乐居楼盘测评系列 测评师：陈逸思

买房无小事，细节是大事。帮助购房者在买房前，全面透彻的了解一个项目的优劣就是我们的工作。由专业的测评师用最理性、全面的测评帮您了解项目的优劣。我们会现场实勘，帮您挑热盘、赏户型、看配套，给您最真实人居体验。

【评测师点评楼盘】

绿城桂语旗峰位于东城核芯，周边配套成熟，项目主推建面约89-142㎡三至四房洋房产品，预计5月入市。

【项目亮点】

1、绿城桂语旗峰地处东城黄旗北生活核心区，未来将打造中心城区的“健康休闲+优质生活”核心区，地段较优越。

2、绿城桂语旗峰与东城外国语小学仅一路之隔，可提供2160个学位，预计今年9月开学。

3、绿城桂语旗峰规划7栋住宅楼，最高达150米，部分单位可远眺黄旗山，视野开阔，景观资源较优越。

【价格分析】

东城一手住宅断供已久，目前没有新房在售，但潜在供应不少，包括瑧山境、瑧山汇、绿城桂语旗峰、天骄国际花园等在内的多个新盘即将亮相。瑧山境位于黄旗山南麓，属于地铁1号线新源路TOD项目，主推建面约143-200㎡改善型产品，已在汇一城开放展厅；瑧山汇位于黄旗山北麓，毗邻星河城、东城十三碗等大型商圈，主推约260-380㎡大平层产品，预计今年下半年入市；天骄国际花园同样位于黄旗山脚下，将打造约170-350㎡大平层豪宅产品，预计2024年上半年入市。二手房方面，位于绿城桂语旗峰附近的侨苑山庄挂牌均价约2.1万元/㎡，嘉宏锦园均价约3万元/㎡，靠近天宝地铁站的格兰名筑挂牌均价约4万元/㎡。绿城桂语旗峰预计将于5月入市，目前已开放营销中心和样板房，但尚未释放价格。参考项目周边的二手房价格，绿城桂语旗峰作为东城少有的刚需纯新盘，再加上高标准的精装修，预计价格会去到3.5-4万元/㎡左右。

绿城桂语旗峰产品具备差异化和竞争力，价格比较亲民，一定程度上能够“解渴”东城楼市。

【楼盘规划】

绿城桂语旗峰占地约4万㎡，总建面约28.45万㎡，容积率高达5.36，绿化率为30%。项目规划7栋住宅楼和3栋商业楼，据规划图显示，未来建成后约1.8万㎡商业和约4.2万㎡住宅需返还给政府，可售住宅为约10.84万㎡，总户数为1270户。小区整体呈围合式布局，社区内部配套三大立体景观园林、四重家庭日常生活休闲场所和一个无边泳池。

【楼盘基础信息】

1、绿城桂语旗峰总建面达21.4万㎡，体量较大，内部配套较丰盛。

2、小区绿化覆盖面积较大，环境优美，舒适宜居。

3、小区采用人车分流设计，车行道和人行道互不干扰，保证人行、车行安全。

基础信息点评：绿城桂语旗峰容积率高达5.36，可能会面临梯户比高、楼间距小等问题，影响居住舒适度。

【户型分析】

89㎡-三居室-建面约89㎡

绿城桂语旗峰主推建面约89-142㎡三至四房户型，既有符合刚需家庭的小户型，又有满足改善需求的大面积洋房产品。

其中，建面约89㎡三房两卫户型，典型的竖厅设计，格局方正，实现三开间朝南。公共区域采取当下流行的LDKB一体化设计，开放式U型厨房不仅使烹饪操作更方便，还能够连接餐厅、客厅，视觉上更显空间宽敞。三个卧室均带有飘窗，，主卧更是配置了270°L型无柱飘窗，观景视野开阔，还能根据生活需要将飘窗改造成小型梳妆台、榻榻米书桌等，提高空间利用率。

129㎡A户型-四居室-建面约129㎡

建面约129㎡四房两卫户型则在空间和布局上做了升级。四开间朝南，约6.7米南向超长景观阳台连接客厅和次卧，给次卧带来更充足的采光和通风，同时阳台预留家政收纳空间，利用率更高。餐厅则分布在北面，设有飘窗，增加采光面，与南向的阳台形成南北对流，全明通透。

【交通出行】

轨道交通：距离绿城桂语旗峰较近的地铁站是东莞地铁2号线天宝站和下桥站，直线距离约1.8公里。在天宝站搭乘地铁，一站即达东城站，可去往东城万达广场、世博广场等大型商圈；两站可达旗峰公园，三站到达鸿福路商圈。在下桥站搭乘地铁一站到达榴花公园，三站即达东莞火车站。

公共交通：绿城桂语旗峰周边直线距离1公里范围内分布有10个公交站，其中最近的是常登鞋厂站，仅约43米，途经的公交线路有6路、29路、47路等。搭乘6路公交车可去往万达广场、主山市场、莞城科技园、东城地铁站等地；搭乘29路公交车可去往旺盈工业园、东城中学、实验中学、理工学院莞城校区等地，公共交通较为便利。

自驾：绿城桂语旗峰周边东城中路、环城东路、莞樟路等主干道环绕，接驳东莞大道、长泰路、莞太路、环城南路等可以去往南城、石碣、寮步、松山湖等地。环城东路连接珠三角环线高速，自驾也可便捷通达广州、深圳、惠州等大湾区城市。项目直线距离桑茶快速入口约900米，预计今年通车，12公里全程无红绿灯直达茶山、石龙等地。

交通点评：绿城桂语旗峰周边公交和自驾都较为便利，方便出行。

【周边配套】

教育配套：绿城桂语旗峰周边教育资源丰富，直线距离1公里范围内分布有东莞市东城中学、东莞实验中学、东城实验中学、启元学校等优质教育配套。同时，项目还将自带一所9班制幼儿园，预计今年9月开学的公立东城外国语小学与项目仅一路之隔，其办学规模为48个班，可提供2160个学位，轻松实现“目送式上学”。

医疗配套：绿城桂语旗峰直线距离约2公里范围内有东莞市妇幼保健院、东莞东华医院、暨南大学附属东莞爱尔眼科医院等三甲医院，直线距离约1公里范围内还有东莞市康复医院、东城街道社区卫生服务中心等医院及社区门诊，为健康保驾护航。

商业配套：绿城桂语旗峰直线距离2公里范围内有潮尚商业中心、大井头步行街、卓越巨汉商业中心、万正广场、东城万达广场、世博广场等商业配套，直线距离约3公里有星河城购物中心、万科城市广场、33小镇等大型商业中心，满足一站式休闲、购物、娱乐体验。此外，项目也将自带商业，满足业主的日常生活需求。

公园配套：绿城桂语旗峰直线距离黄旗山约4.3公里，周边还有东莞人民公园、东城市民休闲公园、下桥公园、榴花公园、虎英公园等公园配套，是业主周末休闲的好去处。

配套点评：绿城桂语旗峰虽然与黄旗山有一定距离，位置稍逊于东城其他几个即将入市的项目，但地段发展前景不错，周边生活配套比较完善，交通较便利，居住氛围较为成熟。

绿城桂语旗峰主推建面约89-142㎡三至四房，在整个主城区来说上车门槛较低，适合刚改人群。

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