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  总览整个东莞楼市，茶山是一个很值得讨论的镇。

  位于松湖片区的茶山，西接东城，南达松山湖。拥有着双区优势加持，并且保持着较低的价格，还有多个项目在售，茶山自然也就成为了城区、松湖等高价片区的外溢购房群体的置业目的地之一。

  茶山是不是只能出价格牌这一招，市场后续潜力有多大？现在又有什么值得下手的笋盘？赶紧上车，乐居君为你仔细扒一扒这个城区、松湖的“后花园”！

  茶山 图片来源：茶山政府官网

  大配套、大规划

  城市能级持续提高

  ·交通规划

  与其他镇街相比，茶山算得上是东莞轨道交通的排头兵。东莞地铁2号线在茶山设有两个站点：东莞火车站及茶山站。东莞火车站不仅是2号线的首末站，更连通着高铁，这意味着茶山的通达不仅限于市内，更是连接全国。

  除此以外，茶山镇内远期规划有地铁17号线及有轨电车，都将在东莞火车站交汇换乘。

  东莞火车站 图片来源：茶山政府官网

  另一个重要的规划就是在建中的桑茶快线，茶山的多个项目都受到该快速路的辐射。桑茶快速路及东延线起自东城桑园，经茶山到达松山湖（生态园）东园大道，根据规划，项目建成通车后，从茶山到东城的驾车耗时仅约10分钟。

  据市交通局今年8月在阳光问政平台上的回复所示，桑茶快线预计将在2023年完工通车。

  阳光问政平台截图

  地铁、动车、高铁、快速路的多维交通规划，再加上茶山先天的区位优势，是它成为城区、松湖“后花园”的基础。

  ·城市配套

  《茶山镇近期建设规划（2017-2020年）》中提到，茶山镇规划形成为“一心三轴多组团”的城镇空间结构。

  其中的城镇中心区，定位为茶山镇的城市公共活动中心，是茶山镇的商业金融中心、文化娱乐中心、行政办公中心，是茶山镇宜居宜商的区域共同体，住宅项目最为密集。

  “一心三轴多组团”规划示意

  在城镇中心区，茶山投入了镇政务服务中心、智慧城市阅读驿站、茶山新城公园、茶山体育馆、茶山图书馆、茶山镇综合养老服务中心等齐全的综合配套设施，生活更现代化、便利化。

  值得一提的是，茶山目前仍缺少大型综合商业项目，而东莞火车站TOD项目将引入龙湖天街，补足茶山的商业短板，甚至可辐射到莞北其他镇。

  ·产业兴旺

  茶山镇被划入松山湖片区，受松山湖片区的产业及配套带动，承接松山湖外溢优质产业和创新资源，推动莞民投产业园、中科·智谷产业园等项目的建设，发展势头强劲。

  另外，在本周一（12月6日）发布的《东莞市制造业高质量发展“十四五”规划》中提到，食品饮料产业是东莞的四大战略性支柱产业之一（其余三大产业分别为新一代电子信息产业、高端装备制造、纺织服装鞋帽产业）。力争到2025年，食品饮料加工制造业产业集群营业收入规模达到1400亿元。

  以麻涌、茶山、道滘为核心，引领东莞市食品饮料产业集群发展，支持茶山、道滘打造"中国食品名镇"、"中国特色食品名镇"升级版。

  茶山华美食品 图片来源：广东省情网

  ·发展空间

  根据规划，茶山镇将在东莞火车站、茶山站这两个站点进行TOD开发。目前2号线茶山站周边仍有大量待开发地块；东莞火车站周边则是有不少旧村居、厂房，城市更新空间大。可利用土地多，意味着茶山还留有不少的开发空间。

  茶山站周边待开发地块示意

  看回东城，最近新盘入市都是一两年前的事了，海德琥珀台、万科皇马骊宫这两个项目进入交楼阶段了，却还没有新项目接棒，旧改项目一时之间也不能入市。而松山湖难得有新盘，供应却也相当有限。

  长期来看，东城、松山湖等镇街供应短缺、价格高企的情况不变，外溢客将群持续存在；同时，茶山本地也有一定的购买力，茶山新房市场需求较大。上述各项配套、规划日益完善，是茶山市场日益发展的内驱因素，将进一步提升茶山的城市能级。

  成交表现良好

  潜在供应量大

  根据合富研究院所公布的10—11月全市网签数据来看，茶山在市场普遍转淡的情况下仍然取得了较好的成绩，成交量位于全市前列，并且未来仍有较大的潜在供应量。

  合富数据显示，10月及11月上半月，茶山住宅成交量都进入了全市前十，其中10月位列第9位，11月上半月排在第6位。（注：由于网签系统更新，11月数据仅统计至11月14日）

