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乐居楼盘测评系列 测评师：吴晓燕

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

位于龙湾湿地公园南侧，一线江景，主推约143-255㎡江幕大平层，仅383套，目前预约登记中。

【项目亮点】

1、作为城区“一心两轴三片区”的核心组成部分，未来几年将投入过百亿完善三江六岸滨水公共空间。

2、楼下就是5公里一线滨江绿道，周边滨江体育公园、龙湾湿地公园、龙湾乐跑公园三大市政公园环绕。

3、竖向铝幕墙外立面，约30平巨幕观景阳台，天际瞰江大平层产品，打造约2000㎡艺术会所。

【价格分析】

万江是东莞主城区“三江六岸”三大历史休闲区的核心地带，“三江六岸”滨水岸线示范段一期工程便是从万江开始，滨水资源价值将在这里得到释放。除了在建的地铁1号线红利外万江还手握474万㎡旧改项目以及三大发展单元的辐射源，缔造全新的价值。目前万江在售的新房（住宅）有3个，分别是珑远万江翠珑湾，主推95-143㎡3-4房，均价约36000元/㎡，毛坯发售；奥园翡翠澜湾，距离地铁1号线万江站仅约300米，地段较优，主推96-118㎡，均价约3.2万元/㎡；碧桂园云樾半岛，位于万江儿童公园旁，背靠鹏瑞百亿旧改，在售89-143㎡3-4房，均价约3.5万元/㎡。另有即将入市的万科龙湾旧改项目，以及鹏瑞世纪城、坝头1978水岸艺术新天地、万江街道官桥滘社区等旧改项目正在建设中。项目周边次新房有保利首铸天际、天健阅江来，保利世茂阳光城阅云台等。二手房有金地外滩8号（二手房评估价在3.8万/平左右）、上东国际（二手房评估价在4.8万-5万左右）、东江之星（二手房评估价在5.3万-5.5万左右），2018年万科东江之星的开盘均价在2.6万/平左右，五年时间上涨了126%，这个涨幅在东莞各重点片区中也是首屈一指的。除了东江之星自身的楼盘价值之外，主要还得益于龙湾片区这几年的飞速发展，多个新房项目和旧改项目成为了城市发展的助推器。保利首铸鹭湾已在保利天际营销中心开放城市展厅预约接待，预计5月开盘，具体价格待定。

【楼盘规划】

保利鹭湾花园紧邻龙湾湿地乐跑公园，处于东莞7大宜居生活单元中的万江龙湾发展单元，周边生态景观资源丰富，为东莞三江六岸示范岸线腹地。周边交通完善，直线距离环城西路约400米，直达东莞CBD，周边有万江实验小学、翰林实验学校、官桥滘农贸市场等生活配套。项目占面约3.13万平，总建面约13.17万平，其中住宅建面约7.2万平，总投资约26亿元，规划有7栋住宅、1栋商业以及幼儿园。

保利首铸鹭湾总共规划了7栋住宅，均为两梯两户或两梯三户设计，南北通透，舒适性和私密性极高。容积率只有2.5，在如今的东莞主城区豪宅中，非常难得一见。

项目推出的面积段约143㎡-185㎡-255㎡三款产品，仅383套。视野景观方面，项目整体做了抬高处理，与龙湾湿地公园和龙湾广场形成一个整体，缔造出独具一格的公园江景豪宅体验。同时，设计上采用了“环江抱月”型楼宇布局，减少建筑遮挡，同时专门打造了两条25米宽的视线通廊，让江岸和公园美景视野最大化。而且户型看江景，比如推出的约255㎡大平层户型，居于整个社区的核心位置，配上近30平巨幕观景阳台、超50米观景面宽等独一无二的设计，可享受到约200米的一线江景。

【楼盘基础信息】

1、去年6月，保利以超15亿封顶价拿下龙湾3.1万㎡地块，打造滨江豪宅产品。

2、总建面约7.77万平，总共规划了7栋住宅，1栋商业以及幼儿园。

3、项目推出的面积段约143㎡-185㎡-255㎡三款产品，仅383套。

基础信息点评：保利首铸鹭湾拥有龙湾滨江生态的自然环境，主城区改善可以上车。

【户型分析】

255㎡-四居室-建面约255㎡

保利首铸鹭湾总共规划了7栋住宅，均为两梯两户或两梯三户设计，南北通透，舒适性和私密性极高。项目推出的面积段约143㎡-185㎡-255㎡三款产品，从楼栋的规划布局来看，1、2、3、8#有比较好的江景画幅，但5、6、7#视野会受阻，不过整体户型是南北对流设计，舒适度有保证。

