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平均租金同比下降9.2%，下半年净吸纳量实现由负转正至7.7万平方米

前三季度，东莞地区生产总值为8,118.72亿元，在珠三角中稳列第四。在整体经济弱复苏的背景下，企业对写字楼的租赁需求保守谨慎。全年无甲级写字楼投入使用，东莞甲级写字楼存量维持在192.8万平方米，空置率则较2022年末微升1.0个百分点。年内供应节奏放缓，为近年集中供应的近百万平方米项目争取了去化的时间和机会。但新增需求乏力，存量项目去化压力依然高企，包括标杆项目在内的不少业主对优质客户放宽谈判条件，主动下调租金以激活交易。其中不乏老旧楼宇缺乏专业楼宇运营管理经验，租户流失后，为加速去化，较大幅度下调了租金。至2023年末，全市甲级写字楼平均租金较去年末下降9.2%至每月每平方米60.9元。

尽管上半年甲级写字楼租户流失明显，净吸纳量录得负值，但下半年经济面积极因素累积，企业信心稍有回归，以升级换代、改善办公环境为主要目的办公租赁需求现回暖迹象。甲级写字楼的净吸纳量在下半年实现由负转正至76,812平方米，全市甲级写字楼的整体空置率亦在半年内随之下降4.0个百分点。分商务区看，鸿福路片区内传统写字楼质素下降，租户迁出偶有发生，加上个别单元正进行旧改拆迁，商务配套功能有所缺失，年内净吸纳量录得负值，进而导致空置率同比上升3.4个百分点；国际商务区得益于次新项目较为稳定的去化，年内净吸纳量录得1,940平方米；随着南城总部基地的配套及办公氛围日渐成熟，成本相近之下，崭新的面貌、高效的楼宇设施及规范、优质的服务持续吸引传统商务区租户选择换租至此。年内，南城总部基地甲级写字楼的净吸纳量达到10,458平方米，空置率同比逆势下降1.6个百分点。

 TMT、专业服务业、零售及商贸业均有双位数的租赁需求占比

从租赁需求的行业分布来看，TMT、专业服务业在甲级写字楼的租赁成交宗数的占比均为18.6%，其中软件服务业、律师事务所等行业的租赁需求相对活跃。其次，依托东莞制造业优势的电商行业租赁表现相对突出，推升零售及商贸业态的占比至14.0%。三大主力需求行业的占比共计51.2%，该比例较去年上升16.4个百分点。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管张晓端分析：“东莞市场主体丰富，生产经营活动频繁，这离不开生产性服务业的支持。与写字楼需求对应的是，前10个月东莞规模以上软件和信息技术服务业营收同比增速高达72.4%。东莞市商务局更于2023年末发布《东莞市生产性服务业高质量发展三年行动计划（2023-2025年）》设定至2025年新增1,000家规上服务业企业的目标；在信息技术服务方面，累计推动规上工业企业数字化转型1万家。市中心区是东莞生产性服务业聚集的三大片区之一，服务业与制造业的进一步融合互动、相辅相成持续将为写字楼市场带来需求。”

此外，为满足多元化需求，部分业主提供精装单元，为租户提供领包入住的服务，新媒体、小型公司入驻此类商务空间较为频繁。过去几年，伴随城市开发进程提速，房地产及建筑类上下游企业是东莞核心商务区甲级写字楼的重要租户。然而，随着房地产行业进入调整阶段，开发商及相关服务机构的办公需求有所缩减，租赁成交占比亦较去年同比下降至7.0%。

积极招商引资有望提升写字楼入驻表现，未来持续供应或令市场压力不减

2024年，预计东莞将有32.8万平方米的甲级写字楼陆续投入使用，包括鹏瑞天玥广场、水业大厦、东骏广场等主要项目在内。而2025年后，国际商务区将迎来集中交付阶段。尽管未来三年年均供应仅26.8万平方米，但整体的经济发展仍面临宏观环境复杂、不确定等挑战，大部分企业料将延续降本增效的思路，这也局限新增租赁需求的活跃度。因此，预计2024年市场存量去化压力依然存在，并进而影响短期租金走向及空置率水平。

对于东莞写字楼市场的发展前景，戴德梁行华南区项目及企业部副董事总经理、项目顾问及代理部主管杨薇表示：“作为全国首个——广东万亿城市绵延带的中枢城市，东莞商办市场的中长期发展前景广阔。但东莞制造业外向度高，受国际经贸环境影响，预计短期内商办市场仍将承受较大压力，商务产品需根据城市产业特征进行特色化融合及创新。”

经济环境的持续改善是办公需求的根本支撑。2023年是东莞的“招商年”，在全球招商大会上，超350个产业项目签约，投资总额达2,180亿元。与此同时，东莞启动2,000亿元高质量发展基金，支持企业全生命周期发展所需；并推出1.2万亩地，为产业发展提供更多空间。2024年是东莞的“投资年”，戴德梁行东莞公司负责人张国华表示：“东莞是传统的外向型经济发展城市，从全国主要城市进出口总额来看，2023年1-11月，东莞以1.16万亿的规模排名靠前，保持竞争优势；从投资端看，东莞提出将在工业、基础设施及房地产领域有效发力稳经济，同时也将着力于六大重点产业的招商引资。产业聚集优势、持续优化营商的环境、有利于增资扩产的优质载体等都将持续为企业成长提供养分。”