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伴随楼市上半年成绩单出炉，下半年市场走向如何，值得关注。

乐居半年度内容策划《2023下半年，房还能买吗？》，独家访问东莞中原战略发展中心总经理车德锐先生，一起来听听他对今年下半年东莞楼市的预测和解读。

下半年楼市走向

乐居：从上半年的楼市来看，东莞经历了积压需求集中释放提前引爆“小阳春”行情、改善型需求爆发豪宅市场火热、市场需求疲软成交回落等几个阶段，请简单分析一下东莞楼市上半年的情况，对下半年的楼市走向做一个预测。

车总：按照我们的数据汇总下来，东莞上半年一二手房成交应该较去年同期增长了90%，增加了差不多一倍。哪怕是一手住宅，不管是按照成交面积还是成交套数，也增加了三到四成左右。

今年上半年的楼市表现，如果是跟去年同期相比，确实要好很多，整体呈现出市场复苏的态势。但是如果跟历年同期相比，今年上半年的成交量应该说是仅次于2008年，是2009年以来的次新低。

所以这样一比，说明东莞楼市目前还是处在一种供需低位运行的态势，我自认为这是一种新常态。另外，二手升幅回调之后，二手房市场成交分化特别明显。由于二手房的价差特别大，一定程度上新房市场会受到二手房的分流影响，从而导致新房市场的成交不是那么理想。

关于东莞上半年楼市的成交特征，我想用三个关键词来形容。

第一是回归。客户回归本土、回归理性，市场回归价值、回归居住。

第二是分化升级。分化可以分为很多种，包括二手分化、区域分化、项目分化、产品分化、物业类型分化等。升级趋势也很明显，换房成为主流，置换需求成为市场主力。近大半年新上市的项目，品质全面升级，纷纷开始“卷”产品力。

所以第三个关键词是内卷。内卷指的是存量房的内卷，二手房市场的内卷。由于库存压力大，竞争压力也大，所以楼市表现出区域内卷的特征。

下半年整体的楼市预判，我认为在八月中下旬市场活跃度会开始上升，一直持续到年底。

我是基于以下几个因素作出的判断：第一，人民币贬值的趋势开始反转；第二，经济复苏的趋势会更加稳固和明显，持续向好；第三，从四月份开始市场观望情绪较浓，到八月中下旬这四五个月的时间，一些观望需求也会集中释放；第四，较为集中的小长假时段结束了，市场关注度又会回到楼市上面来；第五，开发商也会集中在八月中下旬开始积极推售，加大营销力度和推广力度，多个新盘会集中入市和加推。

土拍市场分析

乐居：今年上半年，东莞土拍市场呈现出冷热交织的现象，核心区域的优质地块多家房企争抢，也有地块以流拍告终，同时2022-2023年上半年东莞土地市场都较为冷清，土地挂牌数和成交量都少于往年同期。这反映了什么现象？对楼市又会造成什么影响？

车总：上半年土地市场冷清，反映了房企对东莞楼市的预期不乐观、信心不足。原因主要是房企看到东莞楼市四五月份开始变淡、变冷，而且第二季度推出的地块，除了雅园地块素质好一些以外，常平、厚街这些地块素质相对一般。今年后续还有十几宗地没有挂牌，这些地房企的兴趣都不大。

对楼市的影响表现在两个方面，一方面是对现在静态的楼市的影响，土拍遇冷会冲击一二手房市场的信心；另一方面是对后续楼市的影响，商品房的新增供应预期会减少。但是，对于部分新的板块的价格稳定还是能够起到一定积极的作用。

所以，东莞楼市后续还是以库存去化为主，增量的市场比较少。

另外，地市冷清这种情况特别容易容易产生一种市场预期，就是认为接下来地价可能会全面地、大幅地下行，这更加剧了对于一二手房市场、特别是新房市场价格预期的持续走低，不利于新房的成交。开发商在接下来这个阶段还会加大促销力度和优惠力度，甚至有可能出现明降的现象。

下半年纯新盘情况

乐居：下半年东莞预计有21个纯新盘入市，纯新盘数量较去年大幅缩水，造成这种情况的主要原因是什么？

车总：这其实是缩量下行，是一种正常的量的变化。因为从2021年年终开始，这个拐点出现之后，全国市场、东莞市场都一样，都出现了缩量下行的现象，供应规模和成交规模持续收缩。

纯新盘数量缩水是下行趋势的一个特征。其实道理很简单，因为楼市下行，大家的预期不乐观，开发商也就减少新房供应。而且房地产是洗牌行业，部分房企负债的情况较突出，所以开始收缩供应。

供应减少，成交自然也就变少了。说不定明年可能会更少，开发商现在也不敢乱拿地，要特别看好才敢拿。东莞特别好的地，大家看好的区域也并不多，就那么几个地方。这个是未来可以预判的量，还会持续减少。

下半年政策分析预测

乐居：东莞下半年的信贷、金融环境如何？是趋向宽松，还是会收紧？下半年东莞楼市的调控政策是以维稳为主吗？

车总：下半年的信贷金融环境问题，刚才说人民币贬值开始反转，是有利于市场回血的，推导到市场上，金融环境会比上半年要更好一些。此外，要刺激经济复苏，降准降息应该也是有机会的。那么，说到东莞或者全国的一些房地产救市政策，有一项政策应该也是有机会出的。

就是二手房的营业税问题。因为新房是增量市场，空间不大，而且这个量还会持续减少，那么接下来的重点就在于激活存量房市场。营业税在二手房交易税费中占“大头”，约为5%，算下来一套三百万的房子要交大约4-5万的营业税。营业税有机会从满五年免征，降到满两年就免征，这个政策的力度还是比较大的。

下半年的整体信贷、金融环境相对上半年是要宽松一些的，甚至所谓的“通缩”或者CPI环比负增长的情况都不会持续太长时间，下半年应该是温和通胀的趋势。东莞的房地产政策应该是稳中继续松绑。

下半年置业建议

乐居：今年下半年是买房的好时机吗？能否给东莞的购房者一些置业建议？

车总：对于有购房需求的自住客户来说，下半年肯定会是一个好时机。因为从房价最高峰到现在，市场调整了两年多时间，调整的幅度还是蛮深的。

第一个建议就是自住客千万不要有“买涨不买跌”的心态，反而是要“越跌越买”。

第二个建议是不能乱买。买房还是要回归生活、回归理性、回归价值，多关注自己适不适合，多关注价值和价格。

另外，对于一些置业者来说，还是建议尽快优化资产配置，楼龄久的二手房要抛售变现置换新房。因为本身未来的新房就很少，其中核心地段的、优质的新房更少，所以要珍惜现在在售的一些优质的新盘。

还有一个很重要的建议就是市场分化之后，两房三房和四房的差别比较大，市场主流的趋势是四房产品，所以能买四房就买四房。