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“7.4”新政出台刚满一个月，“东莞正式划入深圳都市圈”的重磅利好又刷爆了临深项目销售的朋友圈。

凭借着四通八达的交通路网以及强劲的经济支撑力，乘着“解限”的东风，塘厦楼市迎来大爆发。据瑞城搜统计数据显示，7月塘厦一手新房共成交308套，环比6月大涨约205%。

现实情况真的如成交数据反映的那样火爆吗？限购解除后，深圳客是否重回塘厦市场？新政效应的持续性又能够维持多久？

带着一系列问题，乐居君实地探访了塘厦镇的几个热门楼盘，揭秘楼市真相。

安居臻悦花园

塘厦是临深片区的新房供应“大户”，目前在售/待售的楼盘共有15个，主要位于塘厦镇中心区、林村片区和科苑城片区。

其中，塘厦镇中心区交通便利，生活配套较为成熟，且规划有东莞地铁1号线支线环市路站TID，区域内新盘更为集中。

环市路站未来将打造成集商务办公、商业消费、城市公园、公交换乘和公共服务于一体的TID综合体。围绕环市路站TID分布有安居臻悦花园、粤港湾华堂里1号/3号/8号、卓越华堂卓著天城等项目。

安居臻悦花园位于塘厦镇黄金十字路之一的湖景路旁，距离塘厦城市主干道迎宾大道仅约600米。

项目占地约3.9万㎡，总建面约17.7万㎡，容积率为3.3，规划建设8栋高层住宅楼，29-46层高，总户数为1026户，其中110套为安居房，可售住宅套数为916套。

据现场销售介绍，臻悦花园主推约95-130㎡三至四房，房源位于3、5号楼，另外首批推出的2号楼也剩余少量余货。户型为两梯四户设计，均价约3.2-3.75万元/㎡。项目为毛坯交付，准现楼发售，预计今年11月交房。

粤港湾华堂里项目

粤港湾华堂里项目由粤港湾控股和华堂集团联合开发，为致敬塘厦138工业区而分别将三个地块命名为粤港湾华堂里1、3、8号。

据了解，粤港湾华堂里1号还在建设中，主推约98-119㎡三四房，预计明年入市。目前在售的是粤港湾华堂里3号和8号。粤港湾华堂里3号主要面向塘厦高净值人群，推出约128-169㎡纯大户型产品，均价约3.5-3.7万元/㎡。

粤港湾华堂里8号的产品则更偏向刚需客群，主推约77-98㎡三房，折后均价约3.1万元/㎡。

乐居君参观了粤港湾华堂里8号的异地样板房，建面约98㎡三房，整体比较宽敞，空间利用率较高。客厅连接景观阳台，餐厅配置了采光飘窗，南北通透。主卧带独立卫浴和双采光飘窗，起居方便，居住舒适度较高。

卓越华堂云光

卓越华堂云光同样为塘厦138工业区的旧改项目，占地约1.4万㎡，总建面约6.65万㎡，由4栋高层住宅和1栋商业办公楼组成，总户数为339户。项目为纯板住宅，户户朝南，层高仅18层，两梯三户设计，居住舒适度较高。

卓越华堂云光目前主推1、4号楼约83-93㎡三房户型，带装修均价约3.3万元/㎡。同时在售5号楼商办产品，层高4.5米，可明火，带装修均价约2.3万元/㎡。

另外，位于项目附近的同系列楼盘卓越华堂辰光也还有少量余货，在售约81-93㎡高层住宅以及约104㎡低层洋房，均价约3.6-3.8万元/㎡。

金众柏悦公馆

金众柏悦公馆所处的区域为临深传统豪宅板块，紧邻塘坑水库。金众柏悦公馆是由金众、华堂联合拿下的旧改项目，占地约7.7万㎡，总建面约25.5万㎡，规划总户数为1529户，分两期开发。

据现场销售介绍，一期主推约138-200㎡大户型产品，一线望白鹭湖，景观较优。二期产品则更偏刚需，主推约98-118㎡三至四房。项目整体均价约3.6-4.2万元/㎡。

据了解，金众柏悦公馆旁边还有几块储备用地，未来也会新建住宅。项目计划打造三期和四期，规划有商业和九年一贯制学校。但地块的权属和具体规划还未最终确定，目前项目开发商正在积极洽谈中。

房价回落，或是入手好时机？

得益于承接大量深圳客的置业需求，过去塘厦是临深片区的价值高地，东莞地价、房价的领头羊。后来随着政策收紧，深圳客退场，塘厦房价横盘。

市场冷却后，塘厦的房价也有所回落。同样是约80-90㎡的小三房户型，卓越华堂云光今年首次备案的1、4号住宅楼，相较于卓越华堂辰光去年8月拿证的2、4号住宅楼，备案价整体下降了约1000-3000元/㎡。

备案价下调的还有金众柏悦公馆。项目最近一次备案是今年3月，1号楼整体备案均价约3.52万元/㎡，较去年9月拿下的最高备案均价3.64万元/㎡下降了约3%。

目前塘厦楼市整体新房供应较充足，潜在供应量也较大，塘厦置业群体的选择会更加丰富。价格合理，叠加新政松绑等各项利好，现在或许是上车塘厦新房的好时机。

深圳客重回塘厦市场！

自7月4日放松限购后，东莞营销力度空前，临深片区楼市的人气明显上涨。据乐有家研究中心发布的数据显示，限购区域调整后，在东莞买房的深圳客较新政前增长了15%。

临深片区的楼市也逐渐回归理性，深圳客的投资属性减少，大多以刚需自住为主。

此外，在实勘探盘过程中，乐居君也了解到，新政后东莞本地客也在逐渐苏醒，本地客购房群体占比有所增加。

可能受暴雨天气影响，工作日我们实探项目时只有零星看房客户。但据各项目现场销售介绍，新政确实在一定程度上“盘活”了塘厦楼市，新政后项目的客户来访量和成交量都较之前增长了一倍之多。

在房型面积方面，塘厦本地客偏好120㎡及以上的大户型，而深圳客受限于购买力，更偏好90㎡左右的刚需三房户型。

除了临近深圳的地缘性优势，塘厦积极承接深圳优质产业外溢，区域发展潜力大，从莞高速、深外环高速、赣深高铁等便捷通达深圳各地的交通路网也是深圳客考虑在塘厦置业的重要因素。