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乐居楼盘测评系列 测评师：吴晓燕

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

莞城核心地带唯一在售新盘，主推建面约78-263㎡二至四房，备案均价47999元/㎡。

【项目亮点】

1、位处莞城东城南城交汇，距离R2线东城站A出口200米，周边三纵三横路网交织，交通便利。

2、莞城以公办教育为主流，是东莞唯一无民办校的区，整体办学质量高，东莞十大小学，前三名都在莞城。

3、打造约2.6万㎡商业，楼下就是君尚百货、沃尔玛购物广场等，周边有世博、万达、星河城、国贸等。

【价格分析】

丰华汇是莞城唯一在售新盘，周边均是二手房，紧邻丰华汇的丰华珑远翠珑湾，2018年首开备案均价约为3.4万元/㎡，随后加推的楼栋价格不断走高，2020年最后两栋楼突破4万元/㎡。目前仅有商办产品在售，均价约2.6万元/㎡。根据安居客资料显示，莞城的二手房均价普遍在4万元/㎡以下，少有二手住宅项目会高于4万元/㎡的价格，周边地王广场三期、恒大华府、碧桂园Park Royal等楼龄较新的小区，二手房挂牌均价约3.7万元/㎡。同地段同配套的翠珑湾，有少量二手住宅房源挂牌，单价区间在4.7万-5.8万元/㎡，整体挂牌均价约5万元/㎡。丰华汇1号楼已于去年年底拿证，共242套房源，户型为建面约78-263㎡二至四房，毛坯备案均价为4.8万元/㎡。

莞城依靠优质教育资源、浓厚文化底蕴和良好生活氛围等优势，吸引了不少购房者。目前城市面貌偏老旧，未来发展空间受限，还需要大力进行旧城改造。

【楼盘规划】

丰华汇占地面积约2.22万㎡，总建筑面积近14万㎡，总户数约242户，容积率约4.0，绿地率达25.56%，共规划有4栋楼，包括1栋45层超高层住宅（高度149米）和3栋商办楼，以及建筑面积约2.6万㎡的街区式底商。商办部分规划的酒店，已确定引进五星级的凯悦酒店。

项目地处莞城购物中心与东城购物中心的交汇处，高端住宅小区和大型商业综合体林立； 3公里范围内6大商圈环绕，家门口通过人行天桥直达君尚百货，500米东莞万达商圈，700米世博及雍华庭商圈，2公里到星河城商圈，距离项目约500米到达R2线东城站，两站直达国贸商圈，项目周边沃尔玛、家乐福、海雅百货、国美、苏宁等商业配套成熟，另外项目自身规划配套超2万㎡街区商业体满足业主生活所需。

【楼盘基础信息】

1、丰华汇占地约2.22万㎡，共规划有4栋楼，包括1栋45层超高层住宅（高度149米）和3栋商办楼

2、户型有5个面积段，从建面约79㎡2房，横跨至建面约136㎡4房，103㎡-120㎡3房占比最大。

3、建面142865㎡，包含建筑面积约2.6万㎡的街区式底商。

基础信息点评：体量小是丰华汇明面上的弱势，商办产品居多，小区内部不会有大面积的园林，但周边商业、公园、教育、医疗等配套都很成熟，想要在莞城置业方便子女就读莞城学校的网友可以上车。

【户型分析】

01户型-三居室-建面103㎡

丰华汇户型有5个面积段，从建面约79㎡2房，横跨至建面约136㎡4房，中间面积段的建面约103㎡-120㎡3房占比最大，定位刚需。

 

3梯6户的设计，无法做到户户朝南，像建面约103㎡3房户型的客厅及两间卧室均为北向，餐厅空间也受到一定遮挡。
此外，户型使用率也受到影响，比如建面约103㎡的3房，仅有一个卫生间，建面约120㎡也仅做到3房。

由于莞城特殊的优质教育属性，小面积、低总价的刚需产品更受青睐，刚需定位是较为明智的选择。

【交通出行】

轨道交通：项目距离R2线东城站A出口很近仅约200米，2站到国贸即可换乘R1线（在建中），3站西平换乘莞惠城轨，5站至东莞火车站，9站虎门高铁站。未来还将规划6、7、11号等轨道快线途经，和东莞其它镇街、深圳、广州紧密相连。

公共交通：丰华汇周边直线1公里范围内超20个公交车站，其中香缤时代站距离项目最近，约245米，另有威尼斯广场站（253米）、东城地铁站（402米）、罗沙装饰城站（425米）、主山市场站（511米）、供电公司站（513米）等公交站点，公交线路为4路、6路、G9路、14路、16路等。

自驾：丰华汇位于地处莞城、东城交界，距离鸿福路商圈约3公里，距CBD约5公里，项目周边三纵三横路网交织，速达莞深高速莞樟路收费站，畅行大湾区。但丰华汇南侧的榴香路，至今仍未建设完成，需绕远路才能到项目外的东城中路，约3公里一路直达国贸中心。

【周边配套】

教育配套：莞城拥有优质的教育文化资源，丰华汇周边优质学校云集，直线距离3公里范围内，有东城中心小学、莞城中心小学、莞城英文实验学校，东莞中学、东莞实验中学、东城一中等学校。

医疗配套：距离丰华汇直线距离3公里有东莞市妇幼保健院、莞城人民医院、东华医院、东城医院等等，为医疗需求提供了保障。

商业配套：丰华汇自身打造约2.6万㎡商业，举步就能到君尚百货、沃尔玛购物广场等，世博、万达、星河城、国贸等大型商圈也在附近。

公园配套：莞城作为东莞曾经的中心，也见证着东莞发展历史。项目周边有旗峰公园、虎英公园、人民公园、同沙水库等公园环伺，占据东莞城区稀缺的生态资源。

丰华汇主推户型为建面约78-136㎡二至四房，整体定位刚需。

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