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乐居楼盘测评系列 测评师：陈逸思

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

世城悦湖花园地处临深第一站，产品涵盖建面约89-249㎡三至五房，均价约38000元/㎡。

【项目亮点】

1、世城悦湖花园距离深圳10号线东延段大运城邦站仅约200米，未来站点开通后可便捷通达深圳、东莞各地。

2、世城悦湖花园位处临深第一站，是整个临深板块的价值高地，周边已经形成了多个大型成熟社区，生活氛围浓厚。

3、世城悦湖花园坐拥约1128亩城芯生态湖泊，零距离享受约1公里滨湖景观带和约12万㎡高线滨湖公园。

【价格分析】

得益于莞深门户的独特区位优势以及无缝连接深圳的便捷交通，凤岗镇近年来承接了不少深圳的外溢客群，价格也一直处在高位。世城悦湖花园最新推出的楼栋毛坯备案均价达到3.8万元/㎡，个别房源更是达到4万元/㎡。凤岗新房市场供应充足，除世城悦湖公馆之外，颇具代表性的在售楼盘还有世界500强双央企打造的保利招商锦上，均价约4.1万元/㎡；三正鹏程上花园，位于凤岗南部的雁田中心片区，临近天安数码城、京东都市智造产业新城两大园区，均价约3.55万元/㎡；嘉辉豪庭逸峯，紧邻龙凤山庄和规划中的官井头地铁站，地段较好，目前准备推出第五期，均价约3.2万元/㎡。此外，区域内还有怡好·相伴里、鸿荣源熙园山院、招商雍祥府等纯新盘即将入市。在二手房方面，目前凤岗二手代表楼盘有几个：位于世城悦湖花园对面的旁边的大型社区大运城邦，分七期开发，有多套二手房源放盘，挂牌价3.1-3.4万元/㎡左右。同样位于项目附近的中海云麓公馆，2019年竣工，未满5年，挂牌价约3.2万元/㎡，目前市场上二手房源较少。三正卧龙山花园，位于凤岗镇中心区，区位相对来说不太靠近深圳，楼龄约10年，挂牌价2.8万元/㎡左右。即使受到二手房指导价政策的影响，官井头片区的大部分二手房均价依然突破3万元/㎡，价格直逼一手新房。而相较于一界之隔、房价近7万/㎡的深圳来说，凤岗的房价普遍在“3字头”，实属价格洼地。而且官井头片区正在有序推进万科、碧桂园、海伦堡等一线房企的旧改，随着众多旧项目的落地，板块价值将再次更新，板块将持续成为市场热点。

依托凤岗镇独特的区位优势，交通与深圳无缝对接、城市建设与深圳深度融合、自带辐射力的板块，拥有一线湖景和便捷交通、生态宜居的楼盘，不仅有更高的居住舒适度，还有更稳定的增值空间。

【楼盘规划】

世城悦湖花园位于官井头村，是城市更新改造开发的项目，家门口就是深圳10号线东延线大运城邦站。项目占地3.8万㎡，总建面约19.5万㎡，规划建设7栋高层洋房和8栋亲湖别墅，其中高层为89-249㎡三至五房，共903套，别墅为433-575㎡，共计28套。项目目前主推5号楼建面约89-131㎡三四房，均价约38000元/㎡。

世城悦湖花园紧邻1138亩官井头水库，沿湖建设占地约12万㎡的高线公园，包含儿童乐园、湿地公园等城市生活休闲配套。小区内部规划打造多元化、全龄段的社区配套，包括6米高星级入户大堂、750米无边际泳池、四大主题十四大功能架空层泛会所等，营造关怀式的邻里和亲子互动空间。

【楼盘基础信息】

1、项目总建面约19.5万㎡，体量较大，内部配套丰盛。

2、绿化率约36%，高于一般小区30%绿化率，环境优美。

3、车位比为1:1.47，高于1:1，车位较充足。

【户型分析】

89㎡-三居室-建面约89㎡

世城悦湖花园主力户型共三个，分别是89㎡三房一卫、103㎡三房两卫、131㎡四房两卫。

89㎡三房户型采用横厅设计，客厅连接观景阳台，餐厅设置采光窗，采光充足，就餐、会客体验感俱佳。厨房连接生活阳台，可晾晒衣物、放置杂物，做到阳台观景、生活的功能分区，同时降低厨房油烟、异味对客厅的影响。主卧配置了L型飘窗，增加了房间的空间感，270°环幕观景，视野更开阔。

