警惕！有盘高调进场，有盘降价走货，东莞这个片区深陷内卷之战！-买房导购-东莞乐居网

警惕！有盘高调进场，有盘降价走货，东莞这个片区深陷内卷之战！

来源：乐居买房2022-01-13 07:59:12

摘要

水乡片区，似乎已经从楼市黑马变成了深水区。该不该买，怎么卖，买哪个盘？这里是刚需捡漏，还是滞涨横盘？这些问题，就留到今晚解答！

从整个东莞楼市来看，供应量、需求量、价格三低，令水乡片区在以往总是“小透明”的存在。

但近年来，受到城区外溢客群涌入、水乡本地需求积压未得到释放、价格洼地优势凸显、新盘供应量大增等因素影响，水乡片区的市场也越来越旺，近两年来“地王”频现、新盘扎堆，成为东莞的楼市“黑马”。

来源：合富研究院

然而，东莞楼市并没有保持去年的高热状态。经过多轮调控后，水乡片区的楼市突然变得有些尴尬：有盘价格回调到2万元/以下，也有地王项目等待入市。

买进水乡，是刚需捡漏，还是面临着滞涨横盘的状况做了“接盘侠”？想回答这个问题，还是得先看看水乡新盘。话不多说，继续往下看！

道滘3项目待售

价格或飙到3字头

因紧邻南城，道滘成为了城区外溢客的热选置业镇。道滘有中海麒瑞花园、首嘉·鹭湾1号、里岸三个项目待售，另外阳光城翡丽湾还有少量尾货在售。

·中海麒瑞花园

中海麒瑞花园位于道滘镇蔡白村，紧邻东莞立交桥和港口大道，可快速通达南城、厚街以及周边镇街。项目总占地约6.7万㎡，总建筑面积约27万㎡，容积率为3.0。

中海麒瑞花园施工现场

项目所在地块于去年7月20日被中海以封顶价31亿竞得，折合楼面价约17919元/㎡，是道滘镇的“地王”。项目于2021年8月23日成功备案，总投资45.5亿元，是中海在东莞开发的第8个项目。

目前中海麒瑞花园已经在建设中。从现场的总平图中可以看到，项目呈围合式布局，规划建设17栋住宅以及一所幼儿园。目前项目仍在基坑建设阶段，距离达到预售标准还有一段时间，入市时间待定。

项目工程概况告示牌

中海麒瑞花园与水乡片区标杆楼盘金地城南艺境仅一路之隔，该项目二手挂牌均价约2.8万元/㎡，周边也仍有较大面积的待开发地块，但缺少大型商业配套，日常购物需求主要依靠小区底商满足。

中海麒瑞花园紧邻厚街及中心城区，可沿港口大道、水乡大道直达厚街、南城、万江等镇街，但公交、地铁配套不足，十分依赖自驾。

·首嘉·鹭湾1号

首嘉•鹭湾1号位于道滘镇沿江中路，属于道滘镇中心板块，周边济川中学、济川体育馆、道滘镇政府、花园购物广场等配套环绕，生活氛围成熟。

首嘉·鹭湾1号

项目地处道滘马嘶塘村，与东江南支流仅一路之隔，南向望江。但周边基本无住宅小区，主要为村民自建房及工厂，城市面貌一般。紧邻沿江中路，有货车经过时噪音较大。

项目总占地约7000㎡，总建筑面积约1.9万㎡，规划建设2栋高层住宅和1栋商业楼，总户数106户，剔除配建及商业套数后，可售商品住宅仅96套。

首嘉·鹭湾1号沙盘

据现场工作人员介绍，项目主推建面约114-128㎡纯四房，吹风价约3万元/㎡，或将再次刷新道滘新房价格，预计2月中旬开盘。首嘉•鹭湾1号已于1月1日开放了营销中心和样板房。

约129㎡的四房两厅两卫户型比较方正，空间利用率较高。该户型没有玄关空间，但外部电梯厅空间可供业主使用；入户电梯门双向开门，达到专梯专户效果。

约6米宽观景阳台连接客厅和次卧，采光充足；一次卧有L型飘窗。主卧配备了独立卫浴和衣帽间，私密性较强。

约129㎡户型样板间

·里岸

里岸距离莞惠城轨道滘站南约600米，向东一站即达南城西平，向西一站可达东莞西站，整体交通通达性较好。但周边分布着大量厂房和香蕉林，城乡结合部的既视感较强。

里岸

项目总占地约2万㎡，总建面约5.8万㎡，容积率为2.0，总户数为253户，主力户型为建面约124-152㎡带装修洋房以及约254㎡毛坯别墅产品。

里岸目前处于现楼待售状态，入市时间待定。但事实上该项目早已封顶，但由于种种原因仍未能开盘，会不会又捂盘一年？

望牛墩2项目待售

配套“麻麻地”

