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11月，是楼市的淡季月。

上周（11.13-11.19），受多重因素影响，东莞新建商品住宅成交增加约5成，但成交量仅有381套，仍处于低位。

年底冲刺推新

775套房源入市

随着“双十一”节点的结束，案场人气更为冷清，房企推货明显更慎重。不过，借着年底冲刺的噱头，部分房企的推新意愿小幅提升。

上周东莞5盘新增备案出炉，新增供应775套、约6.4万㎡，环比暴增3.3倍，其中两盘为纯新盘入市，三盘为旧盘加推。

大岭山新盘松湖瑞府2号住宅楼备案，共85套建面约74-114㎡三四房，带装修均价约28000元/㎡。

▲松湖瑞府实景图 乐居摄于2023.09

东坑新盘莞月学府3号商业、配套、住宅楼备案，共128套建面约89-122㎡三四房，带装修均价约1.79万元/㎡。

▲莞月学府实景图 乐居摄于2023.09

万科公园里也加推了最后一栋洋房，6号住宅楼备案，共28套建面约116㎡四房，均价约20000元/㎡。

此外，还有两个三限房项目加推。虎门东实旗盛花园备案2栋住宅楼，共372套房源，实际售价约1.75万元/㎡；长安东实旗康苑推出162套房源，实际售价约2.1万元/㎡。

昨天（11月20日），东莞刚刚放宽共有产权住房（含三限房、配建安居房）申购条件。这两个三限房项目在这个节点上加推，可谓是尝到了新政利好的“头啖汤”。

金地青云境集中网签

新房成交低位回升

据合富大数据显示，上周东莞一手住宅成交361套、约4.6万㎡，环比前一周增加48%，热盘金地青云境集中网签61套支撑起全市成交。

但这个成交数据仍受到了安居房以及其他因素的影响，上周华侨城天鹅堡配建房在即集中签约上百套，粤港湾樾光里延签房集中签约，两盘合占约36%的比重。如果剔除非市场化商品住房和延签房的数据，实际成交网签数据会更低。

根据合富代理项目所监测的市场数据显示，传统楼市淡季，成交走势平淡，市场进入冷静期，楼市人气成交双双回落。

上周持销盘（住宅+公寓）现场来访量环比小幅下降13%，连续6周人气热度下降。收入及房价预期下行也持续影响着新房成交量，上周案场成交环比减少50%，成交走势跌幅创近5周最大。

另外，据瑞城搜数据显示，全市有30个镇街成交套数在20套以下，莞城、洪梅、石排、东坑4个镇街0成交。

房价方面，由于热门区域的项目成交占比有所上涨，新房房价也出现了结构性回升。上周全市新房成交均价为35473元/㎡，环比上涨约10%。

上周有27个镇街一手住宅成交均价超2万元/㎡，6个镇街成交均价超3万元/㎡，最高的是松山湖，网签均价为50609元/㎡。

二手房市场回落明显

成交环比减少2成

二手房方面，受上周出台的备案价调整新政影响，二手住宅成交明显回落，出现了短暂的持币观望期。

据合富大数据显示，上周东莞二手房成交402套，环比回落24%，成交面积约4.3万㎡，环比减少23%，为近5周以来最低。二手成交均价约为20405元/㎡，环比微涨2%。

当前，东莞二手房挂牌量已突破10万套，去化周期约37个月，即约3.1年。面对楼市“强复苏”迹象不明显的情况，不少业主“出逃”心理高涨，纷纷降价抛售，加速离场。

展望后市，短暂的政策消化期过后，随着二手房评估价下调，买卖双方价格博弈完成，东莞二手房市场或将迎来改善。

而现阶段非核心区域大幅度降价走货的项目依旧是楼市成交平稳运行的主力军，尤其是在东莞新房调价周期缩短的新政下，高库存叠加年终业绩冲刺，双重压力使得非核心区大幅降价项目队伍或将继续扩大。

主城区豪宅项目成交持续乏力，也将面临房价下行压力。

因此，为了尽快回笼资金，不管是核心区优质项目还是非核心区项目，预计还是会有不少楼盘推出力度较大优惠促销活动，近期有买房意愿的购房者不妨多多出门看房，留意相关楼盘资讯。

数据来源|合富研究院、瑞城搜