6月土地成交规模再创年内新高,溢价、流拍均现好转

2022-07-11 16:43:52|来源:克而瑞地产研究
摘要|

6月份,重点城市首轮集中土拍迎来正式收官,次轮土拍也进行近半。在此影响下,全国土地市场成交规模虽然同比仍呈下跌趋势,但环比大幅上升,总成交建面更是在年内首度突破1亿平方米。

与此同时,在重点城市土拍门槛持续宽松及供地结构更偏向于“保成交”的优质地块等因素的影响下,市场热度指标亦较上月出现好转,尤其是重点监测城市的流拍率指标,更是降至去年下半年以来最低水平,仅为9.5%,环比下降9个百分点,也低于去年同期水平。


市场走势

供求规模环比均呈上涨趋势
优质土地入市增多带动平均地价环比上升

供应方面。重点城市次轮供地挂牌潮延续,本月多达10个城市推出了年内第二批次集中出让地块,涉及上海、广州、成都、南京等城市,三四线城市的土地出让活动也进一步恢复。在此影响下,全国土地市场经营性土地供应规模环比进一步上涨,总建筑面积达16718万平方米,环比增长11%,同比降幅也缩窄至18%。重点城市集中供地方面,10个城市中,成都、南京的供应规模相对较高,均在400万平方米以上,其余城市的供应量多在300万平方米以下,供地量依旧维持在较低水平。

成交方面。月内重点城市首轮土拍收官,二轮土拍继续进行,推动6月份土地成交持续环比上行,同比降幅亦有所收窄。CRIC统计数据显示,全国土地成交经营性用地成交建筑面积年内首次突破1亿平方米,达到1.3亿平方米以上,环比增加62%,同比下降38%,同比降幅在年内首次收窄至四成以内。各能级城市的成交规模也环比走高,其中二线城市涨幅最甚,在杭州、宁波等8个重点城市集中土拍的拉动下,成交规模环比上月大增184%,总成交建面达3568万平方米。

价格方面,因多城集中土拍、优质地块入市比例大增,本月平均地价同环比均呈上涨趋势,平均楼板价为3949/平方米,环比上涨23%,较去年同期也上涨了6%。各能级城市表现各异,其中一线城市因京沪集中成交了多宗高价优质地块支撑、平均地价进一步上涨至22006/平方米;二线城市因西安、合肥等地价水平较低的城市成交量较高,平均地价进一步走低,环比下降9%6251/平方米;三四线城市成交地价环比小幅上涨9%,平均楼板价为2005/平方米。


市场热度

优质用地入市比例增加
带动溢价、流拍指标转好

市场热度方面。由于本月进行集中土拍的城市中不乏上海、杭州、合肥、宁波等土拍热点城市,尤其是合肥,市区次轮集中成交的24宗地有9宗触及地价上限,县域土拍亦有多宗地块进入竞品质阶段,土地市场热度相对较高。受此影响,本月成交溢价率环比提升至4.6%,较上月上涨了1.2个百分点。

土地流拍方面。随着地方供地规则的进一步放宽,以及在土拍供给中更有计划地选择优质地块,重点监测城市的流拍率下降至9.5%,创下去年下半年以来新低。如在本月进行集中土拍的重点城市中,仅合肥、武汉、沈阳及青岛有少数地块流拍,其中流拍率最高的合肥,次轮共有5幅地遭遇流拍,流拍率达17%,相比于首轮,幅数及比例均有减少。

重点地块

京沪成为入榜主力,封顶成交地块
多为楼市去化表现好的优质宅地

6月,重点城市集中土拍迎来了高峰期,包括5月底已经开拍的北京,共有10个城市进行了大规模土拍,上海、杭州、宁波、苏州及合肥等热点一二线城市均有优质宅地出让。其中,北京、上海均有“压箱底”的宝地出让,如北京的朝阳太阳宫地块、上海的徐汇滨江地块等,因而两城也成为本月成交总价榜及单价榜入榜主力。

值得关注的是,无论是北京、上海等一线城市,还是杭州、合肥等二线城市,房企拿地仍旧偏向谨慎,仍更青睐于安全边际高的优质住宅用地。以单价榜中京沪入榜的9宗地来看,5宗触及地价上限成交的地块均为周边去化表现好、盈利空间充裕的优质宅地,譬如区位极为优越的太阳宫地块、徐汇斜土街道地块,房地价差均可达3万元/平方米以上,盈利空间相当充裕。

6月份,首轮集中土拍于月内收官,二轮土拍也在加速推进,中小城市的土地出让活动也有所复苏。在此影响下,各能级城市土拍规模上涨,推动全国土地成交再创年内新高。市场热度也有所回温,重点城市土拍溢价率出现回升,上海、杭州、合肥等城市均有大批优质用地以高溢价成交,流拍率指标也较上月出现好转。

接下来,鉴于新房调控政策宽松趋势不改,部分城市楼市成交已现回暖信号,供给侧也在积极顺应市场,调整供地结构和降低供地门槛,预计土地流拍现象可持续好转。倘若新房市场的上升势头保持延续,行业信心恢复之下,三季度土地市场中或将有望看到更多民企参与的身影。


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