望牛墩有东莞西站TOD项目信鸿广场、保利阅江花园两项目待售，但两项目都仍在施工中，楼梯结构未出地面，入市时间未能确定；在售项目仅有中梁恒哲·时光128一个，洋房备案均价约20500元/㎡，别墅均价约1.7万㎡。

·信鸿广场

信鸿广场位于望牛墩与洪梅两镇交界处，由东莞本土知名开发商信鸿地产主导开发，是东莞西站TOD合利工业园“三旧”改造项目。

信鸿广场施工现场

根据现场的项目概况公示牌显示，信鸿广场项目总占地约4.9万㎡，总建筑面积约18万㎡，规划建设5栋超高层建筑，其中1号楼为高179.8米的商业楼，共42层。另外4栋住宅楼均为42-43层的超高层建筑，最高137米。

目前信鸿广场已经动工建设，东莞西站也在进行配套的基础设施建设。另外，东莞西站周边的旧村也在拆迁中，仅有少量居民仍在村中。据拆迁楼栋上的悬挂海报显示，土地整备项目私人房屋签约率超70%。

东莞西站周边旧村拆迁中

·保利阅江花园

保利阅江花园位于望牛墩杜屋村，直线距离穗莞深城际望牛墩站约1.5公里，周边广深高速、环城西路、北环路等干道环绕。

保利阅江花园所在地块于2021年7月30日被保利以14.33亿元竞得，折合楼面价约11589元/㎡。虽然是底价成交，但也刷新了望牛墩最高楼面价记录。项目总占地约6.46万㎡，总建面约14.2万㎡，容积率为2.2。

项目邻近恒大江湾

在拿地近一个月后，这个望牛墩“新地王”就完成了投资备案，建设投资总额约25.96亿元，将建设住宅、商业、公建配套及地下室。

保利阅江花园邻近绿萝种植园及杜屋工业区，在生活配套方面，项目四周较为空旷，附近除恒大江湾外，大多为未开发的土地，几乎可以说是“前不着村后不着店”，配套有待完善。

洪梅地王项目未动工

地处镇中心，居住氛围浓

·首开熙江玥庭

首开熙江玥庭位于洪梅镇黎洲角村，处于镇中心区，旁边就是洪梅镇政务服务中心和洪梅文化馆，距离东莞西站约2.8公里。周边保利海棠、雍景家园等成熟小区，居住氛围浓厚。

该项目所在地块是东莞的首宗限售价地，总占地面积约1.8万㎡，总建筑面积约7.5万㎡，于2021年9月7日被首开以总价6.78亿元斩获，折合楼面价约14024元/㎡。建成后住宅的毛坯均价不高于23831元/㎡。

地块未动工，与雍景家园一路之隔

首开熙江玥庭已于2021年11月1日备案，规划建设5栋住宅楼、配套商业以及其他配套设施，建设投资总金额达12亿元。目前地块四周已经用围挡围蔽，目前土地已经平整，大型机械尚未进场施工。

生活配套方面，首开熙江玥庭北面紧邻大型小区保利海棠，保利海棠自带成熟底商，可满足日常购物、娱乐需求；南面就是洪梅市民服务中心及文化宫。

中堂新盘价格创新低

豆豉洲岛将成为居住中心

目前中堂有佳兆业时代芳华、半岛1号、盛和星岸轩等项目在售待售，三个项目都位于中堂豆豉洲，该板块的居住氛围日渐成熟。

·半岛1号

半岛1号位于中堂豆豉洲路1号，邻近江南大桥，可一桥达广州新塘。项目主推建面约88-143㎡的三至四房产品。目前项目住宅部分已封顶，9层高的商业楼部分则仍在建设中。

半岛1号

半岛1号南面有一条小河涌及旧村居旧厂房，周边有佳兆业时代芳华、盛和星岸轩等住宅项目。豆豉洲上缺乏大型商业配套，但半岛1号自带商业综合体，可辐射到周边小区及村社区。

半岛1号在上周四（1月6日）首次取得预售证，推出了1、2号商住楼及3号住宅楼。两个楼栋的整体备案均价约1.9万元/㎡，部分低楼层单元价格的更是低至1.6万元/㎡，刷新了近年中堂新房价格的新低，价格几乎是回落至两年前的水平。

现场价格区间示意

上周六（1月8日），半岛1号开启VIP专场，首次开盘推出1号住宅楼。已开启渠道联动，合作渠道有房掌柜、房联信息、鑫房网等。

目前半岛1号有团购5万元抵精装的活动。VIP专场3-6楼低楼层约16999元/㎡以下。高层楼栋北向可望东江。

目前项目开放了约100、128、143㎡三个面积的样板间。有双阳台设计，生活阳台位于厨房旁，景观阳台宽5.7米至6.1米。约143㎡的四房户型带有大入户玄关，厨房连通生活阳台；客餐厅相连，有餐边飘窗；主卧空间宽阔，带有大飘窗、衣帽间，及独立卫浴。

