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  乐居买房讯 5月17日起，乐居百城联动，在全国寻找“优选好房”。活动围绕楼盘实地深度测评展开，发掘区位优越、口碑过人、配套醇熟、户型出众并兼具性价比优势的城市标杆项目。

  本期楼盘测评聚焦东莞滨海湾新区、沙田经济重心品质盘——海上明悦。通过一份全方位测评报告，来为大家诠释何谓“优选好房该有的样子”。

  海上明悦所在的东莞港是沙田的经济重心，着力打造“魅力湾区、创新港城”，国家一类港口，世界港口50强。沙田在东莞未来40年发展引擎的助力下，近些年经济突飞猛进，2019年成为全国百强镇，目前已引进思贝克、宜家、沃尔玛等102个重大项目、总投资额超1000亿元。

  而沙田属于滨海湾新区，滨海湾新区对外是东莞对接湾区发展的重要支点，向北部承接广州，向南紧连深圳、香港；对内构建东莞三大经济发展引擎之一，与城区和松山湖高新区地位相仿。

  海上明悦依托东莞三大经济引擎之一滨海湾，超2800亿投资进驻，包括湾区大学、湾区一号、oppo、紫光等项目，将引进约70万高端人才进驻。沙田是三大片区内唯一2字头价值高地价格洼地，超千亿产业进驻，包括宜家、沃尔玛、思贝克等102个重大项目。

  海上明悦是东莞港最后的住宅项目，东莞港规划了5栋金融大楼、1所小学、1所幼儿园和1所医院，但是整个港区只规划了2宗住宅用地（融创云玺湾和海上明悦）。

  海上明悦所在的东莞港是沙田的经济重心，目前港区的虎门企业总部大厦、东莞港管委会、虎门保税区已建成并投入使用，中兆湾谷、南方物流大厦也在建设中了。

  海上明悦距离穗深城际东莞港站约5公里，穗深城际通车是广深通勤东莞的选择之一，约4.5公里东莞港站， 6站到深圳宝安、接驳深圳11、12号地铁，直达前海。

  海上明悦位于沙田镇港口大道虎门港企业总部大厦隔壁，近享2条城市主干道、4高速3通道4轨道 ，约1公里（直线距离）广深沿江高速沙田出口，通达广深，途经公交车有221路、246路、286路，公交站点是虎门港管委会（446米）。

  海上明悦距离广深沿江高速沙田出口约2公里，通达广深；番莞高速一步直达南沙自贸区，莞佛高速、京港澳高速连通珠三角；约300米抵达港口大道，直达沙田镇区、厚街和东莞CBD，临港路正在施工中，规划直通威远岛。过海通道有南沙大桥，距离项目约2公里，连接南沙自贸区，狮子洋过江通道（规划中）。

  距离项目最近的是沙田镇第一小学、第一幼儿园，距离约2.5公里。规划中，未来融创云玺湾南侧约300米将会兴建一所小学，具体时间和方案未知。

  距离海上明悦最近的医院是沙田医院，约5公里，东莞市沙田医院位于沙田镇中心区湖景路（沙田镇公交车站对面），于1958年成立至今运行近50年，是一间集医疗、预防保健、教学教育为一体的综合性医院。

  海上明悦的商业配套主要依赖镇中心商圈，君汇缤纷城、东港城商业中心、万隆购物广场、约克时代广场。

  海上明悦直线距离约1.5公里就可以看到狮子洋，狮子洋游艇俱乐部在建中，项目东面约500米紧邻约350公顷穗丰年湿地公园，向南约500米可以看到约20平方公里天然湖泊。

  海上明悦所属的镇街为沙田镇，据4月统计局最新数据显示，沙田新房均价约2.52万元/㎡，二手房成交均价约1.55万元/㎡，整体来看，沙田新房供应比较紧缺 ，在售待售项目有3个。在售的碧桂园柏丽湾二期，均价在2.6-2.7万/㎡这个区间。待售的碧桂园狮子洋二期，位于滨海湾新区与东莞港交汇中心，紧邻狮子洋，4月推出16套紧凑型别墅，备案均价约4.1-4.2万元/㎡。

