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2022年上半年，房地产市场下行压力巨大，中央持续加力稳地产，185省市出台322余次放松政策，大湾区多城持续调控放松刺激需求释放。在政策组合拳综合刺激叠加房企年中冲刺，6月份大湾区整体市场供求有所放量，呈现底部回升态势。9城楼市“期中考”成绩相继出炉，下半年大湾区房地产市场又将如何走向？

今日，克而瑞深圳区域发布「2022上半年粤港澳大湾区房地产市场总结与展望报告」，针对政策、土地、市场及房企等四个维度进行深度解析，并对下半年大湾区市场进行预判，报告超100P，内容丰富。

◎ 图文丨易居克而瑞深圳区域

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 2022上半年湾区市场回顾 

政策丨土地丨商品住宅丨企业

“因城施策” 继续强化，大湾区整体政策趋松

因城施策，除广深政策出台相对谨慎，未有实质放松外，其余大湾区各城均在不同程度放松限购、限贷等需求端政策，大湾区整体政策趋松。

土地市场规模下滑明显，城市分化持续

大湾区土地市场供求量同比下滑超5成，规模下滑明显；深圳首轮集中土拍高热，广莞集中土拍回暖；佛山、惠州土市低迷；珠海、中山规模不足；江门、肇庆持续下行。

九城新房市场需求端同比均全线下跌

大湾区商品住宅市场供求同比均下滑超4成；城市、项目分化加剧；广深中心区高端改善盘保持热度，外围刚需市场仍面临较大压力；惠州供求量断崖式下跌，整体市场颓势难改；东莞政策刺激不断，市场底部回升；珠中规模有限。

房企业绩规模锐减，但头部房企集中度提升

TOP10房企权益销售金额集中度及拿地金额集中度同比上涨5%及12%，国央企及地方城投拿地房企占比超8成。从销售排行榜上榜房企来看，粤系房企深耕优势明显，TOP10房企稳定，仅1名掉出梯队，由深铁置业替补上。

政策：广深政策未见实质性松绑，其最大的变化是土拍规则方面放松；惠州、佛山、珠海、中山、江门均在限购限贷层面有所放松，刺激楼市需求。

土地：上半年湾区整体规模下滑明显，9城总供应建面约2025万㎡，同比下滑50%，成交1419万㎡，同比下滑61%，成交楼板价7846元/㎡，同比微跌2%。上半年湾区成交土地整体溢价率为3%。

城市分化持续，深圳供求量均上涨，商办地拉低楼板价；广州供求双跌，中心区地块增多，楼板价上行；佛山多以撤牌和底价成交为主；东莞二轮集中土拍先冷后回暖；而历来是供地大户的惠州土市低迷，中山、珠海规模有限，江门、肇庆持续下行。

集中供地：深圳首轮集中土拍地块均触顶，地市火热，降地价和上调限价，释放利润空间；广州首轮土拍触顶率及溢价率均有所提升；东莞第二轮土拍无流拍，2宗触顶，相较首轮高流拍显著回温，央国企仍为拿地主力。

商品住宅：9城商品住宅总供应约1866万㎡，成交面积约2026万㎡，同比均下滑超4成。今年来广深核心区高端盘集中入市，整体去化较好，带动均价上涨。

分月度看：1-5月大湾区整体市场成交低位徘徊，进入6月份，一方面各城市政策持续放宽刺激楼市；另一层面年中冲刺季房企加大供应，营销力度也加大，部分城市部分区域小幅回温，市场成交量呈现上行趋势。

分城市来看：深圳南山、福田高端盘受追捧，但外围刚需盘仍去化乏力，项目分化加剧，整体市场成交量较去年同期下滑明显；广州供应持平，但成交同比下滑47%，中心区部分改善项目热度高，外围增城、从化降价促销仍去化乏力；佛山因限购政策放松，临广片区市场回温；东莞、惠州市场观望情绪重，供求量同比均大幅下滑；江门、肇庆以价换量，市场表现仍不佳。

企业：上半年大湾区房企权益销售总金额达3481.9亿，同比下滑29%，但TOP10权益销售额集中度提升5个百分点，头部房企优势明显，华润置地及深铁置业业绩逆势增长。TOP30房企湾区拿地总金额948.69亿，同比下滑58%；国央企及地方城投拿地房企占比超8成；广州地铁、万科地产、华润置地分别占据上半年大湾区拿地金额TOP30排行榜前三。

 

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湾区九城市场

 政策丨土地丨商品住宅市场  

深圳
政策方面：深圳楼市政策较为谨慎，仅在金融信贷利率有所放松；暂无实际性放松政策出台。

土地市场：上半年土地市场供应总建面约174.04万㎡，同比上涨38.70%；成交总建面约173.16万㎡，同比上涨44.25%；成交楼板价约13605元/㎡，同比下降5.78%。第一批集中供地的8宗地块均触顶成交，溢价率均达到15%。上半年成交土地整体溢价率为11.97%。

龙岗区土地成交量位居全市首位，其次是坪山区；因新安板块高楼板价成交使宝安区土地成交平均楼面价领先于全市。

根据成交楼板价TOP10来看，国央企为绝对主力。楼板价最高地块被深铁拿下，成交楼板价40394元/㎡，地块位置非常优越。6宗宅地都以最高限地价成交，溢价率均达15%，深圳土拍规则放松下，房企竞拍积极性高。前三分别位于南山区、宝安区和龙华区，成交主力为国央企。其中深铁拿下南山和宝安各1宗商办地块，华润拿下光明2宗地块，人才安居及其联合体拿下宝安、龙华各1宗地块，坪山城投拿下坪山1宗地块。

商品住宅市场：

从近几年同期对比看，上半年深圳新房市场供应充足，其中刚需盘供应量较大，总供应面积超150万㎡，同比略有上升。受调控政策及市场观望情绪影响，新房住宅成交大幅下滑，成交面积约162.21万㎡，同比下降36%。

从月度走势看，一季度供应处于低位，随后缓慢回升，6月年中冲刺模式开启，开发商推盘速度明显加快，住宅供应达到今年最高值。成交量在供应放量带动下缓慢回升，仅6月同环比上涨，6月成交约31.39万㎡，同比上涨12％，环比上涨68％。

区域分化加剧，中心区域如南山供不应求态势依旧，光明龙华供应量同比大涨，此外宝安供应量也较大。成交方面，主力区域是南山，【华润城】、【前海润峯府】等项目带动区域成交。成交均价主要是区域一些高价盘和热点盘，如【华润城】带动区域价格提升。

近五年深圳成交结构上半年走势（略）

从月度走势来看，90-120㎡刚改产品为主力，改善需求有放大趋势。

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 2022下半年湾区市场展望 

 政策 丨 市场 丨 房企

政策环境：当前大湾区调控政策仍存在供给端放松不及需求端、改善型需求限制依然较多；预计下半年广深调控政策将基本维持现状，边际优化放松为主；其他各城仍有放松空间，但空间相对较小。

市场形势：

土地市场：房企拿地谨慎态度不变，分化显著，土拍规则持续放松；广深优质地块触顶，非优质地块底价成交成常态；其他城市以底价成交为主，部分地块或流拍。

商品住宅市场：预计三季度各城市场将进入温和回升通道，广深一线城市率先复苏，莞佛珠强二线受传导企稳回升；中山、惠州部分利好区回温，外围城市江门、肇庆持续以价换量去库存。

房企格局：总部位于大湾区的规模化国央企和地方国企成为市场头部主力军，同时，深耕大湾区的粤系民企成为“中层骨干”力量，外来民企在大湾区发展速度和规模将明显下滑，外来国企或有机会行布局动作。