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  作者：谭茜     

  “这行情，哪还有钱买地。”当众人为东莞首批集中挂地取消新房限价，欢呼“东莞限价松绑”的时候，某品牌房企投拓员却平静的叹了一声。

  3月12日晚，东莞首批集中供地正式挂牌，道滘、长安、塘厦、大岭山、常平、横沥6个镇街共计出让8宗地块，出让总面积33.29万㎡，起拍总价达170.83亿元，将于4月19-20日进行集中竞价出让。

  在出让规则中，放松了三个限制，2022年东莞土拍迎来几个非常大的变化：

  1、取消拍卖之后的新房销售限价；2、取消部分地块安居房配建；3、竞买保证金下调，降低了房企参拍门槛。

  流拍的“香饽饽”地块

  本批次挂地中，最受关注地块，当属位于滨海湾新区旁的长安TOD地块。该地块曾于2021年挂牌出让，却意外流拍。

  地块位于长安沙头社区，旁边即为如火如荼建设中的滨海湾新区，现已聚集OPPO全球总部、OPPO智能制造中心、vivo终端总部、小天才智能科技中心、正中科学园等重大高端产业项目。

  不足的是，虽与vivo总部只有一路之隔，但地块周边为大片空地，几公里内无住宅楼盘，配套环境尚差。

  ▲地块现状：往南看，是vovo总部，来源：长安大道

  而地块属于穗深城际长安站TOD省市合作首批7宗地块之一，空地现状，易快速进行连片大规模开发建设。

  长安站TOD项目，规划总用地面积约1380亩。以居住社区为中心，周边布局商业商务以及智能制造、科技创新等生产空间以及均衡配置学校、 体育、医疗、公园等公共服务配套。将全面提升各功能板块承载能力，促进人口、经济与资源环境相协调。

  ▲长安站TOD效果图（来源：欢乐长安）

  2021年地块首次挂牌，极大的吸引了周边产业园员工群体。

  据步步高系OPPO公司某研发员工透露，他们公司很多同事都非常关注这一块地，“终于有宅地入市，期待建设成能解决周边企业员工安居乐业的刚需产品”。

  确实，作为东莞经济领头羊的长安，置业需求旺盛，新房却严重断供。

  五年仅成交一宗商住地，即为2020年碧桂园以25997元/平竞得云悦半山，主打纯大平层豪宅产品（户型208-281㎡），2021年8月正式入市，以4.1-4.5万/㎡毛坯的备案均价入市，现已全部售罄。

  原本应当是香饽饽地块，可结果是因无人竞价，惨遭流拍，这让很多人表示意外。

  但某房企投拓人员算帐称“按新房4.2万的限价，房企利润仅5-8%”。而去年市场的急速降温，房企信心严重不足，拿地开发后，产品卖出去才有微博利润可言，卖不出呢？

  “该地块总价太高，年底房企资金紧张，出让时机不对而已。”某业内人士对流拍解读道。

  卷土重来，“降标”挂地

  3月12日晚，首批集中供地正式上线，流拍的长安地块，重量级回归，再次被众人瞩目，成为首批地块中最优质担当。

  地块占地面积58354.2平，容积率≤3.8，总计容建面221746平，限高100米，规划为纯居住用地。

  起拍总价50亿元，起始楼面价22600元/平；封顶总价57.6亿元，封顶楼面价25970元/平。

  与去年竞拍规则条件相比，取消年新房销售限价41998元/平毛坯要求；取消了无偿配建地块10%比例的安居房和停车位；保证金从2021年的22亿元降低到10.1亿元。大大降低了土拍的门槛，限价的取消，也大大提振了房企参拍的积极性。

  东莞时代地产负责人表示：降低参拍保证金可以降低拿地门槛，吸引更多企业参与土拍，另一方面，取消无偿配建及取消新房限价可提高房企的开发利润。

  据业内人事算帐，取消安居房配建，开发商成本减少，可售面积变多，整体利润提高，或可达10-12%。

  地价带动房价？

  2020年，东莞楼市疯涨的神话中，土拍氛围也极度紧张。地块一出，数十家房企披甲围猎，地王频现，地价屡创新高，地块一出，周边二手房价必涨，再而带动新房价格。

  直至2021年三季度，政策的从严，和楼市的急速转冷，土拍热度来了个大滑坡，溢价率不断下跌，流拍也出现。

  “连土拍都不香了！”楼市还会有多冷的讨论，早已覆盖东莞楼市还会涨吗。市场悲观情绪快速蔓延。

  近两年的成交数据，足以反馈东莞楼市的“过热”到“极寒”过山车式的反转。

  土拍曲线“救市”？

  自今年年初开始，全国楼市暖风频吹，政策利好不断，东莞也暗暗开启“自救”之路。

  首付资金不再严查、房贷利率不断下调、公积金可待款额度提高、土拍取消新房限价等举措被不少业内解读为“救市行动”。

  而3月12日集中挂地取消新房入市限价，更似“救市大招”。

  “取消限售价，房企的灵活度变高，竞买保证金大幅下调，这对于资金吃紧的房企来说，无疑是雪中送炭。再加上取消配建要求，重磅组合拳叠加，在一定程度上，必然会刺激房企拿地的积极性，从而促进土地乃至房地产市场健康平稳发展。”业内大咖如此分析。

  对东莞楼市回暖能否产生快速效应？

  “东莞楼市还得蛰伏一段时间。大家要清醒，目前东莞楼市回调幅度大，在于去年上半年太火了。背后就是深圳严调楼市后，购买力转移。现在，深圳跌得更惨，对东莞的扶持力度也不够。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  流拍仍可能出现

  限价取消，土拍会热起来吗？

  “流拍仍有可能出现”这是东莞中原战略发展中心总经理车德锐的分析。

  他认为，土拍条件放宽，将提高房企拍地积极性，但不同地块的表现，也会有差异。例如常平、横沥、大岭山这些镇街的地块发展潜力不大；像塘厦1.9万/㎡的楼面价，加上片区楼市又遇冷，利润有限的情况下，开发商不一定会拿地；长安地块起拍价高、总价高，楼市预期不同以往，还是有很多房企不敢拿地。因此流拍仍有可能出现。

  “楼市信心恢复尚还言早，加之很多民营企业都没钱，流拍可能不会少”某不愿意透露信息的房企大佬也持悲观态度。

  某top级央企深圳投拓说：“长安TOD地块目前该央企不排除会参与拿地，但市场存在系统性风险以及分析长期市场不太乐观，要做好长久攻坚战准备。”