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  “莞七条”新政即将满月，不明朗的成交数据告示了楼市仍然不温不火，有人感叹这轮救市已失败，有业内认为，二手房已持续升温，新房市场回暖可期。

  就在上周，东莞城区楼市突然就引爆了。热闹来自CBD红盘华润润府，高埗限价盘华侨城天鹅堡。

  6月10日，华润润府正式发布案名，目前已开始接受预约接待，预计7-8月开盘。据了解，项目关注度不亚于2020年最热盘华润万象府，极有可能成为东莞史上第一个积分摇号楼盘。

  6月11日，高埗华侨城天鹅堡正式开放营销中心，主城一桥之隔、限价2.67万/㎡、低密优质产品，吸引上千人看房。

  备案价屡刷新高

  进入2022年，东莞楼市调整政策频出，5月14日，“莞七条”松绑新政正式出台，被视为“救市”大招。

  政策之下，楼市也火力全开，一时间出现供应激增，5月15日到6月10日有12个项目备案，共推出2330套，达到上半年供应的峰值。

  两个纯新盘备案，纷纷刷新区域最高价。

  6月2日，道滘中海凤凰熙岸首次备案，首推1/2/13/15/12号楼，共456套86-109㎡3-4房，均价30059.58-34286.65元/㎡，创道滘房价新高。

  6月7日，黄江保利科学城·时区首次备案，首批对出3号楼共256套房源，户型建面约96-116㎡，整体均价36887.78元/㎡，创黄江房价新高。

  不少楼盘也将涨价氛围拉满，多盘发布价格上涨、取消原有折扣等通知，营造楼市火热场面。

  打折更疯狂

  你涨我降，抓到客户出货才是王道。

  不少楼盘则为抢夺客源大打价格战，水乡、临深、环湖、环城等非核心区域卷出新高度，0.5成首付，8折卖房，优惠大促愈演愈烈。

  近期，宣传甚猛的环城道滘某盘即将加推14栋，6月10日取证，备案均价2.6万/平，团购价低至1.9万/平起，1成首付，分期免息；

  茶山某楼盘，打出618震撼特价，现场有特价房源单价低至2.2万/㎡，而该楼盘备案均价为2.8万/㎡；

  寮步也相当内卷，某新盘超多花样促销，28×××元起，备案均价则达3.4406元/㎡，还可分期低首付，9.9万起，买房送车位......

  分化严重，救市还有大招？

  你在闹，他在笑，尽管营销动作颇多，可购房者却表现相当冷静。

  5月东莞密集出台两轮楼市松绑政策，促进了住宅成交回暖，但整体收效一般，分化严重。

  据中原地产研究院监测显示，5月住宅成交19.75万㎡，环比增长24%，住宅成交逐步回暖。

  但成交表现分化明显，成交项目主要为高端品牌品质项目、环城区中低价项目和个别降价促销品牌项目，成交10套以下项目占比仍高达77%，经历两轮宽松政策后，虽起到提振市场信心的作用，但调控效果一般，大部分项目成交表现平淡，成交分化严重。

  这个阶段的楼市为什么不会快速回暖？对此，东莞中原战略研究中心总经理车德锐做了分析：

  对比过去十多年的相应阶段，这次的情况有三个不同：第一，历次救市政策是刺激楼市的政策，包括契税减免，降首付，降利息，降准等等，现在只是严调控政策后的松绑，刺激政策还没有加码；第二，历次救市政策是全国一刀切政策，全国一起来，现在是因城施策。因城施策会造成你看我，我看你，调控收紧的时候，一个比一个更收紧，拉长市场盘整期；调控松绑的时候，也是一样，你看我，我看你，拉长市场观望期；第三，历次救市政策是在房价调整后比较到位了才出刺激政策，目前银行为啥没有出刺激政策，因为它认为时机还没有到，因为房价还没有经过充分调整，资金是逐利的同时也是会避险的，等房价调整差不多到位了，估计银行才会出刺激楼市政策。

  下周五，东莞将迎来第二轮土拍，本次土拍被各方寄予厚望，质量优、地价降、门槛低，预计一场火热的土拍战役即将打响，势必对楼市产生刺激效应，助力回暖。

  而近期东莞即将出台下一轮松绑政策的传闻纷纷扬扬，称或将局部放开限购，和降首付比例......

  风声已起，蛰伏静待。