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  5月12日晚19:30，天猫好房进行了“买房大讲堂”第五期直播活动。活动由乐居Live平台以及好房-东莞淘宝直播间同步播出，直播吸引了超3.6万人观看。

  更多精彩内容可点击直播回放观看：《主城房价4万+，有盘低至2字头，割裂的城区楼市怎么选？》

  主讲嘉宾依旧是东莞乐居的老朋友——东莞中原战略发展中心总经理车德锐先生，搭档直播主持人乐居控股有限公司东莞事业部营销总莫铮，聊聊备受关注的东莞城区楼市，并针对网友的购房困惑给出置业建议。

  东莞近期楼市情况

  直播一开始，主持人莫铮先和车总聊起了近期的东莞楼市。

  纵观整个一季度，虽然从宏观环境来看，信贷宽松趋势明显，但受疫情冲击较严重，东莞楼市成交还是比较低迷。到了4月，东莞一二手市场成交基本完成筑底，新房网签1633套，实际环比3月增加了28%；二手住宅网签1335套，环比增加75%，指导价出台以来成交首破千套，成交筑底回升。

  对此，车总表示受到疫情和经济下行影响，整个东莞市场购买信心不足，购买力存在不稳定的状况。五一节前，东莞购房新政出台，释放了接近300万人的购房需求和购房资格，一定程度上提振了市场信心。

  在被问到“现在是不是买房的好时机？”时，车总说到：进入传统楼市旺季，叠加购房新政利好的影响，五一期间东莞楼市的人气还是比较旺的，各楼盘的来访量和认购量都有了比较大的提升。4月以来，很多开发商都加强了打折促销的力度，纷纷推出买房送家电、送车位使用权、送装修、首付分期等活动，大部分楼盘的价格和促销活动都比较有吸引力。现在应该就是购房的时机。

  割裂的城区楼市

  对于购房者来说，地段的重要性不言而喻。那么说到东莞最核心、经济发展也较为强劲的地段，就不得不提城区片区了。但从片区内部来看，楼市分化还是挺严重的。东城、南城等主城区房价已经站稳4万+，但新房供应严重不足。反观主城周边的镇街，高埗、石碣的新房均价还停留在2字头。城区片区实际的楼市情况是怎么样的？

  车总表示：正常来讲，中心城区的市场支撑力是很强的，从城市首位度、产业、生活配套完善程度等来看，按现在的状况，中心城区的价值是排第一的。因此我们不能用其他镇街的价格波动去评估城区的价格。因为中心城区以自住需求为主，抛售压力比较小，所以城区的价格是比较坚挺的。

  而中心城区周边的板块，高埗和石碣是后来纳入城区片区的，不是城区的核心部分，而且起步比较晚，价格也还有上涨空间。但是现在东莞已经不是之前所有镇街价格普涨的局面，进入调整期分化还是比较明显的，我们要审视一下当下这个行情，刷新购房的观念。市场正在回归居住价值，有盘4万+，有盘2字头，这是合理的。

  “一心两轴三片区”规划

  东莞中心城区最重要的规划要数“一心两轴三片区”，其中“一心”指的是行政文化中心，“两轴”指的是东莞大道时代发展轴和鸿福路山水文化轴线，“三片区”则是指南城国际商务区、黄旗南生态科创区、“三江六岸”历史文化发展区。

  聊到中心城区“一心两轴三片区”的规划，车总对此给予了高度的肯定，他认为，这项规划会使得东莞城区的部分真正成为一个城市的中心，会使得那些比较晚并入城区的镇街奋起直追，向城区看齐。

  城区优质热盘推荐

  接下来，主持人莫铮和车总一起盘点了城区片区在售和待售的热门楼盘。

  南城的潜在供应其实是比较充足的，而且还有几个是备受关注的热门楼盘。像华润润府预计6月入市，将推出300套大平层产品，另外孚泰锦城、裕和苑这些楼盘进度也比较快，预计今年会入市。

  东城最受关注的楼盘应该是万科星河传说二期，项目占地约4.1万方，由1栋67层高的酒店公寓、2栋40-53层高的住宅楼以及8栋低层商业组成。另外还有两宗大型旧改，高田城南印象目前是还没有开始动工、主山片区旺盈“三旧”改造正在建设中。

  莞城只有一个项目，就是丰华置业广场。项目建设进度比较快，45层高的住宅楼已经建了20多层，建设进度过半。

  万江的新房供应比较多，目前在售的有奥园翡翠澜湾、碧桂园云樾半岛两个项目。奥园翡翠澜湾主推约96-118㎡三四房，均价约2.9-3.4万元㎡。碧桂园云樾半岛最大的亮点是其江景资源，产品户型为100-141㎡三四房，均价约32800元/㎡。还有一个新盘珑远•万江翠珑湾主推约95-143㎡三四房，预计5月下旬开放营销中心和样板房，6月开盘。

  车总表示，要区分这些新盘好或者不好，还是要回归到地段。比如说，万科星河传说二期位于黄旗山旁边，周边有星河城这种比较高端的商业，教育配套也比较完善，预计价格会比较高，这也是高端圈层选择的一个方向。像孚泰锦城、裕和苑这种货量比较少的小型楼盘，适合那些想留在城区但是买不起城区新盘的刚需客户上车。

  高埗的新盘供应也不多。很多刚需买家都在期待华侨城天鹅堡。这个项目的体量比较大，占地约11万㎡，总建面约23万㎡，主推96-193㎡3-4房、4+1房，新房限价毛坯26755元/㎡，预计5月中会开放营销中心。

  石碣的新盘就比较多，但是内部分化还是比较严重的。与东城只隔了一条大王洲桥的中海•左岸东宸，主推89-119㎡三四房，均价约3万元/㎡。而位于石碣镇中心的新城御珑公馆、中洲城邦均价约2.4万元/㎡起。靠近石龙的唐洪片区又有新盘——恒基•旭辉江山均价去到2.8万元/㎡。

  车总也发表了自己的观点。他认为，石碣的房价不应该卖到3万+，但是受楼面价等因素影响，一些楼盘要卖高价。同时，市场也是现实的。如果有竞争，有分流，客户有更多选择的时候，这个价格可能就会面临一些压力。

  互动问答环节

  网友提问：“今年东莞哪个片区是比较吃香的？”

  车总表示：“从全面的价值角度去衡量，东莞六大片区中，城区、松山湖、滨海湾三大片区经济实力是比较强劲的，楼市表现也是比较稳定的。五一长假期间，这三大片区的来访量和转化率也是比较高的，五一期间东莞130个楼盘来访的约1万批客户中，城区片区占了1/4，转化率达到10%。”

  还有网友问道：“南城有没有比较优质的、性价比较高的二手房推荐？”

  车总回应：“经历了二手房政策的调整，南城的二手房价格有所下降，但相对来说还是比较高的。横向对比来看，南城二手房相较于虎门、厚街、寮步等其他镇街，价格还是处在高位。现阶段想在南城买到地段比较好的楼盘，价格基本在3.5-3.7万元左右。”