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临深三城客户画像

作为经济发展韧性极强的经济大都市，深圳始终在源源不断地以大湾区为面进行辐射，对外输出发展动力。在这当中凭借着良好的地理优势，与深圳陆路接壤的东莞、惠州以及隔海相望的中山受深圳经济辐射，承接了深圳大量溢出的产业及购房需求。

那么莞中惠三城哪一城受深圳经济辐射影响面更大，更受客户偏爱呢？

据乐有家研究中心数据显示，近3年来临深城市（莞中惠）的购房群体中本地客和外地客不相上下，在外地客户中，深圳客占据了较大比例，将近3成。

并且客户平均年龄正在逐年减小，购房群体日益年轻化。25-45岁的人群正在成为购房主力军。

近三年三城客源特征

（1）中山本地客买势更强

2016年深中通道投入建设，极大缩短粤东粤西的距离，且中山将成为最靠近深圳繁华核心区的城市，是一匹蓄势待发的“黑马”。在2019年至2022年上半年期间，中山的购房群体中本地客为主力军，稳定占比八成；外地客比例在2019至2021年期间有所上升，于2022年有小幅下降，其中地理位置占优势的广州客占比逐年降低，外地客占比较大的深圳客在本年上半年也有小幅下降。

在房型面积方面，中山的90-120平户型更受客户青睐，其中大户型更受本地客偏爱。

（2）惠州本地客开始崛起，深圳客仍为主力

惠州作为大湾区向内地辐射的重要节点，凭借着便利的交通、优越的区位，承接了大量深圳客户需求。在近三年中，除深圳客稳定占比达五成外，外地客占比逐年下降。随着“半小时经济生活圈”的推入建设，本地客对惠州的发展态势更为看好，近3年来本地客占比呈小幅上涨态势。

各来源的客户在惠州的房型面积的偏好无明显差异，90-120平的房型会更受青睐。

（3）东莞本地客逐渐苏醒

东莞作为湾区“港深莞穗”核心发展轴第一梯队的成员，有“世界工厂”的美称，今年更是以第16名入围中国城市高质量发展百强，未来发展态势良好。近3年来，购房群体中本地客占比较大，深圳客占比缓慢减少，于今年上半年又有所回升。

在房型面积方面，本地客和深圳客会偏好90-120平的户型，其他外地客则偏好60-90平和90-120平的户型。

三城放松限购后客源变化

本年中山（4.30取消限购）、惠州（4.30惠阳、大湾区取消限购）、东莞（7.04取消限购）相继发布出台楼市调整政策，从一手网签数据来看，自新政颁发后，中山、惠州两城的成交量呈暴涨态势，新政带来了较大的促进效果。（7月数据暂未公布）

那么新政发布后，客户来源会发生变动吗？

（1）中山：深圳客开始入场

2022年4月30日中山发布房地产调控政策，正式放宽限购限制：除中心区东区街道、石岐街道外，其他镇街限购解除，其中，岐江新城规划范围不列入限购区域。此外还出台了2成首付、房贷利率下调、提高公积金额度等重要政策，中山楼市发展迎来暖风。

在放松限购政策出台后，本地客波动较小，呈小幅上涨态势，深圳客涨幅稍大。

从各区成交数据来看，西区涨幅较大，达5%，临深片区南朗镇、翠亨新区涨幅也相对较高，分别上涨1.5%，1.15%。

（2）惠州：临深片区更加火热

4月30日惠州发布“惠六条”取消大亚湾区、惠阳区限购，此后惠州全城均不限购。

新政发布后，在客户居住地来看，本地客占比下降幅度较小，深圳客占比呈小幅上涨态势；

从各区成交量来看，新政发布后，临深片区仲恺区、大亚湾区的热度有所提升，其中仲恺区上涨2.76%，临深片区惠阳区成交量略有下降。

（3）东莞：深圳客快速入场，临深片区成交大涨

7月4日东莞调整限购区域，取消28镇限购划分，限购区仅含中心片区和松山湖片区。政策颁发后东莞营销力度空前，临深片区黄江镇、塘厦镇、虎门镇人气明显上涨，其中黄江镇成交量涨幅达3.46%。

从客户居住地来看，深圳客占比大幅增加，本地客的占比相对下降。深圳客对政策放松的敏感度及反应度更强。

综合来看，惠中莞三市购房客户中，除自有的本地客以外，深圳客为主力军；客户对于户型的偏好相似，90-120平的户型更受青睐；深圳客需求仍较大，对于政策放松的敏感度和反应度较之其他客户更为明显；新政对各市成交量的带动性较为明显，相对而言对临深片区会有更大的推动力。