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  深业松湖云城强势收官、万科松悦花园低调进场，真松湖楼市又率先火了一把。

  进入传统的楼市旺季，环湖片区的各大新盘也纷纷开启抢客大战。近期，寮步两大纯新盘入市更是陷入贴身肉搏。

  单价低至2字头起

  南山悦府打响价格战

  寮步新近入市的两大新盘——保利·越秀·金茂松湖云禧和南山悦府，毗邻松湖智谷产业园，无论在区位、配套，还是在产品定位、目标客群上都有着高度的重合性，更加剧了抢客大战的激烈程度。

  南山悦府占据了松湖智谷“头排”的位置，视野开阔无遮挡，景观比较不错。但项目占地仅约1万㎡，规划建设2栋可售商品住宅和1栋安居房，总户数262户。

  五一小长假的第一天（4月30日），寮步新“地王”项目南山悦府终于开盘了。项目于4月15日获得首批预售证，整体备案均价约3.4万元/㎡，毛坯交付。

  但在售楼部门口，“单价2字头起 买房送车位”的桁架格外显眼。按照最低备案价31363元/㎡，开盘享9折优惠计算，南山悦府首批房源开盘单价最低低至2.8万元/㎡，并且成交还送十年车位使用权。

  该项目地块于去年3月由深圳南山以“总价5.08亿元+总配建20%”拿下，折合楼面价高达23749元/㎡，仅比2.8万元/㎡的最低开盘单价低了约4000元/㎡。

  虽然价格上更占优，但南山悦府的首开去化并不理想。据中原大数据发布的开盘数据显示，项目首推2号楼共100套房源，去化率仅有1%。

  松湖云禧带装修均价3.3万元/㎡

  松湖智谷企业员工成重要客源

  与南山悦府仅一路之隔的保利·越秀·金茂松湖云禧早已于4月2日进行内部解筹，首批共推出80套房源，带装修均价约3.3-3.4万元/㎡。

  保利·越秀·金茂松湖云禧占地约2.6万㎡，总建面约6.5万㎡，容积率为2.5，是一个中型楼盘。小区规划建设7栋高层住宅，总户数为592户，其中1-6号楼为可售商品住宅，7号楼为安居房。

  总体来说，松湖云禧的地块面积比南山悦府大，而且配建更少，社区内部的配套、活动空间也更多。

  据现场销售介绍，项目目前在售4号楼，旁边的3号楼共83套房源也已经拿证，后续预计会包装成企业团购专场。

  乐居君在售楼部现场也看到了印有“松山湖企业团购专场”的大型桁架。松湖智谷未来将打造成180万㎡产城人融合的生态智造新城，计划分三期开发，目前一期招商率已达到约70%，二期正在建设中。

  可以说，依托紧邻松湖智谷的地缘优势，松湖智谷园内的企业员工会成为这两个新盘抢夺的重要客户资源。

  产品面积段高度重合

  谁更胜一筹

  除了地段、配套、客源高度重叠外，两个新盘的产品面积段也非常相似。

  南山悦府共有两个主力户型，分别为建面约95㎡三房两厅两卫以及约120㎡四房两厅两卫。整体户型比较方正实用，没有较难利用的空间。

  其中，约120㎡四房户型为横厅设计，四开间朝南，通风采光俱佳。走道归厅，减少了空间浪费。主卧设计比较大气，带有衣帽间和独立卫浴，起居方便。这个户型的不足之处是次卧门口正对客厅，没有做到动静分区。而且其中一个次卧正对着公卫，容易受到潮湿水汽影响。

  保利·越秀·金茂松湖云禧的户型选择更加多样，主推建面约95-115㎡三至四房高层洋房，房源位于1-5号楼，6号楼主打改善大户型，产品涵盖约137-142㎡四房。

  约115㎡四房户型实用率较高，入门的房间比较灵活多变，可用做小书房、客卧，也可以打掉中间的墙扩大客厅的空间。竖厅、南北对流设计，客厅连接景观阳台，餐厅设置了采光飘窗，增加通风采光面的同时也提高了空间利用率。各个房间都比较宽敞，卧室设计了一字型飘窗，适合赏景。

  新盘众多

  寮步置业怎么选

  寮步毗邻主城区和松山湖高新区，受两大都市中心的辐射，地段较优。由于区域内部新房众多，寮步受到了众多购房者的关注，楼市交投比较活跃。

  据乐居不完全统计，当前寮步在售/待售的楼盘多达13个，除南山悦府和保利·越秀·金茂松湖云禧外，还有6个项目在售，但大多处于尾盘状态。接下来，还有美尔顿越洋广场、源悦二期、光大鸿图广场旧改、水叮当三旧改造项目、陈家埔三旧改造商住项目等待入市。

  那么，寮步的新盘应该怎么选呢？

  寮步楼市存在着板块差异，内部分化比较明显，大致可以分为近城区、镇中心、近松湖北站TOD三大板块。

  近城区板块靠近东城，可享受东城配套。这个板块的代表性新房是万科时富·金色家园Ⅱ，距离星河城仅约3公里，可享星河城、东城十三碗、万达、世博商圈等城市核心繁华配套，主推约75-150㎡二至四房，均价约26500元/㎡。

  镇中心板块是寮步镇政府所在地，配套较完善，生活氛围较成熟，但板块内的新房较少，以二手房为主。

  靠近松山湖的板块受到了TOD的规划利好以及松山湖发展利好辐射，承接了部分松山湖外溢客户，新盘较多。