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乐居楼盘测评系列 测评师：吴晓燕

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

中熙玖墅南瞰银瓶山，西邻杏花湖，项目定位谢岗低密墅区，产品多样，生态宜居。

【项目亮点】

1、谢岗是东莞的价格洼地，在政策、产业的落实下，谢岗后发优势非常明显，房价也有丰富的补涨空间。

2、谢岗拥有7万多亩的原始山林和湖泊，生态资源得天独厚。项目打造高端低密墅区，生态宜居。

3、中熙玖墅是谢岗唯一一个集聚洋房及别墅产品的社区，纯板式布局，户户向阳，通风采光好。

【价格分析】

东部产业园片区一直以来都是东莞房价洼地，房价尚还有也“1字头”楼盘，片区价格较稳，适合刚需上车。片区内楼盘目前大多顺卖为主，有望最快入市的纯新盘为谢岗中熙玖墅。作为东部产业园片区的一员，谢岗位置上远离一线城市广深，长期偏离东莞经济发展主轴而滞后发展，经济总量长期居东莞下游。谢岗镇缺少新盘刺激，二手房楼龄大多在10年起步。不过，伴随着招商、保利、碧桂园等大牌开发商进驻，谢岗新盘供应开始提速，楼市迎来发展良机。据东莞住建局发布的最新网签数据显示，谢岗3月一手房均价16697元/㎡，二手房均价11782元/㎡，目前谢岗在售楼盘2个，招商保利依城大观均价约18500元/㎡，谢岗碧桂园樾府均价约16500元/㎡。

【楼盘规划】

中熙玖墅是深圳中熙地产在谢岗银瓶合作创新区打造的墅质住区，项目位于谢岗传统富人居住区——杏花湖旁，是谢岗一个高端低密居所，依山揽湖。项目总占地约3.9万㎡，一期总建筑面积约2.7万㎡，容积率仅1.18，比市场常规项目低50%，是谢岗在售的低密社区，户均园林面积高达约62㎡。

项目分两期开发。共661户，其中洋房613户，别墅48户。 一期（玖墅公馆）共规划12栋住宅，3-11层，占地面积22647㎡，建筑面积26707㎡，容积率为1.18。 二期（玖赋公馆）共规划11栋住宅，3-32层，占地面积16454.84㎡，建筑面积39490.62㎡，容积率为2.4。毛坯交付。

物业类型有洋房和别墅，其中洋房产品面积段为85-121㎡3-4房，都是6-11层1梯2户的板式小高层；别墅产品面积约193-200㎡，市场上少见的高拓展、高使用产品，属于市场稀缺别墅，项目以“人居正脉，低密墅区”为定位，打造谢岗低密豪宅。

【楼盘基础信息】

1、容积率仅1.18，比市场常规项目低50%，是谢岗低密豪宅社区。

2、谢岗一个集聚洋房及别墅产品的社区，纯板式布局，户户向阳，通风采光极优，是适合居住的小区。

3、项目依山揽湖，绿化率30%，户均园林面积高达约62㎡。

【户型分析】

85-88㎡-三居室-建面约85㎡

中熙玖墅主推85-121㎡3-4房洋房，主力户型为建面约85-88㎡三房两厅两卫、118-121㎡四房两厅两卫，另有193-200㎡别墅。

其中85-88㎡三房户型，户型设计上比较出彩。户型布局科学方正，约3.6米客厅开间，客餐厅相连，将餐厅、客厅居于全屋中间，三个卧室和厨房、卫生间分布在两侧，减少行进动线；厨房采用U型设计，非常实用，增加收纳空间；双阳台设计，采光通风效果有保障；卧室均带飘窗，大大延伸了生活尺度，提升居住品质感。

【交通出行】

轨道交通：中熙玖墅位处谢岗TOD中轴、樟木头TOD，距离樟木头东站约2.7公里、距离银瓶站约2.8公里，可以享受4站达深圳、5站到香港的通勤红利。

公共交通：中熙玖墅周边直线1公里范围内有6个公交站，距离项目最近的是眼口工业区站仅有134米，周边公共交通极为便捷。另有谢岗交通分局（262米）、杏花村（534米）、新城工业区（557米）等公交站点，公交线路为750路、莞749路、708路、748路。

自驾：中熙玖墅紧邻谢岗主干道振兴路，连接谢岗南路、谢常路等主干道，可以去往谢岗镇政府、杏花湖、新地时代广场、谢岗中学等地，同时接驳潮莞高速、从莞高速、博深高速、番莞高速（在建）等高速路，便捷通达广州、惠州、深圳等地。

交通点评：项目距离银瓶站有一定的距离，轨道的对楼价的促进作用有限，更对依靠粤海产业园的产业带动，这是一段比较漫长的旅程。

【周边配套】

教育配套：中熙玖墅直线距离3公里范围内分布有3所幼儿园，幼儿园振华幼儿园幼儿园、星玥幼儿园、同心幼儿园；4个小学：谢岗镇中心小学、谢岗镇谢岗小学、华翔学校、东莞市谢岗中心小学; 2个中学：东莞市谢岗中学、振华学校。

医疗配套：中熙玖墅直线距离3公里范围内有谢岗人民医院（东莞市人民医院谢岗院区），谢岗医院是二级甲等综合医院，医院总占地面积面积41625平方米,总建筑面积64211平方米,另外，项目1公里范围内还有谢岗镇社区卫生服务中心，满足业主的就医需求。

商业配套：中熙玖墅直线距离3公里范围内有东惠广场、新地时代广场、润昇百货、富盈商业街等商圈举步即达，商业配套成熟，可以满足日常购物需求。另外距离水塔山城市综合体（规划中）仅1.6公里。

公园配套：中熙玖墅直线距离5公里范围内有谢岗广场、谢岗人民公园、稔子园文化公园、自然资源有杏花湖、银瓶山森林公园、银山湿地公园、银瓶湖湿地公园、百里碧道工程小区，内部配套有复合运动场地、环园区慢跑步道、全龄泳池、趣味亲子游乐场。

主推85-121㎡洋房和193-200㎡别墅，适合刚需及改善群体，主要都是谢岗本地人，少数周边客户。

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