摇号、新面孔、房企“限购”,深圳次轮集中供地释放哪些信号?

2021-09-30 07:10:00|来源:乐居
摘要|

  今日上午,随着深圳首宗居住用地摇号结果出炉:西湖竞得南山西丽全自持地块,深圳次轮集中供地才算最终落下帷幕。

  流拍1块、收金453亿,深圳此次历经挂牌中止再挂牌的土拍结果并不冷。在数个城市土拍黯淡、一些房企历经起伏的背景下,网友调侃:深圳成了“全村的希望”。

  除了中海这个大赢家,深圳今年的次轮集中供地,还有一些点值得关注,比如首宗居住用地摇号,比如一些新面孔:西湖、美盛、星辉。房企买地“限购”新规也值得关注:保利置业在收获3宗土地之后,竞号牌被现场收回。

  另外,位于地铁11号线始发站碧头附近的宝安松岗街道A401-0187地块,属定向成交地块,深铁置业以底价63.2亿拿下,现已开工,定名为深铁璟城。

  截止9月,深圳两轮集中供地,共出让117万平宅地,按照2021年363.3公顷的居住用地供地计划,Q4深圳还将有一轮更大规模的集中供地。

  房企买得到“面粉”,才能做“面包”,这才是打新人最值得关注的,哪里最值得买?集中供地对深圳未来房价影响几何?

  新面孔:西湖、美盛、星辉

  1、深圳史上首宗土拍摇号

  根据“优化土地竞价方式,合理限定土地溢价”深圳土拍新规,南山西丽T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地(2宗全年期自持租赁住房用地)直接采用摇号方式确定竞得人。

  昨日,龙华地块最终由龙华人才安居集团以底价1.01亿获得,西丽地块则由西湖和南山人才安居集团摇号决定。

  今日上午,深圳市西湖股份有限公司摇号获得南山西丽的全年期自持宅地T403-0401。

  据官网显示,西湖是一家大型综合性民营企业集团,成立于1979年,为交通运输主业,同时有文化旅游地产、金融资本运营,新能源、房地产物业、检测维修产业。

  房地产物业由深圳市西湖物业管理有限公司(以下简称“西湖物业”)负责运作管理。参与物业管理的项目包括西湖大厦、西湖宾馆、银湖住宅区、西湖新村、坪地西湖苑、坪地汇源工业区、草埔工业区等。

  2、郑州美盛首入深圳

  郑州企业美盛以8.05亿成功拿下龙岗街道G10101-0329地块,首次进军深圳。

  美盛置业创立于2004年,发迹于河南郑州旧改,盛名远播的两个城更项目陈呰、庙李城旧改,亦是其代表项目美盛教育港湾的前身。

  官网对外介绍“美盛从2004年成立至今,全面布局高端住宅、精品公寓、星级酒店、商业综合体等领域,开发范围覆盖郑州、漯河、南阳、许昌等城市,是个多元化的发展集团,旗下涵盖基础设施建设、房地产开发、文化旅游、酒店服务、生物制药、金融投资等7大产业板块。”

  3、深圳本地企业星辉入局

  位于光明玉塘街道的A602-0990宗地最终被深圳市森业创达科技发展有限公司以封顶10.62亿+3500平安居商品房夺得。

  据企查查显示,拿地企业为深圳本地企业星辉。

  拿下南山西丽全自持地块的西湖也是深圳本地企业。

  本地实力房企入局,是深圳此次土拍的一大亮点。 

  新规则:房企“限购”

  昨日下午,保利置业在拿下坪山碧岭街道G11329-0102宗地后,摇号牌被现场收回。该规则是遵守9月7日,深圳补充发布的土拍“限购”新规:

  原公告第二条第(三)款“同一企业及其控股的各个公司,参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。已竞得3宗用地的企业,自动丧失本批次用地的继续竞买资格。”修改为“同一企业,参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含联合竞买)。已竞得3宗用地的企业,自动丧失本批次用地的继续竞买资格。”

  另外,此次土拍前,深圳六部门联合发文,严格监控房企土地购置资金来源,违规者禁止一年内参与该市土地竞买。

  据交易中心的人透露:深圳资金审查标准不是很明确,很多企业二轮土拍想来,没来成。

  深圳的土拍和楼市,向来具有风向标意义,关于此次土拍的亮点,意义以及未来的趋势,乐居汇总了几位地产行业专家的观点。

  专家解读

  1、 深圳为何成了“全村的希望”?

