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  历经跌宕起伏，我们带着希冀和疑惑进入2022年。对于有置业需求的购房者来说，今年房贷利率走势如何？新规政策有哪些影响？各大区域都有哪些新盘推出……都是他们关注的话题。有鉴于此，乐居特别汇总呈现2022东莞置业热门话题22问，帮助大家春季买好房、少踩坑。

  1、2022年，东莞的限购政策是怎样的？

  1）东莞户籍：购买新房最多2套，购买二手房不限套数。

  2）非东莞户籍：购买新房最多2套（东莞总套数，含二手房）。第1套需在购房前连续满一年社保(本科学历及中级职称以上人才须半年)，第2套需三年以上社保;

  购买二手房最多2套（东莞总套数，含新房），第1套需两年内连续一年社保，第2套需四年内连续三年以上社保。

  3）证满五年才可以放售。

  4）个税不能作为购房凭证，公寓不限。

  5）离婚2年内再买，按离婚前家庭总套数计算。

  6)新入户买新建商品房需要户口满半年及半年社保。

  7）法拍房也纳入限购范围

  8）证满5年免征增值税

  2、东莞最新的意向登记、摇号积分规则是什么样的？

  自2021年10月15日起，东莞取得预售许可证或现售备案证书的新建商品住房项目（以发证时间为准），需统一通过购房意向登记系统办理认购登记。

  1）符合条件的新建商品住房项目必须使用购房意向登记系统进行购房意向登记，未登记的购房人，无法参与商品住房认购、公证摇号选房和进行《商品房买卖合同》网签备案。

  2）无需公证摇号选房：

  初步审查的购房人（联名购房的按1人计，下同）人数少于等于当期可售房源数的新建商品住房项目，开发企业可自行组织已办理认购登记的购房人有序选房销售。

  3）直接公证摇号选房：

  初步审查的购房人人数大于当期可售房源数的，开发企业可要求购房人到开发企业委托的银行办理诚意金冻结手续，诚意金金额最高不超过本批次拟销售房源总价最低一套的20%。

  4）积分排序公证摇号选房：

  初步审查且成功冻结诚意金的购房人人数大于当期可售房源数3倍的新建商品住房项目，需通过积分排序确定入围摇号购房人名单。

  3、买房时如何贷款？

  1）东莞市内无住房且无住房贷款，购买普通住房(144平以下)首付款比例不低于30%，购买非普通住房首付款比例不低于40%。

  2）东莞市内无住房但有已结清的住房贷款记录，或在东莞市拥有1套住房且住房贷款已结清的，购买普通住房(144平以下)首付款比例不低于40%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。

  3）拥有1套住房且住房贷款未结清的，购买普通住房(144平以下)首付款比例不低于50%，购买非普通住房首付款比例不低于60%。

  4）对拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

  4、目前东莞的商贷利率是多少？

  东莞商业利率是在国家商业贷款基准利率的基础上有所浮动执行的，国家商业贷款基准利率由中国人民银行发布，最新发布的数据如下：

  1）一年以内商业贷款年利率：4.35%；

  2）一到五年商业贷款年利率：4.75%；

  3）五年以上商业贷款年利率：4.90%。

  5、2022年东莞房地产市场会如何变化？

  预计东莞房地产调整政策整体不放松，在现行的政策调控下会有部分政策暗松的可能，但难以快速改变市场预期。市场整体还是以稳为主，回归本土、回归自住、回归价值。市场成交分化进一步加剧，表现在价格上、区域上、项目上将出现更为明显的分化。

  6、买房前需要准备哪些资料？

  购房意向登记所需资料★

  一、身份证明：

  1、己婚：夫妻双方二代身份证

  照片或复印件均可，注意检查身份证到

  2、未婚／离异／丧偶：二代身份证，若2021年2月7日后离异未满两年，需提供前配偶二代身份

  3、在莞现役：军官证和二代身份证，若有配偶，需提供配偶二代身份证军人

  4、港澳人士：居民身份证及回乡证

  5、台湾人士：台胞证

  二、家庭关系证明

  1、已婚：夫妻双方户口本（首页、户主页、本人页）

  2、未婚／离异／丧偶：户口本（首页、户主页、本人页）

  3、未成年子女：需提供未成年子女户口本（首页、户主页、本人页）

  上述1—3三项婚姻情况一栏必须更新到最新状态（未婚、己婚、离婚）；夫妻一本户口本的离婚后，非户主的必须更改与户主的关系，改为非亲属户口本信息，可在微信小程序粤省事一【我的证件】中提取。【我的证件】一栏没有户口本的需要进行添加

