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  石碣楼市又上新了！

  相较于主城区动辄4万+甚至5万+的房价，石碣的房价还停留在“2字头”，可以说是价格洼地。凭借着近主城的地段优势以及充足的新房供应，石碣深受城区刚需客的青睐。

  但从中原大数据统计的最近成交数据来看，曾经红极一时的石碣楼市似乎不复火热。石碣某新盘在五一开盘，首开仅去化4%。而另一个新盘自1月获得预售证至今，首批推出的128套房源仅卖了3套，成交也是极为冷淡。

  是市场太冷了，还是刚需客不买账了？乐居君前往楼盘实地探访了一番。

  旧改推进中，城市面貌一般

  石碣位于东莞市东北部，东江河畔，北临广州增城，东接石龙镇，西南连东莞市区。

  根据最新规划，石碣镇按照“一轴两带五片区”的发展思路，沿崇焕路形成产、城、人、文发展拓展轴，打造北部“浮岛休闲带”和南部“水岸活力带”，并将区域划分为中心商贸、文旅示范、现代科创、水韵滨江、工业乡村等五大发展片区。

  目前石碣正在进行“十四五”新时期的国土空间规划编制工作，力争6月底完成规划编制审批。

  同时，石碣将充分发挥电子信息产业集群的优势，加大重大项目的招引力度，培育发展新动能。2022年，石碣共有8个项目被纳入2022年市重大项目，总投资超29亿元。

  光明路商圈升级改造工程效果图

  从地段上看，中洲城邦地处石碣光明路与政文路交汇处，属于石碣镇中心区，毗邻合信地王广场，是一个较大型的“三旧”改造项目。中洲控股与上一村采用村企联手的合作模式，将光明路的旧厂房进行升级改造，改造面积达103亩，未来将打造成为文化、休闲、旅游相融合的光明路商圈。

  目前项目周边正在拆迁改造中，城市面貌比较一般。

  恒基·旭辉江山位于唐洪片区，与石龙交界，未来片区将打造成水南唐洪文化旅游示范区。区域内将改造提升袁崇焕纪念园，打造爱国教育基地、非遗传承基地、非遗博物馆等景点，改造范围达95.5万㎡。

  唐洪旅游示范区规划效果图

  虽然唐洪片区的规划已于2018年初启动，但现在还停留在规划的状态，片区的整体城市面貌以工业园区以及居民自建房为主，老城气息较浓厚。

  等到旧改完成后，城市面貌将会有所改变。长期来看，唐洪片区还是具备一定发展潜力的。不过这一切都需要时间兑现。

  出行主要靠自驾，生活配套较成熟

  对于刚需购房者来说，买房不仅仅要看重房子本身，还需要关注周边的环境和配套。

  首先，从交通配套来看，石碣现阶段没有通地铁，目前距离石碣最近的地铁站是东城的榴花公园站，搭乘地铁2号线可直达南城CBD、虎门、茶山等地，但外出主要还是依赖自驾。

  中洲城邦和恒基·旭辉江山两个项目都紧邻城市主干道——崇焕路，连接环城北路、石碣大桥、珠三角环线高速等主干道以及高速路，可以便捷通达东莞主城区、广州、深圳等地。

  但相比之下，恒基·旭辉江山东面600米处即为京九铁路，靠近原石龙火车站，对于城区客户来说，通勤时间会更长。

  在交通规划上，还将推进东莞地铁6号线、12号线在石碣设立站点，未来轨道交通会更加便利。

  生活配套方面，中洲城邦地处石碣镇中心，周边配套会更加完善。项目周边3公里范围内分布有石碣中心幼儿园、石碣中心小学、袁崇焕小学、袁崇焕中学等教育资源；坐拥南铭商业中心、嘉荣购物广场等大型商圈，同时项目三期中洲大厦也配套有商业；距离项目约700米处还有滨江公园等景观，生活氛围较浓厚。

  但是中洲城邦周边分布有很多高压电线，可能会存在电辐射和安全隐患。

  恒基·旭辉江山周边2公里内有石碣佳辉学校、新民学校等，教育配套较完善；周边缺乏大型商业中心，以小型餐饮店、唐洪综合市场、小超市等小型商业为主，能够满足居民日常生活。

  不过项目自带约2.3万㎡商业，将打造成一个Block综合体，可以弥补商业配套不足的缺憾。

  产品打造各有所长

  中洲城邦共有5宗地块，占地约6.5万㎡，总建面约14.7万㎡，一二期为住宅，总建面约7.1万㎡，容积率为2.2。

  项目主推建面约96-142㎡三至四房户型，建面约136-142㎡大户型四房，两梯两户板楼设计，舒适度较高，适合改善型客户。建面约96-103㎡三房，两梯四户设计，更适合刚需客户。

  其中，建面约103㎡三房户型，双阳台设计，客厅连接景观阳台，餐厅连接生活阳台，南北通透。房间较宽敞，居住起来比较舒适。

  恒基·旭辉江山占地约2.6万㎡，总建面约11万㎡，规划建设9栋楼，总户数为708户，其中住宅共540户，商办产品共168户，项目体量不大，但涵盖了住宅、商业、办公等多种业态。

  恒基·旭辉江山共有两个主力户型，分别是建面约96㎡三房两厅两卫以及约117㎡四房两厅两卫。

  建面约117㎡四房户型，横厅设计，通风采光较好。走道归厅，减少了空间的浪费。卧室均带一字型飘窗，既提高空间利用率，又增加了采光。不过，这个户型没有动静分区，四个房间都是开门即见客厅，私密性不强。

  均价2字头，城区客却不买账？

  当前石碣正处于供应爆发期，区域内一手新盘较多。除中洲城邦和恒基·旭辉江山外，新城御珑公馆、中海·左岸东宸两个项目也有大量住宅在售。

  由于石碣各个片区的资源和发展程度不均衡，区域房价分化比较明显。

  依托着与东城仅一桥之隔的地理优势，大王洲片区的中海·左岸东宸卖到了3万元/㎡；而与中洲城邦同处于石碣中心区的新城御珑公馆，4月30日新加推了3栋新品，均价约2.4万元/㎡起。

  中洲城邦首批推出一期1、3、5号楼共176套房源，其中3、5号楼为四房，毛坯均价约2.4-2.8万元/㎡，1号楼为三房，均价约2.3-2.5万元/㎡。

  中洲城邦于5月1日开盘，享9折优惠，同时还推出购房赠送3万元全屋家电大礼包活动。但据中原大数据显示，去化率仅有4%，其中石碣本地客占了八成，来自东城、南城等主城区客户仅占两成。

  恒基·旭辉江山在售1号楼，均价约28000元/㎡，带装修交付。单从楼盘品相来看，恒基·旭辉江山是不错的。但综合价格和地段来看，恒基·旭辉江山距离城区较远，地段算不上优，而价格却是整个石碣在售楼盘中比较高的，价格优势不明显。

  项目于1月5日获取首批1号楼预售证，共推出128套房源。截止发稿前，乐居君查询莞e认购发现，1号楼仅认购1套，网签3套，成交也是相当惨淡。

  新房供应增加，导致石碣陷入了“内卷”之战。受市场大环境影响，去年石碣在售的楼盘都有采取降价促销的优惠活动加速去化。而今年新入市的两个纯新盘近身肉搏，更加剧了抢客大战的激烈程度。