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  回想起2020年大热的东莞楼市，现在还是感慨万千。华润万象府、安联尚璟等多个项目成为“日光盘”，“光速”去化占尽风头。

  但在去年政策多番调控加码的情况下，仅有“真松湖”项目站住阵脚，首推清盘。到了下半年，东莞楼市愈发低迷，购房者看低情绪重，不少项目更面临着去化艰难的状况。

  乐居君在调查全市新盘销售情况时发现，有不少项目都面临着“楼市滑铁卢”：有新盘选择佛系等待延缓开盘，有项目开盘一年仍有不少存货在手，有项目开盘当天成交只有个位数.....有销售吐槽道，去年年终还能吃肉，今年年终只能喝粥！

  来看看有哪些项目不幸成为了“萝底橙”，这些项目又是否还买得过？

  鲁能公馆

  开盘一年仍有存货

  2021年1月8日，鲁能公馆首批备案（1号楼、2号楼），均价约2.69万元/㎡，成为当时茶山最贵项目。1月29日，鲁能再次备案（3号楼、5号楼），其中3号楼均价29299元/㎡，5号楼均价30861元/㎡，茶山新房价格也首次迈入“3字头”。

  “地王”、“茶山最贵”的头衔听起来风光，但个中滋味只有鲁能自己能体会。在开盘后不久，鲁能公馆就推出了首付分期等各种活动，为过高的备案价找台阶下。

  鲁能公馆开盘至今已有一年，但乐居在“莞e认购”平台上查询到目前鲁能公馆仍有541套房源可售，其中1栋剩余89套房可售，2栋73套，3栋去化最差仍有275套，5栋104套。

  整个项目共备案了822套套房，开盘一年仅去化约34%。价格高于同区域新盘、产品设计不佳或许是鲁能公馆去化艰难的原因。

  鲁能公馆产品设计吐槽可以看右边链接：卧室正对厨房？东莞还有这样的奇葩户型！

  滨海玺悦府

  近半年仅网签8套

  位于虎门博涌社区人民北路的滨海玺悦府，去化情况也相当不理想。项目自2021年7月20日取得预售证，备案均价30033.86元/㎡（毛坯），共推出200套房源。

  滨海玺悦府主推建面约88、96、103、108、112㎡的多种户型，打造为纯三房项目，适合客群较少，在产品设计上也没有出彩之处。

  滨海玺悦府价格虽然低于虎门新房整体均价，也曾打出“2字头起”的促销信息，但由于项目本身为单体楼，缺少园林配套，又位于虎门旧城区邻近富民布料市场，周边环境较为拥堵杂乱，居住体验一般。或大或小的缺点，令滨海玺悦府去化艰难。

  乐居在“莞e认购”系统上查询到，目前滨海玺悦府仅有8套房已网签，去化不足5%。网签数据通常会有所延迟，但与200套的总量相比，个位数的网签量实在是相当尴尬！

  保利招商锦上

  高价地王长期蓄客

  在东莞限购政策升级及新房价格走高的双重影响之下，大量深圳客户从东莞楼市退场，临深片区的楼市热度肉眼可见地下降。临深片区自身客源，购买力似乎也不足以支持如此庞大的市场，库存压力较大。

  位于凤岗油甘埔村嘉辉路南侧的保利招商锦上，在1月10日开启了5号楼的认购登记，推出101套房，但目前仅有12人进行登记。

  保利招商锦上早在2021年7月21日首次取得预售证，1栋、2栋完成了备案，均价分别为44636.64元/㎡（精装）、41158.67元/㎡（精装）。4万+的备案价格一出炉，就惊倒了不少人。

  10号楼为配建安居房楼栋，不对外销售；上个月备案的5号楼价格则稍有回落，为39535.33元/㎡，但又改为毛坯交付标准。

  在成功备案后，保利招商锦上并没有立即开盘，而是静静蓄客近半年。直到21年12月28日，保利招商锦上才公布了认购登记方案，首推楼栋也不是更早拿证、均价破4万的两个楼栋，而是价格稍低的5号楼。

