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乐居买房讯    2021年，东莞市政府对房地产市场可谓“重拳出击”，在购房、拍地等多方面进行改革，关于房地产市场的多个漏洞都被填补，令火热的东莞楼市明显降温。

政策

限购限贷收紧，“假离婚”购房漏洞堵死

事件：2月27日，东莞发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。227新政（莞六条）从延长社保年限、提升首付比例、打击结离婚投机买房行为、加强新房备案价格指导等六方面坚决抑制投机炒房，遏制房价过快上涨。

点评：“莞六条”堵死了“假离婚”的购房漏洞，同时收紧限购限贷条件，有效遏制了炒房热度。年初就放出了重磅政策，显示东莞对调控过热楼市的决心。

影响星级：★★★★

三限房试点方案出炉

事件：4月25日，东莞市政府审定《东莞市三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案》，对三限房的规划建设、建设模式、建设标准、管理模式、销售对象及分配方式等方面进行明确的规定。东莞拟在长安、虎门、凤岗、塘厦和大朗这5镇街试点建设“三限房”项目，承购人按总价的50%出资购买50%产权。

点评：扩大三限房房源建设筹集，进一步完善了东莞的住房供应体系，无房群众的住房需求更受保障，“半价买房”逐渐成为现实。

影响星级：★

新房备案价涨幅不得超过5%

事件：4月29日，市住建局发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》，从严控制在售项目价格涨幅，通知表示，已办理过预（现）售的新建商品住房项目，后续批次住宅备案价涨幅不得超过5%。未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证（现售备案证书）后半年延长至一年，涨幅不超过3%（含）。下调销售价格的间隔时间维持半年不变，降幅不限。

点评：通知贯彻落实“房住不炒”精神，将引导开发企业合理定价，有效遏制房价过快上涨势头，保持房价总体稳定。

影响星级：★★★

“马甲公司”参与土拍受限

事件：6月10日，东莞自然资源局、东莞住建局等7部门联合发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》（试行）。通告规定：东莞土地参拍企业实缴出资必须大于0；参拍企业员工参保人数必须大于0；参拍企业连续报税1年以上，纳税大于0。

点评：《通告》打击了房企用多个“马甲”抢地的现象，规范了土拍市场秩序。以往热门地块的参拍企业最多达数十个，这一现象将不复存在。

影响星级：★★★

“莞八条”出台，全方位调控

事件：8月2日，市住建局官网发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，从八大方面围堵炒房：1、建立二手房指导价，并以此审批贷款。2、增值税免征2年调整为5年。3、法拍房纳入限购。4、暂停向个体工商户销售商品住房。5、热点楼盘实行摇号积分排序选房，限售5年。6、从认购环节着手，建立购房意向登记系统，热点楼盘公证摇号选房。7、严查购房首付资金来源。8、社保造假5年不能买房。

点评：“莞八条”的出台将法拍房纳入限购，并提出将建立二手房参考价制度、摇号选房制度、认购登记系统，多角度调控市场。“227新政”后，平稳的东莞楼市再度降温。

影响星级：★★★★★

摇号选房制度出炉

事件：9月30日，东莞发布关于启用购房意向登记系统的通知。通知表示，2021年10月15日起取得预售许可证或现售备案证书的新建商品住房项目（以发证时间为准），须统一通过购房意向登记系统“莞e认购”办理认购登记。未通过线上登记系统作认购登记，将无法在东莞购买新房。

公证摇号选房相关规定具体如下：1、若认购登记人数少于等于当期可售房源数，则无需公证摇号选房；2、若认购登记人数多于当期可售房源数，则需冻结诚意金，然后直接公证摇号选房；3、若冻结诚意金人数大于当期可售房源数的3倍，则需积分排序公证选房；4、通过积分排序公证选房销售的住房取得不动产证5年内不得上市交易。

点评：东莞正式进入“摇号选房”时代，各项目登记人数均公开发布，摇号、积分排序过程受公证，销售情况更直观、公平、公开。

影响星级：★★★

二手房指导价正式出炉

事件：10月8日，东莞住建局发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，宣布建立二手住房交易参考价格发布机制，并同步公布了218个成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表。

《通知》要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房交易参考价格的挂牌价格。东莞多家银行跟进，在二手房交易中按指导价发放贷款。

点评：在二手房指导价落地后，东莞二手房市场受到极大影响，成交量大降；松山湖、城区等热点片区，高挂牌价房源被下架。有部分业主对市场期望值下降，主动降价。

影响星级：★★★★

现象

贷款收紧，严查首付来源

事件：年初，多个城市开始严查“经营贷”流入楼市，严查首付款来源。“227新政”中也提到，“督导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场”。再加上去年年底出台的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，部分银行房贷额度紧张，银行放款速度减慢。

点评：严查经营贷、严查首付来源，堵住了金融杠杆买房的路，通过首付贷、经营贷筹措首付资金的做法基本已不再行得通。但同时，贷款难、放款慢，也影响了一手、二手房交易。

影响星级：★★★★

东莞被住建部约谈

事件：2021年4月8日，东莞楼市被国家住房和城乡建设部约谈。被约谈的有东莞、广州、合肥、宁波、南通等5个城市的政府负责人，要求这5个城市需牢牢把握房住不炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

点评：约谈后，东莞被住建部列入房地产市场监测重点城市名单，促使东莞加大对楼市的调控力度。此前，东莞楼市持续火热、土地拍卖市场“地王”频现。

影响星级：★★★

松山湖上新，首个摇号盘诞生

事件：时隔多年，松山湖终于再有两大商住项目入市，分别为深业松湖云城、中海松湖林语。另外，今年内松山湖成功出让了两宗商住地，其中一宗被万科以25800元/㎡的价格夺得，开发项目名为万科松悦花园，并引进世界知名五星级酒店·悦榕庄；另一宗为松山湖创意生活城地块。

深业松湖云城成为东莞首个公证摇号选房项目，项目首批备案整体均价47200元/㎡。10月11日摇号名单公布，666组客户选297套房源。中海松湖林语则是东莞第二个摇号盘，首批备案整体均价48571元/㎡，10月29日摇号名单公布，893人抢453套房。

点评：松山湖多年无住宅项目销售，今年一次性出现两个“真松湖”项目，并双双成为摇号盘，也成为了东莞目前价格最高的项目。两宗商住地的成功出让，也预示着松山湖楼市热度将持续。

影响星级：★★

第四季度土拍遇冷

事件：前三季度，东莞共出商住地27宗，出让总面积超160万㎡，封顶价成交地块达18宗，多宗地块创区域新“地王”。但10月后土拍遇冷，塘厦、长安两个热门镇的三宗商住地块纷纷流拍；同时，出让宗地数量减少，11月无商住地供应，土地市场氛围较为冷淡。

点评：经过多轮严格调控后，东莞楼市转冷，热度下降，土地市场也受到影响，土地拍卖出现流拍或低溢价成交的现象。

影响星级：★★

轨道交通规划更新

事件：12月11日，市轨道交通局“十四五”东莞轨道交通发展思路等热点问题进行回应。市轨道交通局透露，目前佛莞城际也已完成工程建设，目前正在开展开通前准备工作；东莞正积极谋划广深第二高铁中心城区始发枢纽站；2号线三期、3号线一期工程争取明年动工。

点评：东莞轨道交通网络更密集，连通广州、深圳，轨道沿线镇街楼市迎来利好。

影响星级：★★★