全国“两会”进入倒计时，房地产是历届全国“两会”热议话题，当前楼市表现如何，戴德梁行发布《2023年第四季度全国住宅市场研究》报告显示：
“保交楼” 效果显著，全国住宅竣工面积历史首超新开工面积
供需两弱，全国新建商品住宅成交量录得近13年低位
成交结构影响下，2023年全国住宅销售均价同比上涨6.7%
重点城市成交占比显著提升至近七年来最高水平
“保交楼” 效果显著，全国住宅竣工面积历史首超新开工面积
2023年，全国住宅新开工面积69,286万平方米，同比下降20.9%，降幅较1-9月收窄3个百分点；住宅竣工面积72,433万平方米，同比增长17.2%，在“保交楼”的政策引领下，年内竣工面积同比增速多数月份保持两位数的高速增长，同时也是历史首次全国住宅竣工面积超过开工面积。
在房地产开发投资持续下行的同时，大力“保交楼”意味着新开发的资金投入相应减少，在此影响下2023年住宅新开工量不及2021年的一半。可以预见，中期商品住宅市场供应量或将收缩，并进而影响成交量——商品住宅新房市场规模或将面临整体收缩。此外，不同企业在资金获得成本及土地、项目储备方面的不同表现，也将导致行业分化加剧。
图1：全国住宅新开工面积及住宅竣工面积历年走势变化
资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部
供需两弱，全国新建商品住宅成交量录得近13年低位
全国商品住宅销售面积连续两年下滑，2023年录得近13年最低年成交量94,796万平方米，较上年下降8.2%，降幅较1-9月扩大1.9个百分点，仅相当于2021年历史高位的6成，成交规模萎缩明显。
2023年在各类限制政策持续松绑以及降利率、降首付比等市场政策刺激下，整体经济下行及房地产市场信心不足导致购房需求萎缩的同时，供应量的缩减所带来的局限也是影响成交量下滑的原因之一。
图2：全国住宅销售面积走势变化
资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部
成交结构影响下，2023年全国住宅销售均价同比上涨6.7%
2023年全年，全国新房住宅销售均价10,864元/平方米，同比上涨6.7%；四季度，各类促销及降价活动增多，促使价格涨幅较1-9月回落0.7个百分点。
70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市数量在12月达到48个，但全年全国住宅销售均价不降反升，一定程度受到需求分化下成交结构的变化影响：一方面，高能级城市优质物业成交占比上升；另一方面，改善型、品质提升型的中高端住宅成交量在政策刺激下占比提升——共同作用带动结构性的均价上行。
图3：全国住宅销售均价走势变化
资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部
重点城市成交占比显著提升至近七年来最高水平
2023年，在全国住宅销售面积较上年缩减8.2%的同时，24个重点城市新建住宅销售面积同比基本持平，其在全国的占比达到18.3%，较2022年上涨3.2个百分点。占比显著上升印证了结构性因素对于全国新建住宅均价上涨的影响；同时也表明，在市场下行的行情下，重点城市楼市表现相对稳健，预计随着国内新建商品住房市场规模的收缩，未来资金将继续向一、二线重点城市汇聚，重点城市的成交量占比或将进一步提升。
图4：24个重点城市历年新房成交量占全国总成交量比例走势(单位：万平方米)
资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部
戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端表示，全年新建住宅成交量不及9.5亿平方米，为过去13年最低水平，住宅成交均价却再创历史年度新高，达到每平方米10,864元，年内一系列针对改善型购房人群的需求支持举措以及限制解除，令中高端、高单价住宅的成交比例上升，同时重点城市陆续退出限购行列，24个重点城市新房成交量在全国住宅成交的占比提升至18%，成交结构的变化令市场呈现“量跌价涨”的情况。
保交楼举措的切实效果及四季度楼市调控政策的深度优化都一定程度改善市场信心、刺激需求的释放，进而带动四季度24个重点城市成交规模较三季度的低位有所提振。根据住房和城乡建设部门的数据，在2023年全国新房成交量同比下滑的同时二手房成交量同比增长，新房和二手房合计保持正增长。
戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙预测，中期来看，政策仍将在保交楼、提振信心和稳定市场方面发力，预计未来新建商品住房的供应规模伴随投资收缩而有所缩减。与此同时，在经济预期以及楼市走向不明朗的背景下，需求呈现区域及产品的持续分化、政策的刺激效果大概率将边际递减，宏观经济面的稳步增长是楼市稳步恢复的重要支撑。作为国内宏观经济的支柱型产业，房地产行业未来依然是保持经济稳步增长的重要一环，在保证品质提升型的住房供应的同时，各类保障型住房也将在市场中发挥积极作用，房地产行业逐渐向“双轨制”的新模式平稳转换；增量市场规模缩减的同时，住房产品品质升级、运营管理服务提升、资产证券化（REITs）将成为下一阶段房地产行业发展的主题。
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