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重磅！东莞全面放宽限购！

12月26日，东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》（下称“通知”）称，东莞莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同（或房地产买卖合同）网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。这也意味着，即日起东莞全域32个镇街取消住房限购！

通知显示，为切实贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，确保房地产市场平稳发展，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，经市人民政府同意，现将有关事项通知如下：

自本通知印发之日起，东莞莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同（或房地产买卖合同）网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。东莞其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手商品住房暂停实行限售政策。

此前东莞曾在今年7月4日调整限购区域，将原先全市限购的范围调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区。

东莞新政主要内容如下：

1、东莞全面解除限购；

2、南城、东城、莞城、万江、松山湖的新房或二手房，须买卖合同（或房地产买卖合同）网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易；

3、除以上5镇区外，其他镇街新房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易，二手房不限售。

附专家解读：

东莞中原战略发展中心总经理车德锐：

第一，东莞楼市新政6.0是在中央政策精神下因城施策的举措。12月14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》，《纲要》提出促进居住消费健康发展，加强房地产市场预期引导，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期等重要指示。

第二，东莞全面解除限购，主要对原5大限购镇区南城、东城、莞城、万江、松山湖有明显影响，有利于激活这5大镇区的购房需求。对于非户籍家庭而言，由于不再受名额限制，改善换房或者买二套房的合理需求将会充分释放；对于户籍家庭而言，购房套数不再受限，两代人分巢而居的需求也将得到满足。另外，明年初城区大平层将集中放量，解除限购有利于释放高端需求，促进人居升级。

第三，南城、东城、莞城、万江、松山湖维持限售政策，这一政策其实恰好是在解除限购政策基础上的一个维稳举措，保证购房只为居住，需长期持有，打击投资性购房。

第四，除以上5镇区外其他镇街二手房解除限售，一方面，有利于促进改善换房需求释放，在未来三四房价差逐渐拉大和四房需求成主流的趋势之下，放开限售，满足镇街居民改善换房的合理需求，同时镇街三房及以下小户型会面临不小的抛压；另一方面，方便一部分企业主将房产变现，用于发展实体经济。整体而言，非热点区域解除限售，利大于弊。

第五，这是2022年东莞第六次楼市宽松政策，428新政、514新政、704新政、827新政、备案价新政种种救市暖市政策接连出台，至今这一政策力度最大，东莞市场将率先于全国市场回暖。

第六，一系列救市暖市政策政策也在为明年大量新盘集中上市和去库存提前做好政策铺垫，有助于促进去化。据中原地产研究院数据显示，2023年预计新增新房供应接近400万㎡，目前一手住宅库存437万㎡，去化周期长达14个月，明年供应压力巨大，整体去化压力很大。

第七，东莞2022年底再出重磅新政，政策已经应出尽出，能出尽出，市场预期将逐步转变，有助于增强市场信心，加快市场回暖，可以说这次的新政为明年楼市回暖开局做好了充分的铺垫。

上海易居房地产研究院智库总监严跃：

12月26日，东莞发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。此次政策明确取消东莞所有限购政策，其信号意义积极重大。

1）此次政策明确，对于莞城等4街道和松山区的一二手房，暂停实行商品住房限购政策，但保留了2年限售的政策。此类政策最大的变化是，限购取消了，这也意味着东莞所有区域都取消了限购政策。

2）此类放松也意味着政策调控进入到新阶段，即全面废除限购。此前南京也有类似取消限购的操作，但依然有约束，即需要提交半年居住证明。而此次东莞无条件取消了限购，更体现了政策放松的彻底性。

3）此次东莞政策要从更高的高度去理解此类问题。当前一些地方政府在限购放松方面，没有很好落实中央精神，扭扭捏捏，没有准确把握当前楼市的主要矛盾。一些城市限购政策过严，对于楼市提振产生了非常糟糕的影响。东莞限购取消，也要求各地主动作为，减少对房地产交易市场的约束和阻碍，真正为新一轮楼市复苏提供新动力。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：

1、东莞的退出限购，限售取代限购的模式，与不久前佛山的做法完全一致。当下，东莞和佛山等一二线热点城市松绑行政干预政策，已经不能拿楼市基本面来解读了。中央经济工作会议以后，扩大内需、发挥消费的基础性作用，已经成为楼市的主题之一。在这之前，促转型、防风险、保民生是楼市的主题。在这之后，稳增长（或扩内需）、防风险、保民生是楼市的主题了。

2、中央经济工作会议通稿中，房地产被放在了防风险一栏中，但促进“住房改善”被放在了扩大消费和内需一栏中。显然，防风险和稳增长（扩内需）并重。2023年，境外加息、经济下行，叠加国际政治环境巨变，外需或许非常不乐观。因此，内需被重视。衣食住行中，衣食行的空间和边际效应不如住房，住的潜力或空间非常大，特别是七普数据反映出来的住房改善，将是未来住房消费的主力。

3、同时，当前商品房市场需求端比较疲弱，全国销售下降25%左右，百强房企和百城下降40%多。销售不平稳，不仅内需、消费激活不了，而且对于解决供给端保交楼、风险处置是不利的。毕竟，想让外部资金来输血，首先得恢复市场和企业自身的造血功能，否则外部资金是不愿意进入的。也就是说，要想让信贷、债券、股权等“三支箭”能够尽快落地，就必须让市场需求端保持一定的活跃度。

5、前期政策纾困尽管很频繁，但是从市场销售和需求端来看，房地产市场仍旧比较疲弱。特别是，像东莞这样的外来人口占比非常大的城市，生产和生活服务业的比重比较大，生产制造型的民营企业私人企业很多，受疫情影响、出口下降、内需疲弱的影响比较严重。地方财政实力也下降比较明显，迫切需要房地产市场稳定。而东莞1053万常住人口中，超过一半的非户籍人口主要住在城中村，全市的住房自有率也自有50%左右，住房亟待改善。

6、从南京、佛山、武汉、东莞等城市的近期退出或收缩行政干预政策的举动来看，新一轮需求端的政策纾困已经开始。每当经济遇到挫折，我们就要促销费、扩内需。特别是汽车、住房等大宗消费，对扩内需的贡献非常大。

7、问题是，住房扩内需，自打2003年非典确立房地产支柱产业地位之后，就一直在发挥着作用。从七普数据看，基本饱和了，东莞算上城中村的量，饱和度更高。促进新市民、外来人口买房，需求潜力很大，但收入对房价的支付能力严重不足。因此，对于东莞来说，不能寄希望于外来投资客，因为投资买房未来会一直低迷，更重要的是把本地的需求潜力，通过发补贴、降地价、面税收、“先租后买”、共有产权等都种手段，释放出来，才是稳定楼市的根本之策。

CRIC解读：

当前东莞楼市持续低迷，东莞1-11月新房成交总量243万方，同比下滑44%，库存去化周期攀升至21个月，新房市场萎缩严重；全年土拍成交规模同比锐减五成，底价成交占比70%。而东莞从认个税到28镇街放松限购，再到目前全部放松限购，也是当前市场形势逼迫下的救市行为。

限购区的放开，一方面可以吸引非限购区客户回流至限购区，预计南城和松山湖片区客户量会增多，改善需求进一步释放，另外莞城由于学区房原因也会有较快的回暖表现；另一方面，放开限购盘活市场的同时，片区楼市分化也会进一步加剧，而且非限购区二手房限售取消也会对片区新房造成冲击。