  4、集体户口：需提供集体户口户主页、本人页。集体户口需提供集体户口首页（复印件）与个人页（原件），集体户口本首页复印件要求盖红章，红章与单位名称匹配。

  三、婚姻状况证明：

  1、未婚：不需要提供

  2、己婚：结婚证（正副页），结婚证需上传尾页

  3、离异：离婚证（正副页）或法院判决书、调解书

  四、落户及社保证明：

  1、莞藉：在东莞市落户满半年（具体落户时间以居民户口簿记载时间为准），须提供意向登记截止日期连续缴纳满半年（满6个月）及以上社保的《东莞市社会保险参保证明》

  2、非莞籍：购买首套住房需提供购房前连续满一年及以上的社保证明；二套需连续三年及以上的社保证明。

  社保证明有效期一个月

  五、购房资格证明

  1、未婚：本人《不动产信息查询结果单》

  2、已婚：本人、配偶、未成年子女（若有）的《不动产信息查询结果单》

  3、离异（2021年2月27日前）：本人、未成年子女（若有）的《不动产信息查询结果单》

  4、离异（2021年2月27日后未满两年）：本人、前配偶、未成年子女（若有）的《不动产信息查询结果单》

  《不动产信息查询结果单》有效期14天，无身份证的未成年子女可到现场打印。

  六、购房能力证明

  1、征信报告：申请购房人提供本人征信报告（己婚夫妻双方均提供）打印日期为近三个月的个人征信报告，有效期三个月

  2、收入证明：申请购房人提供本人或夫妻双方可覆盖月供金额2倍以上还款的《收入证明》

  3、银行流水：申请购房人本人近一年的银行流水盖章文件，需体现首付款流水，打印工资流水或能体现稳定收入，不少于月供金额的2倍，有效期一个月

  8、打算春天买房，有哪些新盘值得关注？

东莞一季度购房，可以关注石碣、大朗、茶山、虎门等热门镇街。据乐居不完全统计，春节后预计有7个新盘大概率会开盘。

  9、东莞二手交易税费如何计算？

  10、东莞刚需购房有哪些小户型住宅值得入手？

  东莞刚需小户型住宅可以重点关注以下几个楼盘：

  11、针对改善型购房者，有哪些楼盘推荐？

  改善型购房者可以重点关注以下楼盘：

  12、想要入户东莞需要什么资格？

  东莞目前有“双五”入户和人才引进入户两种渠道。

  1）双五入户 

  同时符合以下两项条件的，可以申请入户：

  ①持东莞市有效《广东省居住证》且累计时间满5年（60个月）。

  ②在东莞市正产参加社会养老保险且累计时间满5年（60个月，不含一次性缴费年限）。

  2）人才引进入户    

  申请人须符合全部基本条件+符合其中一项准入条件

  基本条件（需同时满足）：

  ①在东莞市就业、经商的非本市户籍人员（不含港澳台人员和外籍人士）。

  ②无参加国家禁止的组织、活动、无刑事犯罪记录。

  ③依法参加社会保险。

  准入条件（满足其一）：

  ①国内全日制硕士研究生以上学历，年龄<50岁；国内全日制本科，年龄<45岁；国内全日制大专<40岁。

  ②国家承认学历的非普通全日制本科以上学历，在我市社保连续缴费满3年，年龄<35岁。

  ③省内职业学校、技工院校学制教育毕业两年内。

  ④高级职称，年龄<50岁；中级职称，年龄<45岁；初级职称，年龄<40岁。本项所述人员应当同时具备中技或中等教育以上学历。

  ⑤拥有高级技师国家职业资格，年龄<45岁；中级技师国家职业资格，年龄<40岁；高级国家职业资格，年龄<35岁；中级国家职业资格，在我市社保连续缴费满3年，年龄<30岁。