约255㎡大平层，实用率高，实用面积超过200㎡，专梯入户，私密性强，从电梯出来，就是一个阔达约17㎡的前厅，私人专属空间，实现了双玄关入户，双玄处还配有独立收藏间。

 

该户型最为亮眼的就是巨幕观景阳台，阳台的面宽约6.4米，进深约4米，整体格局方正，近30㎡的空中庭园，可以根据生活需要打造成第二客厅。另有客厅大落地窗，南向生活阳台、可开启的折叠推拉门和西厨岛台设计等。

 

双主卧套房设计，搭配大面宽采光飘窗、步入式衣帽间和独立卫浴，大主卧打造L型长转角飘窗，长约7.7米，可享受跟巨幕景观阳台一样的江景。

255㎡户型位于保利首铸鹭湾的核心楼栋1号楼和8号楼，楼间距较宽，景观视野极佳，专梯专户，细节设计人性化，是东莞主城区不可多得的改善型户型。

【交通出行】

轨道交通：项目位于龙湾板块，龙湾交通有双地铁的加持，根据最新规划，龙湾滨江片区将新增地铁站——地铁R8线和谐路站，和地铁R1线（在建）交汇于滨江体育馆站。 地铁R1线率先开通后（预计2024年通车），连通鸿福路国贸商圈及松山湖。官方文件显示，龙湾滨江片区将新增地铁站——地铁R8线和谐路站，和地铁R1线（在建）交汇于滨江体育馆站，直通东莞CBD、华南MAll等。

公共交通：保利首铸鹭湾周边直线1公里范围内有超15个公交站，距离最近的胜利站约510米，周边公共交通极为便捷。另有滨江体育公园站（605米）、曲海桥站（631米）、爱迪花园站（761米）、万江候机楼站（803米）、月荷湖站（760米）等公交站点，公交线路为11路、x17路、x18路、25路、x26路、38路、211路等。

自驾：保利首铸鹭湾项目对外通达性很强，沿环城西路转入东莞大道，直达南城总部基地、东莞CBD、鸿福路等核心商圈。此外鸿福西路—银龙路跨江通道工程，预计2025年建成后，万江龙湾与南城联系将更紧密。

【周边配套】

教育配套：项目周边约3公里范围内，有融德金地幼儿园、金地外滩8号幼儿园、菁菁幼儿园、东莞市万江长鸿学校、宏远外国语学校、东莞翰林实验学校、东莞市万江中学等。教育方面，龙湾的实力也将迎来大提升，已摘牌的万科旧改（涵盖幼儿园、小学、初中等），将为龙湾的教育弥足短板，万江实验小学将改扩建为72班小学，同时还将新建一所54班的龙湾中学，计划引进优质教育资源。（据小道消息称，这个优质教育资源保底是东莞中学，华师附中以及北大附中也处于商议洽谈阶段。）

医疗配套：距离保利首铸鹭湾直线距离3公里范围内有东莞市人民医院、东莞市人民医院（红楼院区）、东莞市南城医院、万江人民医院、莞城人民医院等，为医疗需求提供了保障。

商业配套：保利首铸鹭湾周边有万科生活广场、华南mall商圈，项目还有规划建面约11万平商业。此外，作为滨水岸线二期项目的一个节点，三江六岸首座跨江迎宾慢行桥已完成建设招标，项目工程将于今年6月30日开工，预计2025年竣工。建成后，将实现华南Mall、龙湾商圈的互联互通。

公园配套：保利首铸鹭湾楼下就是5公里一线滨江绿道，周边有滨江体育公园、龙湾湿地公园、龙湾乐跑公园三大市政公园环绕，江景+公园的自然景观资源丰富。生态休闲方面，龙湾已经建成了“三江六岸”滨水岸线示范段一期，并于2021年五一开放，成为了东莞主城区亮眼的“网红打卡地”。二期项目工程正在全力推进中，预计今年年底竣工。

配套点评：一线临江，居住品质上有绝对的优越性，改善自住可选龙湾江景板块，交通有待改善。

保利首铸鹭湾主推建面约143㎡-185㎡-255㎡三款产品，整体定位纯改善豪宅盘。

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