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近期，东莞地产圈的热门话题，非深圳都市圈规划莫属。

8月3日， 广东省自然资源厅出台了《广东省都市圈国土空间规划协调指引》，不仅对都市圈的范围做出了调整，同时还透露了与东莞息息相关的深圳都市圈未来的发展趋势。

对比早前公布的深圳都市圈规划，此次规划在都市圈的范围上做出了调整，原有的河源、汕尾等两市的都市区部分以及惠州龙门县被移出了深圳都市圈。而东莞市全域均被划入深圳都市圈的范围。

仔细梳理这份规划可以感受到，调整后的深圳都市圈规划将深圳和东莞更加紧密地联系在一起，从交通、产业到公共服务体系的深度合作。

规划一经出台，就迅速占领了地产销售、中介的朋友圈。不少网友也纷纷发表自己的看法：“合久必分，分久必合，深莞惠终将同城化发展！”“深莞惠三城本是一家，未来是不是有可能会合并成一个城市？”“来了深圳，都是深圳都市圈人。”

不同于地产圈的狂热，临深楼市表现得相对比较冷静。进入8月，新政效应开始减弱，新房供应、成交双双回落，楼市又显现出疲惫的态势。

临深“解限”后，深圳客理性返场

随着深莞双城融合的深入推进，深圳和东莞双城跨城通勤的人也越来越多。深圳购房者也逐渐成为了东莞临深片区楼市活跃的重要因素。大量深圳客的涌入使得临深片区房价大涨，并在东莞限购后陷入了“成交停滞、房价横盘”的尴尬境地。

取消限购后，虽然临深片区的楼市热度明显上升，成交较之前有了较大的增长，但重回临深楼市的深圳客出手变得谨慎了不少。据乐有家研究中心统计数据显示，新政后在东莞买房的深圳客占比21%，相较于新政前有所增加，但本地客仍是东莞购房群体的主力。

事实上，除了地缘上的优势，吸引深圳客到东莞来买房的一个重要因素是，临深片区与深圳房价之间的价差。近年来东莞经济和楼市都有了较大的发展，房价也水涨船高。如今凤岗、塘厦等临深镇街的房价已经去到约3.7-4万元/㎡，而深圳坪山的房价也不过约4万元/㎡。被逐渐填平的价差对于深圳客来说已经失去了吸引力。

东莞所在的深圳都市圈中，深圳起到了重要的领头羊作用，无论是经济、产业还是楼市的发展都需要依靠深圳带动。目前深圳仍然延续着较为谨慎的楼市政策，市场信心不足，市场整体偏冷。

所以，即便是深圳和东莞之间的联系加深，但深圳居民的购房意愿不强，购房需求得不到释放，也无法外溢到东莞临深片区，甚至是东莞全域的楼市。

置业深圳都市圈，优选哪里？

规划有变，城市的置业逻辑也会随之发生变化。

从深圳都市圈国土空间发展格局图可以看到，深圳都市圈被划分为两个核心区和23个功能节点，包括5个一级功能节点、8个二级功能节点和10个三级功能节点，分布在深莞惠三市。

另外还有国家现代服务业与头部企业节点、国家综合性科学创新中心节点、湾区制造总部技术转换节点、湾区先进制造产城融合节点四个值得关注的重点板块。

按照城市价值和置业逻辑，在深圳都市圈购房，首选的应该是都市圈核心区，也就是福田、南山、罗湖、宝安等深圳中心区。

松山湖科学城效果图（部分）

其次，包括滨海湾新区、松山湖、塘厦在内的四大重点板块也有较强的经济支撑力和发展潜力，也比较适合投资置业。

而分布在深圳都市圈外围或发展轴的末端，且为三级节点的区域，或者不在发展轴上的区域，不建议购买。

数据来源：克而瑞深圳区域

从房价的角度看，目前深圳东部片区坪山新房成交均价约4万元/㎡，龙岗均价约5.2万/㎡，低于全市整体约7万元/㎡的水平，属于深圳楼市的“价格洼地”。

数据来源：合富大数据

但和深圳相反的是，东莞临深片区因为地理位置的优势，即使不是主城区，但房价大部分在全市均价以上，塘厦、凤岗、黄江、虎门等区域房价均超过3万元/㎡，长安房价甚至超过4万元/㎡。

