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  乐居买房讯 5月17日起，乐居百城联动，在全国寻找“优选好房”。活动围绕楼盘实地深度测评展开，发掘区位优越、口碑过人、配套醇熟、户型出众并兼具性价比优势的城市标杆项目。

  本期楼盘测评聚焦东莞茶山新城、地铁旁——鲁能公馆。通过一份全方位测评报告，来为大家诠释何谓“优选好房该有的样子”。

  东莞鲁能公馆所在的片区大多为纯住宅用地，项目所在地是离主城区最近的纯住宅用地，这也是项目的天然优势。茶山北路两侧已经布满住宅项目，而且大品牌开发商纷纷扎堆进入拿地，目前已进驻茶山的大品牌开发商有鲁能、碧桂园、保利、时代等，还有多处旧改，这里的发展潜力被看好。

  根据东莞最新规划，松山湖与生态园“双园”合并，茶山正式被纳入松山湖组团，成为区域发展驱动力。东莞鲁能公馆所在的茶山新城区域，与主城区东城大面积接壤，是东莞核心主城区扩张的前沿，茶山坐享城市发展红利，有潜力发展成为东莞继西平后下一个CLD中央国际居住区。

  鲁能公馆交通便利，距东莞火车站约1.8公里，约700米到东莞地铁R2线茶山站。东莞地铁R2线途经虎门、厚街、城区、茶山、石龙五个镇区。项目通过地铁R2线1站到达东城，4站到万达，6站到国贸。根据深莞交通协议，R2线将与广州地铁20号线接驳，R1线将与深圳6号线接驳，未来往返广深的时间将大大缩短。

  图为东莞地铁R2线茶山站

  距离鲁能公馆最近的公交站点是坑口工业区，就在项目门口50米范围内，途经公交车有859路、861路、茶山3路等公交直达东莞城区。鲁能公馆途经3条主干道环城路、东部快速行石大路，另有桑茶快线（预计2022年开通），直线5公里范围内有5条高速，莞深高速、莞潮高速（虎岗高速）、莞深高速、龙大高速、梅观高速等主要干道环绕。

  鲁能公馆教育配套方面比较完善，一公里范围内便有茶山品尚幼儿园、凯迪弘佳幼儿园、茶山中心小学。项目距离茶山中学稍远一些，大约3公里左右。

  鲁能公馆医疗配套有茶山医院、东华医院附属中医院，其中距离最近的是茶山医院，约2.3公里，茶山医院创建于1958年，位于东莞市茶山镇中心，是一所二级甲等综合性医院。

  商业配套方面，直线距离2公里范围内有嘉荣购物广场、铂乐广场、怡华路商业步行街、龙珠商业中心、龙湖天街等。

  鲁能生活馆自带内部配套有彩虹跑道、全景花园泛会所、三点半学堂、社区健康中心、乒乓球室、儿童活动区、健身俱乐部、红酒雪茄吧；以及5000㎡流行商业街，初步规划餐饮，美容、商超等社区配套。

  项目还邻近茶山南社明清古村、湿地生态园享生态资源，环境优雅。

  鲁能公馆所属区域为松山湖片区茶山镇，据4月统计局最新数据显示，茶山镇新房均价约24926元/㎡，二手房成交均价约18067元/㎡。

  茶山目前在售待售住宅如下表：

  项目所在的区域，可供选择的项目其实是蛮多的。项目门口的新石大道，沿路住宅项目密集。在售项目就有嘉华嘉誉湾、金融街金悦府、龙湖金地天曜城，以及还有已经售罄的时代荟、万润中心、德盛尚峰、纳帕溪谷、美丽湾畔、保利锦城等住宅。

  其中万润中心（万润金轨广场）与鲁能公馆仅一路之隔，洋房户型为89㎡三房、101㎡三房、116㎡四房，与鲁能公馆的户型面积段相差不大，该项目其比鲁能公馆更近茶山地铁站。万润金轨广场拿地价仅12969万元，折合楼面地价2144元/㎡，售价约为1.9万元/㎡左右。而鲁能公馆均价约27000元/平方米，超过目前茶山的均价。

  鲁能公馆处于东莞两大发展核心辐射区（城区+松山湖）双擎引动，牵引项目片区发展；周边新项目预计入市价格不低于32000元/㎡，片区房价坐“3"望“4“。

  项目距离地铁口仅700米，步行即可到达，周边存在大量土地待开发，可以充分享受TOD规划利好，成为东莞下一个西平；在茶山TOD规划的影响下，这个楼盘也不愁热度，因为随着茶山新城配套设施的完善，未来楼盘的实际居住价值会得到提升。

  总体来讲，鲁能公馆投资自住皆宜。

  鲁能公馆主力户型为83~114平方米三房、四房。

  83㎡三房两厅一卫，户型方正、空间实用率高；餐客一体、干湿分离、明厨明卫；

  103㎡三房两厅两卫，全南朝向、超大观景阳台；餐客一体、动静分离；干湿分离、双卫设计。

  114㎡四房两厅两卫，双阳台设计、南北通透、标配入户花园；动静分离、明厨明卫、6.6米观景阳台；干湿分离、主卧套房设计，独立衣帽间。

  鲁能公馆为新古典建筑风格的板楼住宅，园林打造成中式风格，观感上十分大气园林规划以茶之四德（敬、理、融、清）为设计理念，设有敬尚门、理华殿、清吟苑、融意园、儿童活动空间-火车乐园，社区配有健康管理中心、鲁能生活馆（负一层会所）、都市慢生活休闲街。

  项目所在区域茶山房价相对较低，已经成为很多城区白领阶层置业的首选区域；另一方面则是因为茶山发展势头迅猛，未来发展潜力被大家普遍看好，吸引了一大批投资者在此置业投资。

  项目临近茶山地铁站，直线距离仅700米，交通便利，周边商业配套和教育配套都很完善。

  另有24年服务积淀的鲁能物业品牌，连续6年列席中国物业百强榜，目前服务业主超过40万，管理面积超2600万平方米。