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乐居楼盘测评系列 测评师：陈逸思

买房无小事，细节是大事。帮助购房者在买房前，全面透彻的了解一个项目的优劣就是我们的工作。由专业的测评师用最理性、全面的测评帮您了解项目的优劣。我们会现场实勘，帮您挑热盘、赏户型、看配套，给您最真实人居体验。

【评测师点评楼盘】

招商•保利依城大观位于谢岗新城，银瓶城轨站旁，主推建面约78-141㎡三至四房。

【项目亮点】

1、招商·保利依城大观距离银瓶城轨站仅约600米，搭乘莞惠城轨可去往东莞各镇区，交通较便利。

2、招商·保利依城大观靠近谢岗镇中心，周边教育、医疗、市政等配套比较齐全，生活氛围浓厚。

3、招商·保利依城大观共有7个主力户型，为建面约78-142㎡三四房，覆盖刚需、改善客群。

【价格分析】

2012年之后，谢岗再无商住用地招拍挂出让，导致很长一段时间内，谢岗楼市处于零供应的状态，零星成交也多以旧盘补签为主，房价也还停留在“1字头”。但随着银瓶合作创新区的开发建设，谢岗楼市也走上了发展的快车道。招商·保利依城大观于今年5月开盘，目前在售18#住宅，均价约18800元/㎡。除招商·保利依城大观外，谢岗在售的一手楼盘还有：天麟八号公馆，准现楼发售，毛坯均价约16500元/㎡；唐商翰林府，位于谢岗曹乐村，与谢岗中心小学仅一路之隔，均价约16500元/㎡；谢岗碧桂园樾府紧邻粤海大道和省级银瓶湖湿地公园，均价约16800元/㎡。目前谢岗的二手项目也不多，具有代表性的有几个：靠近镇中心的永江国际公馆楼龄较新，挂牌价约7500元/㎡；东惠广场占据谢岗镇中心位置，周边配套成熟，但是楼龄16年左右，比较老旧，挂牌价约7700元/㎡；富盈山水花城位于东惠广场附近，挂牌价约10800元/㎡；康湖杏花村紧邻赵林工业区，挂牌价约7100元/㎡。谢岗的GDP总量在东莞32个镇街中排名较后，但近年来GDP增速都位居前列，2020年固定资产投资总额增速更是排名全市第一。依托投资600亿元粤海项目，银瓶合作创新区或将成为继松山湖、虎门港等园区后，东莞创新“又一区”。银瓶合作创新区的建设将带动谢岗经济的发展不断向前，从而带动谢岗楼市的崛起。另一方面，谢岗拥有大量的土地储备，未来几年住房供需将会暴增。

招商·保利依城大观位于谢岗银瓶合作创新区，同时靠近镇中心，周边教育、医疗、市政等配套成熟，而且得益于银瓶城轨站、甬莞高速等多维立体交通，未来随着银瓶合作创新区的利好兑现，项目也会有比较可观的增值空间。

【楼盘规划】

招商·保利依城大观位于谢岗镇中心，周边配套齐全，生活氛围成熟。项目总占地约7.66万㎡，总建筑面积约28.48万㎡，容积率为2.8，绿化率约35%，紧邻约12.5万㎡银湖滨河公园万里碧道，环境优美。小区由19栋住宅楼、1栋幼儿园和4栋商业组成，规划总户数1725户。

小区绿化面积超3.3万㎡，打造超6万㎡运动型乐活园林，内部配套包括约2100㎡双泳池空间、约470㎡双羽毛球竞技场、约1170㎡儿童游乐区、约820米环形跑道、约2227㎡足球场、约300㎡成人健身区，满足儿童成长、青年健身、老年康养全龄段需求。

【楼盘基础信息】

1、项目总建面约28万㎡，体量较大，内部园林配套丰富。

2、容积率为2.8，低于一般小区3.0的容积率，居住较舒适。

3、项目绿化率约35%，绿化面积较多，环境优美。

【户型分析】

4/5栋-三居室-建面81㎡

招商·保利依城大观共有7个主力户型，分别是：建面约78㎡三房一卫、约81㎡三房一卫、约95㎡三房两卫、约98㎡三房两卫、约118㎡四房两卫、约120㎡四房两卫、约142㎡四房三卫。