  海上明悦均价约2.5万元/㎡，紧邻项目的长安及虎门片区约3-4万/㎡，价格洼地优势凸显。

  在滨海湾新区的辐射范围内，对比虎门3万+、长安接近4万的房价，沙田是毫无疑问的房价洼地，购房的性价比也是最高的。另外沙田的不少项目的深圳客比例锁定在30-40%，表明了深圳客普遍看好沙田的潜力，如果未来几年规划能够按部就班落地实施，那么海上明悦的价值将会上升到一个新高度。

  海上明悦的主力户型为85㎡、98㎡和101㎡的三房户型，其中85㎡和98㎡产品为高层看海洋房，取精装交付；101㎡的则是一梯两户低层洋房，采取毛坯交付。

  84平的三房户型，做到“麻雀虽少，五脏俱全”，对于年轻刚需客户来说，购房压力会小一些。

  由于建筑面积限制，主卧未设有独立卫生间，更适合三口之家。

  98平的三房户型，集中在1至7栋，在观景阳台可以看到绿化公园以及隔壁的融创云玺湾。

  入户玄关带飘窗，采光充足，延展室内生活空间，约7m客厅，2m进深8㎡观景阳台，18㎡主卧套卫，自带飘窗，厨房、独立卫生间、公共卫生间设在室内凸出角落，做到干湿分离。功能布局清晰，整体结构舒适。

  全屋共有7个飘窗，总体来看，此户型综合表现俱佳。

  101平的三房户型，整体是横厅设计，私密性强，每户都是电梯独立入户。

  该户型都是南北朝向，采光和通风很出彩，布局很紧凑，过道几乎不占用面积，不设入户玄关。

  另外，最小房间尺寸为2.9米，并且与阳台相连，居住舒适度较高。

  图为84㎡样板房玄关

  先看84㎡三房两厅一卫的样板房，独立入户玄关，板式正南正北对流，通风采光好。

  图为84㎡样板房客餐厅

  84 ㎡小面积低总价，做到“麻雀虽少，五脏俱全”，对于年轻刚需客户来说，购房压力会小一些。一梯两户约 2 米进深阳台，三个房间独立不干扰，私密性强。

  图为84㎡样板房主卧

  受困建筑面积限制，主卧未设有独立卫生间，更加适合三口之家。

  图为98㎡样板房阳台

  98平的三房，集中在1至7栋，在观景阳台可以看到绿化公园以及隔壁的融创云玺湾。

  图为98㎡样板房厨房

  图为98㎡样板房卫生间

  图为98㎡样板房客餐厅

  厨房、独立卫生间、公共卫生间设在室内凸出角落，做到干湿分离。

  图为98㎡样板房玄关+飘窗

  图为98㎡样板房餐厅飘窗

  全屋共有7个飘窗，总体来看，此户型综合表现俱佳。

  海上明悦由世茂、卓越、金地联手打造的住宅项目，自土拍的时候就已经备受市场瞩目。

  滨海湾新区肩负着引领东莞产业转型升级的使命，东莞三大经济发展引擎之一。目前滨海湾新区已引进超过2800亿元产业投资，预计将会吸引约70万人才前来就业。在滨海湾新区及相关政策的推动下，虎门港产业核心区所获得的推力是巨大的。

  沙田镇北连水乡片区南接厚街虎门，同时也是串联东莞与广州南沙的桥梁，这为沙田楼市发展提供了机遇。沙田大多数住宅项目分布在城市综合片区、南部居住片区，根据虎门港土地规划，只有两块住宅用地，一个是融创云玺湾，另外一个则是海上明悦，两者仅一路之隔。

  目前沙田镇吸引思贝克、宜家、沃尔玛等大批企业入驻，经济框架已经搭建完毕，一度是房价洼地的沙田成为置业群体的重要选项。对比虎门3万+、长安4万+的房价，沙田是毫无疑问的房价洼地，性价比较高。

  项目具备一定投资属性，赌的就是虎门港产业核心区规划，一旦落实，物业价值将是一片新天地。