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1月13日晚19:30，天猫好房进行了“买房大讲堂”第四期直播活动。活动由乐居Live平台、乐居大表姐微信视频号以及好房-东莞淘宝直播间同步播出。

更多精彩内容可以点击直播回放观看：《买房大讲堂》第四课：水乡片区价格回落！是刚需捡漏还是滞涨横盘？

主讲嘉宾依旧是东莞乐居的老朋友——东莞中原战略发展中心总经理车德锐先生，搭档直播主持人乐居控股有限公司东莞事业部营销总莫铮，谈谈最近出现价格回落情况的水乡片区楼市，并针对网友提出的问题给出置业建议。

另外，在这次的直播中还加入了惊喜环节——新春红包派送。微信直播间中派送了三轮红包，不知道你有没有拿到手气最佳？

水乡片区楼市概况

直播开始后，车总首先为大家介绍了水乡片区各镇的经济及人口情况，麻涌、中堂两镇在水乡片区中是经济最强、人口最多的两个镇，道滘则收到城区的拉动，三个镇成交更好。整个水乡片区受城区外溢的影响较强，但近期全市整体需求下落，城区对水乡片区楼市的拉动减弱，因此水乡片区楼市状况在近期也有更明显的回落。

洪梅从整个水乡中脱颖而出，在2021年成交放量，价格也上涨。水乡的其他镇则是缩量滞涨。而未来，水乡片区还将继续分化。

道滘出现补涨：邻近南城的道滘受到不少城区客户的关注。车总认为，道滘、洪梅两个有补涨空间的镇。洪梅去年已经出现补涨情况，价格上涨到2.4万元/㎡左右，但道滘因纯新项目较少，又受到限价影响，并没有出现补涨的情况；邻近城区的区域将更容易出现补涨趋势。

中堂发挥稳定：中堂的经济实力也不容小觑，仅次于麻涌，同时又连接了东莞的中心城区万江，以及广州新塘。另外，中堂也拥有近20万人口，楼市有发展的潜力。时代芳华等项目成交均价在2万元/㎡以上。

洪梅价格将稳定：洪梅近期仅有首开项目，地价1.1万元/㎡，未来2-3年内可能也会维持在2.4万元/㎡左右的价格。但洪梅有东莞西站枢纽，又位于水乡新城，有较大潜力。

而聊到水乡片区的价格，车总告诉大家，整个水乡片区价格并没有回落太多，但有几个低价项目值得关注，如麻涌景福花园、中堂半岛1号。

麻涌是最有活力的镇：2017-19年，有广州黄埔客群外溢，但近年客群状况又有所变化。车总认为，麻涌是东莞最具有活力的镇，近年来基建投入大，道路、图书馆等各类公共配套设施不断建设。华阳湖风景区也成为吸引置业投资的因素。麻涌招商投资力度很大，已有中梁等大型企业在麻涌投资；数字经济产业也即将蓬勃发展。另外，麻涌紧邻广州黄埔鱼珠，未来穗莞之间融合趋势加强，甚至会出现“融城”、“同城”的局面。而鱼珠与麻涌之间的价差极大，在车总看来，背靠高价区域麻涌价格却只在2.3万元/㎡左右还是有一些“憋屈”的，同时也说明了麻涌还有一定的上涨空间。

水乡片区的发展依靠什么？

而关于水乡片区的整体规划，乐居向车总提出了几个问题：

在政策上水乡片区获得了怎样的利好或者支持？另外，地铁1号线、佛莞城际等轨道线路的建设对水乡片区的发展又有怎样的影响呢？整个水乡片区好像和东莞市本身一样，比较“散装”，没有一个明确的中心，车总认为水乡的中心是哪个镇呢？未来又会不会出现中心的转移？

关于水乡片区的轨道规划，车总提到，东莞西站东莞西站是一个四轨交会的枢纽，穗莞深、莞惠、佛莞城轨、地铁1号线都于此交汇。作为链接穗莞的重要枢纽，东莞西站连接珠江东西岸，又连接广深，地位重要，辐射范围也不仅是某一个镇，更是整个水乡新城。未来，客流量逐渐加大的东莞西站，其湾区枢纽地位将越来越明显，周边TOD项目也更具投资价值。

车总介绍，水乡片区的规划与产业也经历了迭代：约二十年前的农业镇，转变为现代的产业镇。随着城轨、莲花山隧道等各类基建的建设水乡与外界的关联也愈发紧密。水乡经济开发区于2014年挂牌，形成两个中心。而水乡现在的中心位于麻涌。但在水乡新城建设起来后将会有所分流，双中心的局面可能会持续十几年。

水乡新盘有什么推荐?

到了粉丝互动环节，不少观众都向车总提出了自己的置业疑问。以下是部分问题摘选：

“麻涌位置偏僻，基建又较为落后，2.3万一平还算憋屈吗？配套差距太大，凭什么涨这么高？”

“麻涌新盘众多，价格差异不大，新房应该怎么选？”

“有什么适合刚需的低价项目？ ”

“道滘有盘吹风价达到3万元/㎡，市场支持卖到这个价格吗？”

“如何看待水乡的地位项目？”

关于麻涌市场，车总认为，供求决定价格，价值决定价格，供求决定价格。麻涌有着约18万的人口，GDP也达到了260亿元。麻涌的供应量较大，如果供求量下降，那么麻涌的购买力是支持它价格继续往上走的。而麻涌的景福花园，位于镇中心地段配套齐全而价格又较为低廉，还是准现房可较快入住，值得刚需入手的。

道滘能不能卖到3万？车总也给出了结论：目前还不可能。具体的深度原因及其余的项目分析、问题解答，都可以在直播回顾中找到答案！

互动问答环节结束后，第四期“买房大讲堂”直播也接近尾声，乐居也发放了第三轮直播间红包雨。在最后，车总又补充了望牛墩的一些楼市情况：

仔细聆听了车总的讲解，乐居君和直播间里的观众朋友们真的是收获满满。

今后，“买房大讲堂“直播活动还会持续举办，为大家提供专业、深度的市场解读及置业建议。小伙伴们可以持续锁定乐居live、微信视频号、淘宝达人号三大直播平台，城区片区、东部片区的干货分析在年后等着你！