳定及增长的焦虑，和对房地产市场缺乏足够的信心。

  专家如何看待当下市场?

  东莞房地产分析师龙兴华称，“莞七条”吹响了新一轮楼市复苏的号角。从目前的市场反应来看，整体并无太大变化，主要是政策需要时间传导与消化。并表示，这一轮金融与楼市政策的影响最终体现在6月中下旬，预计将回归到类似2019年上半年“不热不冷”的常温状态，但整体市场，继续向上的动力依然不足。其中滨海湾、城区、松山湖等热点片区市场恢复常态，成交量稳定；而非热点片区可能成交还是会偏弱。

  “东莞城市基本面和楼市基本面非常好，除了高房价，没有其他问题，经济没问题，需求规模也没问题。现在二手房价格和土地价格已经基本回调到位，新房价格也在顺势回调中，房价和需求购买力将逐步匹配，东莞楼市将逐步回归正常。”车德锐说。他表示东莞二手房价格经过两年的调整，优势非常明显。近期二手房成交的活跃，不仅仅是刺激楼市，更大的作用是稳信心，这将有利于快速提振市场信心。