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乐居楼盘测评系列 测评师：陈逸思

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

怡安星河世纪地处塘厦东莞南站TOD经济圈，总建面约26万㎡，打造约26-77㎡1-4房LOFT产品。

【项目亮点】

1、作为深莞融合发展示范区，塘厦引进高新科技产业及研发总部企业约2300家，计划总投资额超4000亿元。

2、怡安星河世纪直线距离东莞南站约2公里，东莞南站8轨交汇，赣深高铁一站即达深圳光明。

3、塘厦旧改投资规模约338亿元，打造总建面约271.01万㎡产城融合发展空间，坐享城市升级利好。

【价格分析】

东南临深板块由于靠近深圳的地理位置，吸引众多购房者前去置业投资，其中不乏大量深圳客户。作为东莞“东南门户、产业重镇”，在深圳都市圈背景下，塘厦正迎来更广阔的发展空间。怡安星河世纪主推商办产品，不限购不限贷，均价约15000元/㎡，总价约39万起即可上车。塘厦新房供应量充足，除怡安星河世纪外，还有15个在售/待售的一手新盘：春晖国际城，是一个分五期开发的超级大城，3月加推五区10号楼房源，均价约36462元/㎡；星河璟悦公馆同样位于林村片区，当前处于清盘状态，均价约28000元/㎡；紧邻迎宾大道的臻悦花园，均价约34000元/㎡。

塘厦新盘扎堆，二手房存量也长期处于高位，一二手房“内卷”将持续。而此时，一二手房相互抢客，让对价格较为敏感的刚需购房者有了更多“捡漏”的机会。

【楼盘规划】

怡安星河世纪由怡安集团和星河集团强强联手，打造约26万㎡菁英社区。项目占地约6万㎡，总建面约26万㎡，容积率为3.0，绿化率约20%，总户数为3210户。

小区内部配套有轰趴馆、读书室、健身房、萌宠区等青年社交空间。九大主题园林，以场景化景观为切入点，打造24小时全时区共享超级会客厅，涵盖休闲娱乐、运动健康、亲子颐养、联合办公等复合空间。

【楼盘基础信息】

1、怡安星河世纪总建面约26万㎡，社区体量较大，内部配套较丰盛。

2、怡安星河世纪产品为商办性质的LOFT，产权年限为40年，宜商宜住，功能性更强。

3、怡安星河世纪楼栋以塔楼和高层为主，空间结构比较灵活，易于改造，抗震性好，视野开阔。

【户型分析】

A户型-一居室-建面约26㎡

怡安星河世纪主推约26-77㎡1-4房LOFT产品，主力户型共有4个，分别是建面约26㎡一房一厅一卫、约35㎡两房一厅一卫、约56㎡三房两厅两卫、约77㎡四房两厅两卫。

其中，约26㎡一房一厅一卫整体格局比较方正，一楼是厨房、客厅、卫生间，二楼是卧室，活动区与休息区分隔开，动静分离，互不干扰。客厅为中空设计，约4.5米挑高，空间较宽敞，居住舒适度较高。

怡安星河世纪产品均为LOFT，面积段选择较多样，层高约4.5米，带阳台通燃气，户型比较灵活多变。

【交通出行】

轨道交通：怡安星河世纪直线距离东莞南站约2公里，东莞南站是东莞东南部轨道交通枢纽，八轨交汇，赣深高铁、中虎龙城际轨道、东莞地铁1号线支线、东莞地铁16号线（规划中）等线路都交汇于此。在东莞南站搭乘赣深高铁，向南一站即达深圳光明，两站到达深圳北站，向北可直达惠州、河源、江西等，轨道交通较便利。

公共交通：怡安星河世纪直线距离500米范围内分布有5个公交站点，分别是新太阳城站、尚林华府站、太阳城站、林村北站、太阳城工业区站。其中距离最近的是新太阳城站，约200米，途经的公交线路有713路、720路。搭乘713路公交车1站即达莞华医院，三站可达塘厦沃尔玛，八站可达旧塘厦人民医院，还可去往樟木头、常平、桥头等地。

自驾：怡安星河世纪位于林村星河路和龙林附路交汇处，紧邻林清互通式立交桥，连接东深路、塘厦大道北、环市东路等城市主干道。周边田心、林村、迎宾、清溪四大高速路口环绕，接驳龙林高速、惠塘高速、从莞深高速、深圳外环高速、莞深高速等五大高速路网，交通通达性较好。

【周边配套】

教育配套：怡安星河世纪直线距离3公里范围内分布有2所幼儿园，水霖星河幼儿园、西湖水霖幼儿园；4所小学，林村小学、塘厦扬帆小学、塘厦启源小学、塘厦第一小学，能够满足孩子3-12岁的教育需求。但项目周边没有中学配套，直线距离塘厦初级中学（环市东路）约6.1公里。

医疗配套：怡安星河世纪周边有两所大型综合性医院，距离二甲医院东莞塘厦莞华医院约1.8公里，距离东莞三局医院约3公里，医疗资源较丰富。同时周边3公里内还有塘厦镇中心区第一社区卫生服务站、塘厦镇林村社区卫生服务站等小型社区门诊，日常就医也比较便利。

商业配套：怡安星河世纪与星河COCOGarden仅一路之隔，约3.5万㎡情景购物街区，引进了麦当劳、华润万家、星河寰宇影城等品牌商家，能够满足业主购物、休闲、娱乐等多重需求。另外，距离怡安星河世纪3公里内还有林村商贸广场、缤纷时代广场、天虹购物中心、盈锋购物广场等大型商业综合体。

公园配套：怡安星河世纪周边分布有林村广场、塘厦观光公园、塘厦公园、长头山公园、塘厦中心广场等公园及市政配套，距离塘坑水库约3公里，环境优美，景观资源较丰富。

配套点评：怡安星河世纪临近鲤牙塘工业区，周边厂房林立，城市面貌欠佳。但林村片区已纳入旧改范围，未来旧改完成后，情况将会有所改善。

怡安星河世纪临近深圳，主推小面积LOFT产品，总价较低，比较适合在深圳工作的外溢刚需客户。

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