重点板块新房怎么选？

结合深圳都市圈各板块、各功能节点的发展情况和楼市情况，从置业的角度来说，价值和升值潜力较大的是四大重点板块覆盖下的区域，包括虎门、厚街、沙田、长安、松山湖、塘厦等。

这些片区中，只有松山湖为限购区域，其余均为非限购区，楼盘可选择性较多，无房无贷首付仅需两成。

滨海片区

滨海湾新区正在建设中，目前没有新房在售。围绕滨海湾新区，虎门、厚街都有大量新房供应，整体均价在2.3-4.2万元/㎡之间，起步总价在160-530万元左右。另外还有不少值得关注的新盘即将入市。

虎门在售/待售项目共有15个，其中不乏保利时区、万科卓越珑远·未来之光、汉荣星樾等热盘。

保利时区，位于虎门站TOD上盖，地铁、高铁、轻轨三轨交汇，占地约19.9万㎡，总建面约105万㎡，计划分四期开发。项目主力户型为约95-195㎡，均价约3.5-3.8万元/㎡。

万科卓越珑远·未来之光，紧邻京港澳高速虎门出入口，交通通达性较好，在售约96-143㎡三四房，均价约3.8-4.2万元/㎡。

汉荣星樾，位于虎门镇中心，距离地铁2号线三期虎门大道站（规划中）约900米，产品主力户型为建面约95-123㎡三四房，目前已开放营销中心，即将开盘。

厚街有时代天韵、万科瑧山悦、海逸豪庭尚都、康华云溪四个项目在售，另外，小型楼盘朗豪公馆也即将入市。

时代天韵，位于东莞水濂山板块，距离南城CBD较近，主推约88-100㎡三房，均价约26000元/㎡，比较适合在厚街或者城区工作的刚需客户上车。

瑧山悦，位于厚街镇中心，厚街文化公园对面，主推约141-413㎡洋房和叠墅，属于改善项目，均价约3.8万元/㎡。

海逸豪庭尚都，同样位于水濂山板块，项目总占地约60.6万㎡，总建面达200万㎡，紧邻高尔夫球场和万亩横岗水库，自然景观较优越。在售建面约69-125㎡二至四房，均价约2.3万元/㎡。

康华云溪，地铁2号线珊美站TOD上盖，在售约143-169㎡大面积四房，均价约3万元/㎡。

长安的新房供应较为紧缺，目前仅有碧桂园·云悦半山一个项目在售，主推约208-281㎡大平层产品。还有一个值得关注的新盘——瑧境花园预计在下半年入市。

瑧境花园占地约5.8万㎡，规划总户数为2000户。该项目地块于今年4月由武汉城建拿下，楼面价为22606元/㎡，与招商联合开发。项目预计将于9月开放营销中心，10月开盘。

松山湖片区

真松湖为限购区域，虽然购房需求比较旺盛，但受限于价格高、供应少、限购等因素，很多购房者只能外溢到周边环松湖片区购房。

松山湖目前主力在售的一手楼盘为万科松悦花园，占地约10万㎡，总建面达25万㎡，属于大型综合项目。除自身配套的榕悦庄酒店外，周边还有未来学校、华为总部基地等豪华配套。项目主推约290-390㎡大平层洋房，均价约6万元/㎡。

此外，环松山湖的大朗、寮步、大岭山还有12个新盘在售，均价约2.6-4.3万元/㎡不等，总价大概在200-550万之间。

塘厦

塘厦也是一手新房的供应“大户”，在售/待售楼盘多达15个，包括碧桂园莞佳·云麓半山、瑧悦花园、金众柏悦公馆、粤港湾华堂里项目、春晖国际城等热门楼盘。对于深圳跨城通勤的刚需客户来说，选择比较丰富。

深圳都市圈在粤港澳三大都市圈中发展潜力较大，值得关注。在深圳的带动下，未来东莞的交通、产业、公共服务体系等方面也会向着更完善的方向发展。对于楼市来说，虽然不如房产中介鼓吹的那么狂热，但长远来看，还是看涨的。