  据了解，保利招商锦上所在地块，是保利在2020年7月28日，以25856元/㎡的楼面价拿下的“地王”，更是挤进东莞最高楼面价的第五位。拿地成本影响了保利招商锦上的定价。

  值得一提的是，邻近保利招商锦上、同样为“地王”项目的鸿荣源熙园半山，则选择了按兵不动，继续推迟入市。这对凤岗地王“难兄难弟”，要熬一阵子了。

  信鸿誉庭

  下调价格，缓慢销售

  同样位于临深片区的樟木头，也有项目面临着高价难走货的状况，这个项目就是位于樟木头火车站旁的信鸿誉庭。

  信鸿誉庭五期仅规划有2栋楼，1号楼在20年7月备案，2号楼在21年3月备案，两楼栋最开始备案价都是2.53万元/㎡，比同期樟木头其他在售项目单价高了四五千。

  卖了一年多，信鸿誉庭仍有约六成房源未售。

  乐居在住建局官网查询到，1号楼共推出198套房，其中122套已售，剩余77套。剩余房源均已调价重新申报，未售房源均价22579.98元/㎡（精装）；

  2号楼去化更加不理想，198套房源仅35套已售，剩余163套。剩余房源已调价重新申报，未售房源均价22568.07元/㎡（精装）。

  可以看到，调价后的房源，与同楼层已售房源相比，单价下降了约2000-4000元/㎡，同面积的一套房，调价前后总价相差达几十万元。

  金众柏悦公馆

  一期整体去化不足一成

  塘厦镇的纯新盘金众柏悦公馆也未能避开整个临深的降温大环境。

  21年9月10日，金众柏悦公馆正式获批预售，首批备案一期的三栋楼，共计253套房源，整体均价约3.66万元/㎡（毛坯）。据了解，项目虽然是毛坯备案但带装修销售，加上装修费后总体均价约4万元/㎡。

  金众柏悦公馆的价格大幅度高于同区域新房价格及二手房指导价。虽然打着品质盘的名号，但逆市高价导致性价比太低，购房者青睐度较低，开盘当天成交稀少。

  金众柏悦公馆开盘已有4个月，据莞e认购平台数据显示（网签数据有延迟），一期的2栋、9栋共有15套房源完成网签，一期253套房源整体去化不足一成，仍有不少单元未售。

  二期的5栋则在21年12月1日推出认购登记方案，并正式开始登记，共推出96套房，但仅有58人登记，登记率刚过六成。

  而在最近，面临着去化压力的金众柏悦公馆也终于放下身段，推出了首付最低20万元起的活动，以推动销售（以项目现场公布为准）。

  水岸·君悦东方

  开盘四个月仅网签32套

  道滘纯新盘水岸·君悦东方在去年共备案了4栋楼，9月末首批备案4栋（毛坯28469.44元/㎡）、11栋（毛坯27368.89元/㎡）；10月中加推5栋（毛坯26685.79元/㎡）、12栋（毛坯27510.4元/㎡）。

  1月20日加推的1号楼，备案均价也不低，达到28031.93元/㎡（毛坯）。

  2.67万-2.85万元/㎡的均价创下了水乡片区的房价新高，但与该项目本身不靠近地铁1号线，又位于道滘南部，距离南城距离稍远。价格与区位条件都不及道滘的其他新盘，令水岸·君悦东方的去化较为困难。

  据莞e认购平台数据显示，去年备案的4个楼栋总共推出292套房，网签32套，去化率仅约11%。其中，卖得最好的11号楼也仅是网签了20套；5号楼网签9套，4号楼仅网签3套，12号楼未有网签。

  去化困难的项目主要分布在临深片区，但在楼市整体下行的环境下，东莞各大片区都有项目销量下滑、缓慢推货。

  加上春节到来，楼市的传统淡季开始，东莞近期的成交也表现平平。别说临深、水乡、东部片区，就连城区新盘，也基本是保持了“佛系”的状态。不过，也千万别认为这些项目已经“躺平”，趁着春节假期去看看盘，说不定有惊喜等着！

  这些去化艰难的项目里，有没有哪些是令你意外的？你觉得在2022年又会有什么转机？欢迎留言讨论！