建面约81㎡三房一卫户型，采用竖厅结构设计，三开间朝南。将三个卧室都集中于室内一侧，厨房、餐厅、客厅、阳台居于外侧，动线合理，动静分离。整体格局比较方正实用，三个卧室的空间都较宽敞，带一字型飘窗，不仅增加了空间利用率，采光和视野也更佳。厨房和卫生间空间比较狭窄，使用可能不太方便。但是对于家庭成员不多的刚需家庭来说也足够了。

10/11/19-四居室-建面约142㎡

建面约142㎡四房三卫户型，双阳台设计，四开间朝南，南北对流。相比于市面上同等面积的四房两卫，这个户型在保证了居住舒适度的同时增加了一个卫生间，在功能上也更加实用。约6.9米超宽观景阳台连接客厅和次卧，约3.3米生活阳台连接餐厅，阳台做到了观景和家政功能分区，通风采光性好。

【交通出行】

轨道交通：招商·保利依城大观距离银瓶城轨站仅约600米，搭乘莞惠城轨，2站到达常平东站，可换乘京九铁路去往深圳、香港九龙等地。从在常平火车站还可换乘广深铁路，便捷通达广州、深圳。八站可达西平西站，换乘东莞地铁2号线，去往东莞城区各地。另外，银瓶站还将连接深惠城轨，预计2024年竣工，届时4站可以直达深圳，5站到达香港。

公共交通：招商·保利依城大观周边1公里范围内分布有5个公交站，分别是：谢岗银湖公交站、银瓶城轨站公交站、银瓶公交站、银湖商业城站、谢山路口站。距离最近的是谢岗银湖公交站，仅约376米，途经的公交线路有708路、750路、751路、快703路等。乘坐708路公交车，1站即达银瓶城轨站，3站到达谢岗车站，14站到常平，公交比较便利。

自驾：招商·保利依城大观紧邻银丰一路，接驳银湖一路、花园大道、谢常路等道路可以去往银湖商业城、谢岗中心市场、谢岗汽车客运站、常平镇等地。同时，项目与甬莞高速谢岗出入口的直线距离约2.6公里，周边甬莞高速、博深高速、河惠莞高速、番莞高速（在建中）等高速路环绕，快速通达广州、深圳、惠州等地。

【周边配套】

教育配套：距离招商·保利依城大观直线3km范围内分布有5所幼儿园，分别是首之宝幼儿园、粤信宝幼儿园、谢岗镇中心幼儿园、金太阳幼儿园、谢岗世纪虹桥幼儿园，3所小学，英光小学、谢岗镇中心小学、谢岗小学以及1所中学，谢岗中学。项目自身也会配建一所幼儿园，周边教育配套比较完善，满足孩子3-15岁全龄段教育需求。

医疗配套：招商·保利依城大观距离二甲医院谢岗医院仅约300米，另外直线距离约2公里范围内还有谢岗镇社区卫生服务站、振兴门诊部、谢岗福康门诊部等小型社区门诊。虽然周边医疗配套不多，但是距离医院较近，能够满足居民日常的就医需求。

商业配套：招商·保利依城大观周边缺乏大型商业配套，直线距离3公里范围内仅银湖商业城、综合市场商业街、润昇百货商场三家大型商超。除此之外，银瓶城轨站站前广场还规划建设约12万㎡的万达广场。谢岗镇政务服务中心、谢岗消防大队等市政配套也在项目附近。

公园配套：招商·保利依城大观临近约12.5万㎡万里碧道银湖滨河公园，出门即享儿童活动区、慢行道、亲水平台等各类休闲设施。另外直线距离3公里范围内还有谢岗镇人民公园、谢岗村公园、荔枝公园等公园配套。

招商•保利依城大观主力面积段为78-141㎡，户型涵盖刚需、改善客群。

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