  图片来源：合富研究院

  另外，茶山的新房网签均价约为26000元/㎡，与全市均价差距不大，远低于东城、松山湖，也低于寮步、大朗、大岭山这“环湖三兄弟”。

  11月，茶山的住宅潜在供应达到了34.5万㎡，位于全市第六，近期茶山将有两大纯新盘登场。

  茶山潜在供应 来源：合富研究院

  分析了茶山的整体情况之后，就和乐居继续看看茶山的在售待售新盘吧！

  目前茶山的在售待售项目有7个，新房货量多且产品多样化，能契合刚需、刚改、纯改善等各类置业群体的需求。

  茶山有新鲜的两个待售项目，即将在这个月入市，两个盘分别是莞民投和昌莞月湾以及碧桂园·瑜璟臺。

  ·莞民投和昌莞月湾

  莞民投和昌莞月湾位于纳帕溪谷与嘉华嘉誉湾之间，所处地块是茶山的上任“地王”，地价16861元/㎡。项目占地面积约2.27万㎡，总建筑面积约6.67万㎡，规划建设4栋26层高住宅楼、13栋3层高别墅楼，共329户，为改善型项目，价格待定。

  莞民投和昌莞月湾营销中心

  莞民投和昌莞月湾主推建面约115—125㎡的纯四房产品，以及约145㎡的别墅产品，已于12月5日开放营销中心，将于近期开盘。从今年市场情况来看，纯四房改善型项目颇受购房者认可，预计莞月湾可创造较好的开盘成绩。

  ·碧桂园瑜璟臺

  碧桂园瑜璟臺所在的地块是茶山今年的新地王。今年8月10日，碧桂园以总价46.17亿元，折合楼面价18028元/㎡拿下位于寒溪河南岸这宗13.05万㎡“巨无霸”地块。从拿地到即将入市，碧桂园瑜璟臺只花了大概四个月，速度亮眼。

  11月13日，碧桂园瑜璟臺在东城万达开放了城市展厅，将于近期正式开放营销中心。项目规划有约83-143㎡住宅和210-260㎡中式别墅，北向看江。在北向江景景观与南向采光之间怎样做出平衡，就看碧桂园产品打造的功力了。

  ·龙湖金地天曜城

  东莞火车站TOD项目龙湖金地天曜城目前三期在售中，主推建面约97—120㎡的三至四房产品，带装修交付，均价约26200元/㎡。

  地铁上盖、户型布局合理、自带大型综合商业等优势令天曜城受到欢迎，但目前项目周边城市面貌一般，旧村居、旧厂房较多，邻近铁路轨道也可能带来一定的噪声影响。

  龙湖金地天曜城营销中心沙盘

  ·万润中心

  万润中心可能是目前茶山在售项目中价格最低的。早在2019年12月万润中心就推出了2号商住楼，时隔大半年，又在2020年7月末推了3号商住楼，近期即将推出1号楼。开盘近两年仍慢慢推货，可谓是相当“佛系”。

  目前万润中心有建面约89—127㎡的二至四房在售，均价仅约19000元/㎡，现楼毛坯交付。项目距离茶山站约700米，但面向新石大路，存在一定噪音影响。

  ·鲁能公馆

  鲁能公馆产品类型包括高层洋房、loft商办产品、商铺等多种类型，目前建面约78—114㎡的三至四房产品在售中，均价约2.6万元/㎡，带装修交付，距离茶山站也仅约700米。

  鲁能公馆的楼栋采用了围合式布局，创造出新中式风格的大型园林，但各个楼栋也因此朝向不同，部分楼栋内的单元可能会出现明显的西晒或采光不足的情况。另外，鲁能公馆与万润中心一样临新石大路，可能受到噪声影响。

  ·嘉华嘉誉湾

  嘉华嘉誉湾位于寒溪河边，南向可看江景；容积率约1.8，打造了占地面积约8.8万㎡的大型低密度纯住宅社区；项目外是茶山新城公园，邻近桑茶快线出入口。

  今年8月7日，嘉华嘉誉湾一次性取得7个楼栋的预售证，该批次取证楼栋均价约26200元/㎡。目前嘉华嘉誉湾有建面约98—133㎡的三至四房在售，带装修交付。

  ·富盈香茶郡二期

  富盈香茶郡二期位于寒溪河南岸，目前尾盘在售中，均价约2万元/㎡。项目主推大面积段改善型产品，目前有少量约151—180㎡的四至五房产品在售。富盈香茶郡二期单价虽然较低，但因面积段更大，总价还是比其他项目高了不少。