  ⑥5年内，在世界技能大赛中获奖，或获得“中华技能大奖”“全国技术能手”“广东省技术能手”“东莞市技术能手”东莞市“首席技师”“莞邑工匠”称号，年龄<50岁。

  ⑦企业自评人才。

  13、东莞具体入户流程是怎样的？

  1）“双五”入户

  ①所需材料

  身份证、户口本、不动产权证书或房屋所有权证(若有)前往预约窗口。

  如已婚已育,需结婚证和未成年子女的出生证明。

  ②预约

  登录“莞家政务”小程序,预约入户街道的政务服务中心,携带材料,到窗口提出申请。

  ③受理

  工作人员当场做出受理或不予受理决定。

  ④审查

  受理后,审查人员进行书面审查,在承诺办理时限内作出审查决定。

  ⑤决定

  通过后，当场办理落户手续。

  2）人才引进入户

  ①所需材料

  必备：身份证、户口本、学历证明、不动产权证书或房屋所有权证(若有)

  其他情况

  (1)如已婚已育，需结婚证和未成年子女的出生证明。

  (2)职称入户：需职称证书

  (3)国家职业资格证书入户：需劳动合同和国家职业资格证书

  (4)国外留学入户:需国外学历学位认证书

  ②线上申请

  登录广东政务服务网,搜索“人才入户准入资格”，根据提示申请入户卡。(注意：工作地点与社保一致)

  ③线下办理

  获得“入户卡”后，登录“莞家政务”小程序，预约入户街道的政务服务中心，携带资料前往现场办理入户。

  14、如果以子女教育为优先考量，购房者可重点考虑哪些区域？

  以子女教育优先考量，购房者可重点考量东城、虎门、长安、常平、厚街、松山湖等区域。

  东城是东莞33个镇街（园区）中学校数量最多、教育实力最强的区域。另外，虎门、常平、厚街等学校也较多，能够提供比较充足的学位。而松山湖的教育潜力比较大，也可以考虑。

  15、从长远发展看，东莞的潜力置业板块有哪些？

  东莞的潜力置业板块主要集中在主城区、滨海湾新区和松山湖高新区。作为东莞“三位一体”的都市核心区，主城区将大力发展总部经济；滨海湾新区将集聚高端制造业总部、发展现代服务业，建设战略性新兴产业研发基地；松山湖将打造具有全球影响力的原始创新策源地、新兴产业发源地、创新人才集聚地、知识产权示范地、科学人文宜居地。

  16、从今后置换的角度看，哪些区域的项目、社区比较容易出手？

  从今后置换的角度看，主城区、虎门、寮步、常平等区域比较容易出手。

  17、从以往市场销售情况看，东莞哪些品牌的项目尤其受到欢迎？

  从以往市场销售情况看，东莞的万科地产、碧桂园集团、保利地产、华润置地、中海地产等品牌的项目尤其受到欢迎。

  18、东莞有哪些比较热门的超大体量楼盘可以选择？

  19、新房刚需上车，目前首付的最低门槛是多少？

  东莞新房刚需上车，目前首付的最低门槛首付三成，首付资金最低约60万左右（具体的楼盘具体分析）。

  20、购房契税是什么？什么时候缴纳？

  1）购房契税，指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

  2）纳税义务发生时间：纳税人（购房人）签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

  3）纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

  21、房屋备案后多长时间可以拿到房产证？

  根据建设部《商品房销售管理办法》，要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。否则开发商违约，业主拿产权证的时间会拖后。

  按照“城市房地产开发经营管理条例”以及“城市商品房预售管理办法”的规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证；现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。房产证的取得时间，则首先要看您与开发商签订的合同，房产证的办理首先以合同约定为准，如果超出合同规定的办理时间，开发商应该承担相关的违约责任。

  值得注意的是房子在房产局备案后并不是一定可以办房产证了，还是有很多的步骤，比如说还有有验收，配套，出让金等...

  22、从去年的土地出让情况看，哪些或将成为未来的热销项目？

  东莞去年共拍出了32宗地块，2022年预计有10个纯新盘最值得关注。包括华润置地中心、万科星河传说二期、东城高田城南印象、万科松悦花园、中海麒瑞花园等热门项目。