这个户型不足的地方是只配备了一个卫生间，使用可能不太方便，但胜在总价较低，性价比高，预算不高的首置一族可以考虑。

131㎡-四居室-建面约131㎡

131㎡四房户型同样采用横厅设计，卧室居于室内一侧，厨房、餐厅、客厅、阳台等动态区域位于外侧，居家动线分布合理，动静分离，互不干扰。该客餐厅相连，客厅连接约3.8米阔景阳台，餐厅配置大飘窗，增加了采光面。主卧为套房设计，有独立卫浴、步入式衣橱和L型观景飘窗，在保证舒适的同时拥有很高的私密性。户型四开间朝南，南北通透，居住舒适度和体验感更高，适合改善人群。

所有户型均配置了双阳台，而且为两梯四户设计，户户不对望，不仅保证了居住私密性，还拥有更开阔的观景视野，让湖景价值得到更大保留。

【样板房细节】

89㎡样板房，横厅设计，客厅连接景观阳台，餐厅落地窗采光，南北通透。

131㎡样板房，客厅观景阳台+餐厅大飘窗，采光充足，视野开阔。

103㎡样板房，传统竖厅设计，客餐厅相连，居于室外一侧，动静分区。

主卧带L型飘窗，270°环幕视野观景，增加了采光面，也增加了空间感和生活体验感。

【交通出行】

轨道交通：世城悦湖花园周边规划有三个轨道交通站点，分别是深圳10号线东延段大运城邦站、深圳16号线天安数码城站、深惠城轨大运北站，未来可实现两站到平湖，四站即达深圳北。其中，距离项目最近的是大运城邦站，直线距离约200米，站点开通后将与深圳地铁无缝对接。

公共交通：世城悦湖公馆直线距离1KM范围内分布有6个公交站，距离最近的大运城邦公交站约250m，途经的公交线路有M360路、M361路、M589路、莞782路、789路等，乘坐深圳M361路公交车1站到达龙城高级中学，3站到达龙岗汽车总站，7站到达世茂百货，公共交通极为便捷，去往深圳坪山、龙岗、罗湖等地也十分便利。

自驾：世城悦湖公馆南临龙平西路主干道，距离盐龙大道出入口直线距离约1公里，全程无红绿灯，可快速去往深圳龙岗、坪山等地。周边汇聚了武深高速、水官高速、深圳外环高速三大高速，与武深高速入口的直线距离仅约700米，可接驳从莞深高速、深圳外环高速、沈海高速等，便捷通往深圳、广州。

【周边配套】

教育配套：距离世城悦湖花园直线3km范围内分布有5所幼儿园，分别是大运城邦幼儿园、蒙田国际幼儿园、名星幼儿园、龙岗区御景中央幼儿园、雅思幼儿园，5所小学，益田小学、香港中文大学（深圳）附属知新学校、龙岗区英才小学、南门小学、官井头小学，2所中学，龙城高级中学、华中师范大学龙岗附属中学，以及1所九年一贯制学校，深圳市龙岗区实验学校。

医疗配套：世城悦湖花园5km范围内分布有东莞广济医院、深圳市龙岗区人民医院、凤岗华侨医院（官井头分院）、深圳市龙岗区中医院、深圳龙城医院、北京中医院大学深圳医院等6所优质医疗配套，其中距离最近的二甲公立医院凤岗华侨医院仅约1.3公里，约600米处还有社区小型诊所凤和中医门诊，满足居民日常就医需求，为健康护航。

商业配套：世城悦湖花园3km范围内有世城商业中心、官井头商业街、南惠泉城购物中心、益田假日奥特莱斯、大运印象广场等大型商业中心，另外周边成熟小区密布，社区商业发达，商业配套完善，完全可以满足日常休闲购物需求。另外，自驾可快速到达星河COCO Park、龙岗万科广场、山姆会员商店等高端商圈。

公园配套：世城悦湖花园周边景观资源丰富，紧邻约12万㎡湖畔高线公园，规划约1公里滨湖景观带，汇集门户广场、水韵广场、花树广场三大广场，同时设置乐童花园、花田驿站等休闲设施，享一线滨湖景观。另外，项目直线5km范围内还分布有龙凤山庄影视度假村、南山门森林公园、龙岗区大运公园、龙城公园等大型公园配套。

主打89-249㎡三至五房，适合改善人群，位于凤岗大运新城，可承接深圳外溢客群。

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