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上周五（9月1日），东莞正式实施“认房不认贷”政策。

但相较于深圳多盘立即收回折扣，广州客户“深夜看房”、有盘单日销售过亿，位于两大一线城市中间的东莞，政策未能立刻引爆，市场表现略显平静。 

那么，新政落地首周，东莞究竟表现如何呢？拨开表层的迷雾，我们发现，市场还是在往好的方向发展。 

重磅政策相继落地

东莞新房成交量上涨36%

首先一起来回顾一下新政的发布情况。 

8月31日晚，东莞官宣“认房不认贷”政策，成为继广州、深圳、中山、惠州之后，大湾区第五个落实“认房不认贷”政策的城市。

▲截图自东莞市住房和城乡建设局

同天，央行联合国家金融监督管理总局发布了差别化信贷政策、首套存量房贷利率下调等政策，支持楼市的力度大大加码。

新政出台遇上了超强台风，也挡不住购房者出门看房的热情。据中原地产研究院对东莞全市100多个楼盘的监测数据显示，上周（8月28日-9月3日），整体来访量环比上涨了6%，剔除开盘加推项目，认购量环比上涨36%。

▲图源：中原地产研究院

中原地产研究院执行院长车德锐在接受乐居咨询时提到，来访量和认购量增长，表明还是有一些先知先觉的客户，已经不再观望，大胆出手了，客户的信心、市场预期和买房意愿都明显增强。

 据了解，位于长安镇的一湾云璟，9月3日-9月4日项目来访量上涨了110%；厚街的保利和悦春风花园，周日（9月3日）单日成交8套，销售额超2600万元；虎门的保利时区项目上周末两天共成交8套，成交量环比大幅提升。 

南城瑞天·莞太印象、黄江科学城时区、万江万科中天世纪水岸等楼盘也有成交喜讯。

▲图源：微信朋友圈

虽然早在全国统一调整首付贷款比例之前，东莞早已实行了“首套房（无贷款）最低首付2成、利率下限4.1%”的房贷政策，目前来看新政对东莞楼市的刺激效果还不明显，但是受广深热度的传导作用影响，东莞也有望成为快速回温的二梯队成员。

新房价格持续探底

楼市促销战持续

虽说有利好政策的暖风在吹，但是在现在的大环境下，各房企的压力还是比较大，预期也还是往下走。 

当前楼市有两个现象值得关注，一个是促销楼盘越来越多，优惠折扣也越来越大；另一个是想要下调备案价的楼盘在增多。一些以前备案价高的楼盘打完折后还是达不到客户成交的心理预期，选择下调备案价；有些全新入市的新盘，开盘直接打88折出售。

▲截图自项目官微

不少持销中的新盘也大打“价格战”：南城、万江有楼盘低至“2”字头，东城某刚需新盘最高直降58万元出货，茶山有盘推出“工抵房”，单价低至16999元/㎡起。

车德锐表示，市场稍微有点回暖的迹象，还是先从这些价格有优惠的、优惠幅度比较大的品牌开发商项目开始的。它就是一个风向标，会带领其他楼盘和开发商继续跟进价格调整。

未来楼市如何走？

有什么置业建议？

关于未来楼市的成交量和房价水平，车总告诉乐居君，未来成交量肯定是放量的，但是二手房可能会受到一些抑制。就像一个跷跷板，新房放量更明显一些，二手房放量就没那么明显。

因为新房价格在调整，促销力度大，而且二手房的评估价很快要下调，下调之后低首付、零首付这些做不了了，二手房市场就变成公平竞争。房价水平方面，二手房已经跌得几乎到底了，现在基本没有太多下探的空间，但新房房价的确是正在往下掉。

至于置业建议，购房者第四季度可以积极出来看房。大部分开发商可能会把价格一步到位调到底，二手房可能也会再往下走一点点，对于刚需、改善客户来说，这都是一个很好的机会。

但对于投资抄底的客户，就真的不建议出手了。因为未来房价还是一个维稳的趋势，所以投资客想博未来的房价大涨，有明显的获利，大部分物业都不具备这样的条件。

还有另一个观点，就是核心的、优质的资产，贵就是好。核心优质资产，包含地段好、配套完善、品质高、品牌强等条件。它不仅体现再账面上的获利，包括在银行的评估体系里，未来的资产抵押能够有明显的升值保障。所以对于一些优化资产的客户来说，想要卖旧换新的时候，一定要留意这些核心优质的资产。