东莞二手房交易参考价影响如何?专家解读来了!

2021-10-12 07:03:00|来源:乐居买房
摘要| 参考价真能影响成交价吗?

  10月8日,东莞市住房和城乡建设局对外发布了《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》,同步发布了东莞218个二手楼盘交易参考价格。

  详情回顾:重磅新政!东莞正式出台二手房指导价!首批218个楼盘执行!

   

  官方解读

  东莞首次发布二手住房交易参考价格(政策解读)

  为坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持“房住不炒”定位,切实做好因城施策、一城一策调控工作,我市在前期发布二手楼盘网签交易价格的基础上,加快建立二手住房交易参考价格发布机制,进一步加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易。经过深入调查分析和测算统计,今天市住房城乡建设局首次发布全市218个成交活跃住宅小区的二手住房交易参考价格

  在此之前,市住房城乡建设局已分别发布2020年第四季度和2021年第一季度成交活跃二手楼盘网签交易价格情况,由于只参考网签交易价格,且采用“掐头去尾”式的统计方式,导致较易被偏低价格区间的交易拉低均价,未能完全反映真实的交易价格平均水平。

  本次首次制定二手住房交易参考价格,以今年第二季度二手住房网签交易数据为基础,将二手住房网签交易套数超过10套(含)的住宅小区纳入统计范围,并对统计方式进行了优化和提升,综合考虑了税务部门、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格等因素,统计维度更丰富,统计方式更合理,对市场交易也起到更好的指导作用。

  发布二手住房交易参考价格后,市住房城乡建设局将组织对全市房源挂牌情况开展全面检查,对房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台挂牌的价格虚高二手住房房源,一律要求下架处理。不按规定执行的,抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。二手住房交易涉及的相关机构,应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

  下来市住房城乡建设局将继续加强房地产市场监测分析,对二手住房网签交易价格、评估价格和周边新建商品住房网签价格等数据进行收集整理和对比分析,根据房地产市场变化情况,适时调整二手住房交易参考价格,进一步完善发布机制。

  业内解读

  东莞中原战略研究中心总经理车德锐:

  1、一二手倒挂是不存在了,哪个区域都不存在;

  2、之前的新房房价地图还真的参考了二手房都这个参考价;

  3、公布的大部分是楼龄大的小区,楼龄新的小区很少,楼龄新的二手房小区参考价还是比较高的;

  4、很多高关注度的二手房楼盘不在里头,可能是二季度成交量这些小区都没超过10套,但还是要有参考价,不然没法很好引导该板块的房价预期;

  5、价格回到2019年,大部分公布的热点小区参考价是挂牌价的7-8折,极个别低到6折,像广州五折的没有;

  6、还不知道银行跟不跟进,我猜跟进几率很大,因为银行也觉得东莞二手房价格这么高信贷风险很大,银行应该会顺水推舟;而且公布的这些本身就是老楼龄的二手房为主。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:

  1、 政策特点

  (1)先热点楼盘,后覆盖全市

  218个楼盘未覆盖全市,也比今年7月份发布的第一季度成交活跃二手楼盘(269个)少51个,后续会不断增加。东莞的做法,与广州、成都、西安类似,即先发布交易活跃楼盘,再不断扩展。

  (2)不断完善价格发布机制

  二手房参考价怎么定,并无先例,深圳探索以后,各地都在学习。东莞的做法比较好,先发布典型镇街热点楼盘网签价,采用“掐头去尾”的统计方式,去掉过高、过低的交易价,以官方形式,给市场传递二手房交易信息。然后,东莞与统计部门、金融部门(贷款评估价)合作,探索建立价格发布机制。后续,统计方法还可能完善。

  2、政策内容

  一是综合各种统计方法,也参考新房价格,发布各个小区的二手房参考价,意味着一二手房价格联动控制,也意味着尽量与计税参考价、贷款评估价结合,力求在实践中应用。

  二是经纪机构、网络信息发布平台挂牌的价格虚高二手房源,一律下架处理,这一做法与其他城市一样。往后,各大平台必须按照参考价来发布挂牌价格,超过的要下架处里,目的是以参考价引导市场预期,控制挂牌价虚高,控制坐地起价、业主暴力拉升,给市场传递涨价的错误信号。

  三是相关机构,应将二手住房交易参考价作为开展业务的参考依据。这一条最关键,只有银行按参考价做贷款评估价,控制住杠杆,才能让这一政策落到实处。目前,深圳、上海在明确这样做,其他城市(广州、成都、西安等)并未有明确要求这样做。

  四是热点片区价格明显压制,比如松山湖没有超过4.5万、作为中心区的东城和南城,没有超过4万。

  3、市场走势判断

  东莞楼市很特殊,新增供地很少,新房不够买,在售库存是全国热点城市中最低的,只有4个月左右。同时,新房限价,而二手房对户籍不限购,导致打新热。买不到新房的,冲到二手房市场,导致二手房涨价,反过来带动新房涨价,形成一二手联动涨价。

  同时,东莞入户门槛低,又是网红城市。因此,推出二手房参考价,让银行作为贷款评估价,是长效机制。同时,调整住房供应结构,比如加大三限房供应(类似于共有产权)、保障性租赁住房供应,这样,才能让楼市逐步稳定下来。

  总之,在热点城市调控转向二手房市场后,推出二手房参考价,是必然的趋势,也是政府发挥有形之手,供应市场基础秩序,弥补市场缺陷的需要。因为,政府不发布价格,市场就会发布,必然产生有的机构为了自身利益,发布较高的价格信号,给市场传达涨价信息的现象。


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