约143㎡四房样板间

·盛和星岸轩

盛和星岸轩位于中堂镇豆豉洲岛屿，西面紧邻莞穗路江南大桥，可直通广州新塘、中堂镇中心、东莞市区等地，交通较便利。

盛和星岸轩项目占地约1.4万㎡，总建面约2.8万㎡，规划建设6栋住宅。项目所在地块，是盛和集团在2020年6月17日所拿下的中堂“地王”，折合楼面价12791元/㎡。而当时佳兆业拿下的其余两宗豆豉洲地块不过是8530、10573元/㎡。

打桩中，现场施工人员较少

盛和集团拿下“地王”，却并不急着建设推售。根据东莞盛和地产官微公布，直到去年的5月10日，盛和星岸轩才举行了奠基仪式。

而据工地人员介绍，项目目前正处于打桩阶段，具体入市时间待定。但乐居发现现场施工人员寥寥无几，也未见有施工的声响。看来这个2020年的地王项目还是不急着卖。

项目2公里内有中堂中学、中堂中心小学、中天城市广场等配套，周边有时代芳华、半岛1号等小区环绕，未来可共享周边社区配套。但目前项目附近还是以工业区为主，也有较大面积的待开发地块，整体配套有待完善。

麻涌新盘扎堆

营销中心开了半年还不卖

麻涌同样是新盘扎堆，有万科公园里、南山府、华侨城云瑞府、景福花园、珑远·印象翠珑湾等项目在售，均价在1.8万—2.4万元/㎡。但麻涌似乎是处于表面繁华、内里焦灼的状态，三个待售纯新盘因各种原因延期开盘，在售项目在缓慢去化中。

·南山府

南山府位于麻涌镇南洲村，邻近广深沿江高速，有建面约88-118㎡的三至四房产品待售，多个楼栋都已经到达了预售标准。南山府所在地块，是南山集团在去年1月19日拿下的地块，楼面地价10777元/㎡。

南山府

南山府所在的南洲村目前城市面貌及配套较差，有待改善。外部主要是工厂及村民自建房，缺少生活配套，项目外仅有一个小百货店。

去年9月19日南山府就已经开放了营销中心，但项目的营销中心并没有设置在项目内，而是位于约2公里外的珠三角汽车博览中心内。营销中心已开放近半年，项目却仍未开卖。

南山府沙盘

据销售介绍，南山府或将于年后开盘，首推3号楼160套房，目前认筹中，认筹1万元可享99折。约88㎡户型约1.8万元/㎡起，118㎡户型约2万元/㎡起，均为毛坯交付。

据了解，南山府周边5000亩城市更新改造正在加速推进中。南山府将联合南山珠三角汽车博览中心二期城市更新项目(建面约56万㎡)进行连片开发改造，但规划兑现时间较长。

缺少生活配套

营销中心内，约88、118㎡两个户型的样板间均已开放。

约88㎡户型为三房两厅一卫，采取竖厅设计，客餐厅与阳台相连。唯一的一个卫生间采取三分离的设计。主卧无套间，有一个客卧面积较小。

约118㎡户型为四房两厅两卫，采取横厅设计，客餐厅一体，起居室空间尺度较大，有餐边飘窗及宽景观阳台。客卫采取三分离的设计。主卧采取套间设计，有衣帽间空间及独立卫浴，但主卧卫生间正对床位。

约118㎡户型样板间

·万科公园里

万科公园里位于麻涌镇华兴路，邻近华阳湖公园。项目主推建面约97-126㎡的洋房以及别墅产品。项目自带约1000平商业，目前已确定引入嘉荣超市。

万科公园里

据现场销售介绍，万科公园里的推出时间及价格都未确定，带装修交付。预计首次推出1号楼，约有300-400套房源。目前处于认筹阶段，冻资1万可减5万。

目前项目开放了约115㎡三房两厅两卫户型的样板间。该户型采取竖厅设计，有入户花园空间及双阳台设计。与市面上一般的双阳台产品不同，该户型有一个景观阳台将主客卧连通，另一个阳台则连通客厅。

约115㎡三房样板间

万科公园里紧邻华阳湖公园，与岭南盆景文化博览园仅一路之隔，旁边就是华阳湖房车营地。距离广麻大道仅约100米。

2016年1月，云南城投以3.25亿元斩获“臻园”项目用地，地块占地面积5.4万㎡，折合可售楼面价3000元/㎡。同年5月，臻园项目正式在东莞市住建局备案，但直到19年6月，臻园才正式开放营销中心，却迟迟未能入市，因为其开发商云南城投经营不善进入资产重组，导致项目进展较慢。不久后，万科接手该项目，开发为如今的万科公园里。

·华侨城云瑞府

华侨城云瑞府位于麻涌东环路旁。项目所在地块是华侨城在去年7月22日所竞得的地块，折合楼面地价14008元/㎡，是麻涌的新任“地王”。

华侨城云瑞府