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难归难!很多市民还在等旧城改造
来源:乐居买房2022-07-29 10:03:30

广州旧改推进计划,似乎“尘埃落定”了。

新版城市更新计划中,实施计划、前期计划项目共有224个,其中,旧村庄、旧城镇、旧厂房分别有118个、4个、102个。

从占比上看,旧城镇改造项目仅有1.79%。进一步对比,之前计划推进26个旧城改造项目,目前确定推进占比为15.38%。

数据直接说明,旧城改造类型项目从去年爆发状态迅速转变为现在的收缩状态,能等到一次改造也“难上加难”。

那些,还在期待旧改到来的市民们,面对着居住环境现状,陷入了沉默。

不过,我们关注海珠桥南广场时,网友的留言分成了两派:一边是、支持推进旧城改造,因为老建筑存在各种不方便;另一边则是、认为旧城改造需要保持谨慎的态度,推行微改造留住老城区的烟火气。

尽管市民、网友各持己见,然而当你真正踏进那片土地,了解真实情况或许不一样的感受和想法。


01

“难堪”的现状

海珠桥南广场旧改片区是广州老城区的代表之一。范围内大部分建筑建造于上世纪89十年代,且不少是框架结构房屋,走在这里,自然会有区别于“高楼大厦”的感受。我们也习惯称之为“烟火气”。

但,烟火气也意味着怀旧,旧又与破紧密关联。

可以看到,海珠桥南广场片区内有充满历史感的琉璃窗、灰砖墙、瓦片房,也有坑坑洼洼的水泥路、脱皮的灰黄外墙、横空缠绕不清的电线等。

这是我们能看到的地方,而看不见地方也有满是裂痕的墙体和加固的设施。

海珠桥南广场南片建筑情况,网友供图


站在这个角度来说,居住老旧城区的市民,希望旧改的到来去改善当下的生活环境,免以忧心于房屋的安全性。而“城外”的人,看到的是这个片区充满了旧时光的“岁月静好”,改造意味着破坏了这片净土。


放眼全广州来看,有着这样“难堪”现状的老城区,并不是少数。近段时间,我们也随机实踩了一些老旧城区、老旧城区,发现它们与海珠桥南广场有着基本相同的现状。

比如附近的海珠前进路云桂村,底层平房、红砖房等老破房屋错综坐落着。

荔湾昌华大街虽然经过了修缮,但还是有不少破烂的房屋,处在闲置状态,且无人打理。其附近的宝源路同样如此,是一片充满生活气息的老城区,也是一片遍地“破烂”房屋的区域。

以及,林立在市中心的上下九步行街、高第街背后同样留存着破烂的底层房,不少房屋已是危房需要铁架维持安全性。

备受关注的越秀南洋电器厂及其周边旧改项目,目前仍是一片“荒废之地”,闲置、破烂是代名词。

始建于上世纪50年代的番禺永大社区,有着一线江景,却是一个前不着村、后不近店的社区,脱皮的外墙与陈旧的楼宇,都在直观告诉了我们历史有多久远。

除了旧城片区之外,“破旧不堪”的老旧小区,更是随处可见,且不少坐拥着极佳的地理位置,比如五羊新城、东湖社区、洛溪新城、六运小区等。

随着时间的流失,这些老城区、老旧小区暴露的问题也更加明显。尽管如此,但是不意味着每个旧城片区都能走向全面改造。

透过广州市各个行政区工作计划、新版城市更新项目计划,相比旧村、旧厂房、老旧小区,旧城改造项目往往是“被忽视”的一个。

所谓“被忽视”,重要的一个原因是旧城项目,更加复杂且更加艰难。

02

悲喜各不同

从当下广州旧城改造现状来看,主要有5个原因:

一是、旧城改造普遍位于核心地段,改造范围涉及周边邻里关系,需要涉及协调的因素复杂;

二是、项目内业态比较复杂,涉及到不同属性物业的改造,可能会有划拨的工业用地、存量商业和旧居民楼等混合业态,处理过程十分复杂;以及项目容积率的问题,城中心建设容积率可能高于2.0,甚至3.0,这影响开发商赚取的利润空间;

三是、推动主体和配合主体的问题,旧城改造涉及各种业态,难以找到一个主体能够配合开发商和政府推动改造,涉及利益会加大;以及被改造主体缺乏一个沟通主体,旧村改造有村委,而旧城没有,徒增沟通成本;

四是、成本效益问题,旧村有明确的整村改造流程、具备改造条件、明确改造投资和收益等;而旧城投入相同资金成本换取改造地块的规模,十分有限,甚至面临投入产出低的问题,开发商资金自然向旧村改造倾斜;

五是、参与主体丰富度的问题,旧村有明确的规范,有自主改造、开发商参与、政府主导;旧城改造中,开发商主导的相对较少,大部分由政府主导、开发商配合,投资主体和主导主体有限导致影响推进效率。

其实,“大拆大建”限令的出台,是广州旧城改造迅速从爆发走向收缩的重要原因。因为核心指标“容积率”被限制,无法扩容也意味着改造项目经济效益难以平衡。

同时,广州旧城改造推进思路来看,基本可以三类:

一是,上下九、高第街、昌华大街等有着丰富历史文化资源的街区,将开展保护利用规划相关工作,重点突出街区原有特色,传统历史文脉,提升城区的品质;

二是,聚龙湾片区启动区、海珠前进路、永大社区等全面改造项目,将迎来全新面貌;

三是,省二院片区、广智片区等项目将进行混改项目,划分了保留现状、微改造、拆除重建片区,补齐短板或新增功能区。

省二院拆除重建区现状


有着历史价值推行微改造,是毋庸置疑的。但是,不少建造年代久远、居住环境堪忧的城区,也被归为微改造名单中,则引起许多市民的不满。因为对他们来说,微改造并不能完全解决片区内的问题。

南洋电器厂就是一个典型案例,原计划项目分为一、二期进行改造。其中,一期(旧厂)安置南洋电器厂地块住宅、商业及办公,二期(旧城)安置其余住宅。

如今,项目一期已经顺利复工,旧厂房部分基本清拆完毕;而二期项目改造暂缓,项目方案需要调整建设量。

这种改变也引起了片区内市民的不满,早前我们跟进过,今年1月,范围内的红胜街公安宿舍业主在大院公共栏贴出千字信,请求加入“拆迁大队”。

请愿书,网友供图

而一期业主,成为了旧改大门关闭前的“幸运儿”。

一路之隔,悲喜各不同。



标签: 项目 改造 主体
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