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源悦评测师点评楼盘：源悦位于松山湖片区寮步镇凫山片区，处在松山湖北站TOD范围内，物业升值潜力值得看好。

源悦亮点：

近松湖北站CBD区位优越

源悦位于松湖北站中央居住区，从这里自驾出发，由金兴路转入新城路，可快速直达松湖北站CBD，比寮步其他楼盘的距离都短，交通便利。

配套完善 紧邻松山湖万象汇

源悦距离万象汇约3公里，周边有万科生活广场、万润广场、欧尚购物中心、长盛广场等大型商业综合体环绕。

准现楼 装修标准高

高品质精工装修标准，采用西门子、汉斯格雅、杜拉维特、摩恩等品牌高端系，配全屋中央空调、定制系统门窗等。

适合人群：源悦主打改善型住房，主推115-130㎡三至四房，很适合寮步及周边镇街刚改群体。

价格分析：

源悦所在地段，坐落寮步凫山片区，寮步政府对其定位是打造成高端居住区，位置紧挨着松山湖北部，物业升值潜力值得看好。

凫山片区是寮步离松山湖最近的区域，未来也是寮步重点建设片区，在松山湖的带动下，配套将会逐渐完善，承接深圳、广州和松山湖等周边的产业辐射。

随着松山湖CBD的发展，引入大批高素质人才和强大的消费能力，将会利好周边区域，源悦的升值空间是值得期待的。

寮步在售待售楼盘有13个，在售项目大部分是尾盘。源悦目前在售建面约115-130㎡三四房，均价3.3万/平。一套建面约115平的三房，总价约380万，首套首付2成约76万。据悉，首付最长可分期至2023年底还清，首期38万。

测评：松山湖可售楼盘资源紧缺的情况下，这个区域的二手房价普遍都在上涨，处于松山湖北站TOD的源悦价值就体现出来，未来项目周边配套的匮乏问题也会得到很大改善。

楼盘规划描述：

源悦位于松山湖片区寮步镇金兴路，距离松山湖北站只有3公里，恰好处在松山湖北站TOD范围内，该TOD是松山湖的重点发展区域，规划高密度的高新产业群。

源悦占地面26345.2㎡，建筑面积93143.42㎡，容积率2.67，绿化率35.7%，楼盘密度和绿化安排合理，总共由6栋组成，5栋住宅，1栋幼儿园，此外还配置了634个地下车位，车位比1：1.13，是这个项目的优势之一。

小区打造运动空间、阅读天地、品悦茶室、童梦乐园、时光画廊、开心农庄六大主题泛会所。源悦的高层住宅，单体之间的楼间距控制的不错，使得相关楼层的户型单元，景观视野得到了有效保证。

户型分析:

主力户型有三种，分别是：建筑面积约90平方米的3室2厅2卫、115平方米的4室2厅2卫、以及130平方米的4室2厅2卫，都是精装修交付。

建面115平的A户型，视线景观要比C户型开阔，入户玄关旁多了一个书房，即可用于工作学习，也可以改成卧室。该户型有两个亮点，分别是带衣帽间的大主卧及双厅直连阳台。

一进门，便是一个玄关，可以设置鞋柜等，放置雨伞等小物品。再往内便是大客厅，开间宽度达到4.8米，餐厅带飘窗，可与南向阳台形成对流之势，超大主卧，带独立卫生间，可以打造浴缸，还有步入式衣帽间、南北双飘窗等。每一个细节，都充分考虑了品质人士的爱好。

项目的装修标准比较高，中央空调、门窗、厨具、卫浴等配套统一用德系品牌，西门子、汉斯格雅、杜拉维特等品牌都用上了。

交通出行:

轨道交通：

源悦距离松山湖北站只有3公里，10分钟车程即可到达该站点，莞深快轨、莞惠城轨、东莞地铁3号线均设置了松山湖北站。

未来将有4条轨道在松山湖北站接驳，包括莞深快轨、莞惠城轨。其中东莞地铁3号线与深圳地铁11号线接驳，5号线与深圳13号线接驳，届时乘坐轻轨抵达珠三角各城市。

公共交通：

LA6路直达项目门口金山湖站，跨镇公交103路、117路、302路、79路、81路、93路、L3路、L4路也可到达。总体来说，项目的交通配套有待提高，目前仅有一个公交站，这意味着业主出行基本靠自驾，对于老人和小孩来说不方便。

自驾：交通规划方面，源悦拥有后发优势，项目属于环松山湖CBD片区，但处于寮步、松山湖、大朗的交叉地带，邻近新城路、松山湖大道、生态园大道三大主干道，再远一点就是莞深高速、虎岗高速、南光高速、龙大高速等，去往广州深圳较便利。

周边配套：

教育配套：项目自带4000平方公立幼儿园，省一级学校标准的华衍学校就在项目旁边，1所中学、2所小学、4所幼儿园环伺周边。3公里范围内有晶晶幼儿园、凫山小学等。

医疗配套：距离源悦直线距离3公里有寮步医院、东莞市中医院、大朗医院。另外东莞康华医院华为分院距离楼盘2.2公里，为医疗需求提供了保障。

商业配套：简单购物和用餐的话，还是没问题的，隔壁的中惠松湖城、万科松湖传奇已发展为小规模商圈，有一定数量店铺、小超市，可以解决日常生活需求。距离较近的商场有凫山商业步行街、凫山综合市场、大润发时代广场。如果追求高端一点的消费，需要到3.5公里外的大朗镇环球贸易广场、7.2公里外的松山湖万科生活广场。不过华润万象汇开业之后，源悦自身商业配套短板将会得到很大的改善。

景观资源：楼下即是湖景公园、市政休闲广场、社区艺术美学园林，距离项目直接距离3公里范围内有月荷湖公园、篮球公园、松湖烟雨、松湖花海、梦幻百花洲、状元笔公园等景观资源，另松山湖图书馆、松山湖文化长廊、松山湖生态城市科普馆、望野博物馆环伺周边。

点评：源悦想要成为一个真正的高端社区，还有一段很长的路要走，刚需族可以入手，纯粹投资还需谨慎。