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,要重点考虑深圳此次土拍的背景。

  “当前面几个城市出现很明显的流拍,市场参与度比较低,情绪比较低落,特别是民企参与度低的情况下,特别是广州在深圳土拍前一天出现大面积流拍,于是大家将目光都盯向了深圳。”

  9月26-27日,广州,48宗地块成交23块,流拍25块,流拍率52%。

  9月26日,南京,41宗地成功出让,流拍也是1宗。(原定53宗,因故撤拍11宗)

  9月26日,杭州,10宗竞品质地块全部流拍。

  长春、福州、济南、天津、沈阳、广州、杭州,第二轮土地流拍率均超过30%。

  “深圳作为一线城市的领头羊,是开发商必争之地啊,如果深圳的土地寸土寸金,也出现了流拍啊,这个参与率不高的话,那么,整个来看这个土地市场的情绪就会继续往下走,这也不符合稳地价、稳房价、稳预期的诉求。”

  深圳土拍结果不冷,易居深圳公司副总经理兼开发中心总经理潘传灿也表示这与深圳自身供需有关。

  “深圳土地供应不足,一定程度上深圳的地块还是比较受市场欢迎的,特别是想进入深圳市场的外来房企和本土缺乏土地储备和城市跟新项目的比如中海等。”

  开发商下注深圳,深圳城市实力吸引力不证自明,公众号《朱罗纪》创始人朱文策表示:

  “深圳第二轮集中供地的结果,非常的顽强,尤其是在广州流拍率超过50%拍完之后,简直就是寒冬里的一抹暖阳,让人无比的唏嘘。城市和城市,真的是不一样,不服不行。

  对渔村,这是超级威风的又一次印证。所有城市的第二轮土拍规则都大同小异,但是唯独深圳走出了独立行情。这个在告诉大家:开发商,不管是国企还是民企,对深圳房地产的信心依然是非常顽强的。”

  2、深圳土拍的风向标意义:土地的公共属性全面彰显,国企、央企承担责任。

  深圳此次成功出让的地块中,17宗由国企或央企拿下,占超8成。广州、厦门、苏州、济南等地基本如此。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:土地的公共属性全面彰显,所以国企、央企拿地的特别多。未来这个现象会更加明显。

  从近期民企出现的一些问题来看,在回归公共属性的道路上,国企必须要发挥重要的作用。底价拿的几宗地,都符合上述几个原则,比如区域开发、地铁开发、人才住房。从这个角度来讲,已经达到了目的。

  另外,就国企和央企本身情况来看,参与度比较高也在情理之中。

  国企、央企本身的融资成本比较低;国企,央企这两年他们的商品房的销售的业绩也相对比较好;然后,他们大多数财务相对比较健康,所以拿地的空间比较大,而且在市场比较回落的时候,国企央企更有责任去拖地和维护市场的。

  3、此次土拍的意义和未来趋势

  易居深圳公司副总经理兼开发中心总经理潘传灿表示:本次土地的拍卖完善了地价和房价的关系、也进一步给市场传递了房价是可以下调空间的,为长期的稳定楼市降温明显、最近的开盘可以看出市场观望情绪浓厚。

  深圳未来楼市应该说观望的程度一定加强,同时在金融政策的配合下、楼市进入一段时间的平稳期,老百姓更珍惜自己的购房名额了,不会轻易出手,有利于新购房人群选择自己合适的房、买房更方便、也是买自住房最好的时刻。

  前海、南山和光明、沙井等热点区域地块为未来值得关注的项目,主要是价格倒挂严重导致。”

  (限价地图)

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:整个行业已经进入了一个新的时代,也就是从土地端开始的供给测结构性改革,土地回归公共属性,全面降成本,提品质。

  既要满足国家的要求,即规模化供地,“房价-地价”联动,源头上降低地价,从而控制和降低房价;也要满足地方的诉求,比如人才住房和保障性租赁住房建设,区域开发(深汕新区)、地铁开发(地铁公司拿地)等等。这些任务对于深圳来讲还特别艰巨。叠加在一起,自然开发商拿地的积极性就下降了。

  未来集中供地的模式下,不太可能出现过去拍地的那种火热场面。一定是,有的地卖得还不错,有的不温不火,有的会流拍,这是新常态,也是新时代。


标签: 土拍 房企 深圳

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