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乐居楼盘测评系列 测评师：陈逸思

乐居楼盘测评系列是来自专业测评师的现场踩盘。可帮助您购房之前，让楼盘的真实情况呈现在您的眼前。本系列会陆续覆盖本城市全部新房，敬请期待。接下来，请您用几分钟的时间聆听我们真实的测评心声。

【评测师点评楼盘】

德天凯旋府位于南城莞太路和白马中心路交汇处，占地约1.1万㎡，总建面约5.5万㎡，规划3栋高层住宅。

【项目亮点】

1、德天凯旋府紧邻莞太路，接驳环城南路、东莞大道等城市主干道，可快速通达全城。

2、德天凯旋府周边分布有南城阳光第五小学、东晖实验学校等，教育资源丰富，可满足孩子十二年教育需求。

3、德天凯旋府临近天安数码城和南城总部基地，直线距离南城汽车客运站约400米，地理位置较优。

【价格分析】

德天凯旋府地处南城莞太路沿线。南城今年新房供应爆发，不仅有华润悦府、瑧湾汇等多个优质豪宅项目入市，瑞天·莞太印象、孚泰锦城等刚需盘也货量充足。当前，南城新房最高均价已达约65000元/㎡，而同处于莞太路沿线、小体量、刚需户型、非品牌开发商的孚泰锦城、瑞天·莞太印象目前在售均价在约29000-39800元/㎡。但这两个项目去化并不太好，去年开盘至今，月均去化约6.8套。德天凯旋府目前已开放营销中心和样板房，同时开放园林示范区，吹风价4万元/㎡。二手房方面，项目周边1公里内住宅小区并不多，挂牌价在1-3字头，靠近南城车站的小区价格更高。丰盛名苑二手挂牌价约2.1-3.9万元/㎡，精英名都挂牌价约2.5-3.8万元/㎡。

德天凯旋府所处的区域是南城中央科技区，位于南城中部。这里依托天安数码城和南城总部基地，成为了南城高端人才、高端科技的聚集地。但随着片区逐渐兴起，片区内的居住需求愈发旺盛，而新房供应却越来越紧缺。

【楼盘规划】

德天凯旋府占地约1.1万㎡，总建面约5.5万㎡，容积率高达5.0，整体规模较小。小区规划建设3栋27-28层的高层住宅，总户数为266户。三栋住宅楼分布在内侧，尽量远离莞太路，能够在一定程度上降低主干道噪音带来的影响。

在楼栋的排布上，项目呈现出半围合式布局，拥有了阔绰楼间距的同时，实现了户户朝南，南向可望园林美景。

在园林的设计上，德天凯旋府通过门楼、景墙、平台、连廊、庭园实现“五进式”园景布局，融合岭南园林的风格，打造少见的中式古典园林景观。

【楼盘基础信息】

1、小区规划建设3栋高层住宅，视野开阔，同时楼体占地面积小，园林绿化面积大。

2、项目采用人车分流设计，车行道和人行道互不干扰，住户出入更方便。

3、项目车位比为1:1.57，车位充足，能够满足业主的停车需求。

基础信息点评：总体来说，德天凯旋府地处中心城区，交通通达性优，周边教育资源丰富。但楼盘整体规模较小，容积率高，可能会影响居住体验。而且项目紧邻城市主干道莞太路，车流量较大，有一定的噪音影响。

【户型分析】

凯悦A1-三居室-建面约99㎡

德天凯旋府主推建面约98-110㎡三房、约120-143㎡四房以及约195㎡五房，户型选择多样。

建面约99㎡三房两卫，典型竖厅设计，客餐厅相连，客厅连接景观阳台，采光充足。厨房配置生活阳台，预留家政收纳空间。卧室均配置了“一”字型飘窗，拓宽了生活空间。

凯轩-四居室-建面约143㎡

建面约143㎡四房三卫，南北通透格局，北面的餐厅连接生活阳台，南面客厅连接采光飘窗，还有双开景观阳台连接客厅和次卧，通风采光效果俱佳。双套房的配置，方便起居，私密性较强，适合三代同堂居住。主卧套房配置了两个独立衣帽间，收纳空间更充足。

凯誉-五居室-建面约195㎡

建面约195㎡五房四卫，4+2灵动户型，玄关旁的房间带有生活阳台，可改造成收藏室和工人房，功能更加多变。奢华三套间设计，在四房户型上又做了升级。四开间朝南，南向约8.2米双联阳台连接客厅和次卧，采光充足。

【交通出行】

轨道交通：德天凯旋府直线距离东莞地铁2号线蛤地站约1.8公里，对于刚需一族来说较远。在蛤地站搭乘地铁，一站即达西平，无缝换乘莞惠城轨还可去往东莞西站、惠州小金口等地，两站到达鸿福路商圈，可换乘地铁1号线（在建中）。

公共交通：德天凯旋府直线距离1公里内分布有4个公交站，包括白马家私城站、阳光五小站、白马站、袁屋边站，其中最近的是白马家私城站，仅约290米。途经白马家私城站的公交有43路、202路、212路、X11路、X21路等，可去往东城南城轨站、东华中学、同济光华医院等地，公交较便利。

自驾：德天凯旋府临近莞太路和白马中心路，连接东莞大道、环城南路、环莞快速等城市主干道和快速路，可通达城区、松山湖以及东莞各镇街。此外，德天凯旋府直线距离京港澳高速入口仅约1.3公里，通过京港澳高速可快速通达广州、深圳等大湾区核心城市，交通较便利。

【周边配套】

教育配套：德天凯旋府周边2公里范围内分布有东晖实验学校、南城阳光第五小学、南城阳光第四小学、波利亚外国语学校、星河学校、东莞中学南城学校等，周边教育资源丰富，可满足孩子12年全龄段教育需求。

医疗配套：德天凯旋府直线距离三甲医院康华医院仅约2.1公里，直线距离东莞市人民医院（红楼院区）约4.1公里。此外，项目周边1公里范围内还分布有东莞博球口腔医院、东莞市疾控中心、南城溪湖专科门诊部等，为健康保驾护航。

商业配套：德天凯旋府紧邻东莞天安数码城，周边直线范围1.5公里内分布有峰汇广场、南城盈锋市场、荣鑫综合商城等大型商圈。不过，项目周边以小型餐饮店、便利店等较低端的商业业态为主，日常休闲、娱乐、购物不算便利，商业配套仍需完善。

公园配套：德天凯旋府周边景观资源较少，以小型的街心公园和绿地为主。项目周边1公里范围内分布有运动公园、白马翠园公园、白马广场、袁屋边广场等，直线距离约1.5公里处有一个较大型的生态公园——石鼓生态公园。

配套点评：自圣河西e号、恒大御景等楼盘售罄后，南城中央科技区板块再无新盘供应。德天凯旋府作为片区断供近7年后的首个新盘，值得期待。

德天凯旋府户型多样，主推建面约99-195㎡三至五房，适合城区刚需和改善人群。

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