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预想中的新政后东莞首波拍地潮并没有到来，等来的却是“阵阵寒意”。10月的东莞土拍市场，一边底价成交，一边流拍，一边终止出让。

继上周虎门博涌社区编号2023WD011旧改地块终止出让后，原定于今天出让的另一宗博涌社区旧改（编号2023WD012）也因故提前终止。

▲截图自东莞市公共资源交易网

紧邻虎门大道

住宅建面约1.26万㎡

10月16日，东莞市公共资源交易中心网发布了《关于终止2023WD012地块挂牌招商公告的通知》，宣告地块终止出让。

该地块地处虎门德基广场西侧，紧邻虎门镇中心区，地段不错。周边1公里范围内分布有德基广场、永利商业城、富民服装城、滨海湾中心医院、虎门公园、虎门会展中心等，生活配套较完善。

附近万科金色里程、金色家园、博涌社区、则徐社区平苑新邨等大型成熟社区环绕，居住氛围成熟。

地块交通通达性较优，依托连升路和虎门大道两大城市主干道，可快速通达滨海片区，接驳莞太路可去往中心城区，接驳京港澳高速还可便捷通达广州、深圳等大湾区核心城市。此外，地块直线距离地铁2号线三期虎门大道站（在建中）约500米，未来地铁出行更方便。

本宗旧改面积不大，占地仅约5000㎡，拟出让地块面积为4497.62㎡。地块规划建筑总量为17990.48㎡，其中住宅建面为12593.34㎡，商业建面为5397.14㎡。

集体补偿现金+物业

市场价值超2亿元

据挂牌文件显示，该更新单元的出让起始价为9491万元，其中政府的土地出让收益起始价为9081万元，集体补偿为410万元。同时，博涌社区还可获得近6500㎡的物业补偿，包括建面约5397.14㎡商业以及建面约1100㎡住宅。

此外，由于这是一宗TOD拆迁单元，政府还将获得TOD分成物业，约定为建面约568.05㎡住宅以及6个产权车位，由市镇按5:5分成。

据了解，上述所有补偿折算下来（社区+政府），该更新单元市场价值合计超2亿元。

值得一提的是，今年2月，该旧改地块已完成投资备案，备案名为荣越华府，总投资约1.73亿元，建设单位为东莞市亿联实业投资有限公司。

在正式开拍前，地块发布终止出让公告，属实是让人有点意外。

12宗挂牌招商，5宗终止

旧改为何陷入僵局？

截至目前，东莞今年共有12宗居住类旧改地块挂牌招商，其中6宗成功出让，5宗提前终止，终止的旧改地块数量占挂牌数的近一半。

接下来，还有一宗位于常平镇金美村的更新单元（编号2023WD016），将于10月27日正式开拍。

综合来看，这些地块素质都不错，为何会终止出让呢？

时间回溯到2020年，东莞旧改进行得如火如荼，大批房企争相布局。激烈的竞争导致市场乱象频生，开发商实力参差不齐使得旧改推进困难重重。

其次，2021年国家加大了城市更新的管控力度，防止大拆大建，强调古树、文物保护，同时支持实体经济产业转型。政策端的变化使得房企参与旧改的意愿下降，“旧改热”退却。

此外，房地产市场的降温也蔓延到了土拍市场，底价成交、流拍等现象频出。不少民营房企迫于资金压力、后续准入审定等，减少甚至停止对旧改项目的拓展。

当前，东莞旧改正处于调整期。

今年年初，东莞发布了“三旧”改造新政，创新设立“公开招引实施主体”模式，在前期工作阶段不再统一招引前期服务商，而是由政府作为责任主体来主导。新政强化了政府统筹，简化了改造流程，切实加快有效项目落地。

不过，市场消化和适应这一模式还需时间。随着各项举措陆续发布，期待东莞旧改重回正轨。