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乐居楼盘测评系列 测评师：覃靖淇

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

万润中心距离茶山站仅500米，目前2、3号楼在售中，毛坯均价19000元/㎡。

【项目亮点】

1、万润中心约500米达茶山站地铁口，“茶山站+东莞火车站”双轨道的强势加持，醇熟都会生活一站到位。

2、项目采用围合式蝶形建筑设计，奢阔格局，多面通明且私密性强，实用率高，灵动布局充满无限想象。

3、万润中心占据茶山TOD中央生活区核芯位置，周边教育、医疗、商业等配套一应俱全，生活氛围浓郁。

【价格分析】

根据合富研究院所公布的10-11月全市网签数据来看，茶山在市场普遍转淡的情况下仍然取得了较好的成绩，成交量位于全市前列，并且未来仍有较大的潜在供应量。万润中心早在2019年开盘，近两年来价格波动较小，目前项目2栋、3栋在售中，毛坯均价约19000元/㎡，1栋即将加推。除万润中心外，茶山目前在售的楼盘还有：嘉华嘉誉湾，同样位于中央生活区，均价约26200元/㎡；东莞火车站TOD项目龙湖金地天曜城，目前二期在售中，带装修均价约26200元/㎡。另外，茶山还有两大“地王”项目莞民投·和昌莞月湾、碧桂园瑜璟臺也即将入市。在二手房方面，恒兆纳帕溪谷有多套二手房放盘，挂牌价2.5万元/㎡左右。伟隆国际花园二期也在项目附近，挂牌价2.1万元左右，目前市场上二手房源较少。新世纪丽江豪园2006年竣工，楼龄较老，挂牌价约2万元/㎡，价格竞争力较小。2017年，茶山成为了松山湖片区的一员，茶山提出了“一心三轴多组团”空间发展格局，依托东莞火车站、茶山站双TOD，重点建设茶山中心区、一河两岸地区、南部产业发展区等三大片区，并启动产业转型升级、繁荣文化旅游产业、宜居家园建设和基础设施提升等四大计划。 目前茶山二手房源较少，价格便宜的大多比较老旧，楼龄较新的房源价格直逼一手新房。相较于一路之隔东城5万+的高价来说，茶山新城的房价普遍在2字头，性价比更加突出。

万润中心的价格更是低于茶山众多新盘，具有较大的价格优势，未来也可随着茶山城市发展而升值。

【楼盘规划】

万润中心距离R2线地铁线茶山站仅500米距离。同时，在区位上，项目是一个双核TOD综合体项目。项目享受优质的地段与配套利好，并且配以全东莞高实用率的三至四房产品，实用率高达90%。

万润中心占地面积约20157.1㎡，建筑面积约73953.3㎡，总共规划有4栋，其中3栋为住宅楼，1栋为商办公寓楼。目前项目2、3号住宅楼在售中，毛坯均价约19000元/㎡，1栋即将加推。

【楼盘基础信息】

1、项目绿化率约30%，具有充足的绿化面积，环境较优美。

2、采取人车分流的设计，避免小区内部出现交通拥堵的情况。

3、产品类型为塔楼，楼层高便于居高望远，视野开阔。

【户型分析】

A户型-四居室-建面115㎡

A户型建面约116㎡，采取竖厅设计，户型方正实用。

进门处有一房间，可设置为客卧。厨房采取U型设计，灵活实用且采光良好。餐厅由阳台改造，赠送面积大，采光通风良好。餐厅与客厅、南向景观阳台相连，南北通透。

其余两客卧均带有飘窗；主卧飘窗为L型飘窗，可享270°景观，同时主卧采取套间设计，带有独立卫浴。

B户型-三居室-建面101㎡

B户型建面约101㎡，户型设计上做到了南北通透、动静分离。餐厅连通客厅，南北双阳台带来良好的采光与通风。

两客卧带有飘窗，宽敞舒适；主卧同样是采取了套间设计，有独立卫浴，飘窗为L型飘窗，采光面积更大，景观良好。

C户型-三居室-建面约89㎡

C户型建面约89㎡，采取竖厅设计，户型方正，动静分离。餐厅可打造餐边柜，增加收纳空间；客餐厅与阳台相连，空间宽阔明亮。

采取2+1房设计，南向大阳台可改造为阳光房、书房或卧室，也可打通与主卧相连，享受阔奢空间；其余两卧室金带有飘窗。

【交通出行】

轨道交通：万润中心出门约500米即达地铁2号线茶山地铁站，南向4站即达东城中心，6站到达鸿福路商圈，直通CBD；北向1站即达东莞火车站，接轨广深铁路、广深港铁路、莞惠轻轨，快捷畅达广深港，连通全国。

公共交通：万润中心周边500米内有坑口工业区站、鲁能公馆站、伟隆国际花园站等公交站点，途径365、367、520、549、微巴533路等公交线路，公交出行较为便利。乘坐365路可达东莞火车站、茶山地铁站、寮步医院、寮步城轨站、城市学院等地；367路同样连通茶山、寮步两镇；520路连通茶山与生态园；微巴则连通茶山新城至茶山站、茶山火车站。

自驾：万润中心周边多条主干道、快线、高速路分布：由莞深高速达东部快速，接驳珠三角环线高速，快速通达广州、深圳，出行高效便捷；桑茶快速在建中，将连通茶山新城及东城，预计2023年通车，全程设计无红绿灯，高效畅达主城区。

【周边配套】

教育配套：名校优质教育资源环绕于万润中心左右，包括东莞市一级学校——光正实验学校、茶山中学、茶山中心小学；广东省一级学校东莞实验中学、茶山第二小学等名校均位于项目周边。

医疗配套：万润中心距离三甲医院第八人民医院（市儿童医院）仅约2公里，周边还有茶山医院、茶山社区卫生服务站等各级医疗机构，满足医疗保健需求。

商业配套：万润中心占据茶山TOD中央生活区核芯位置，周边教育、医疗、商业等配套一应俱全，涵盖茶山政府、体育馆、图书馆、东莞生态园等。项目邻近纳帕溪谷、美丽湾畔、伟隆国际花园等成熟小区，坐享周边社区的商业配套，生活氛围浓郁。

万润中心规划有建面约89—116㎡的三至四房，适合刚需、刚改客群

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