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    最高一年涨2.8万/平！

  城区最猛，松湖最贵！

  “冰封、腰斩”二手房凉凉了？

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  刚过去的2020年，东莞二手房市场经历了冰与火和极具戏剧性一年。从冰封到狂热再到速冻，人们见证了东莞楼市不平凡历史。

  1月13日，乐有家研究中心发布了《2020年东莞楼市报告》，用数据告诉你，2020年东莞最真实的二手房市场。

  过去5年东莞二手房成交量价走出了截然不同的道路，不断加码的楼市调控让成交量持续走低，2020年全市二手房网签跌至3万套以内，同比下跌13.7%，对比2016年更是下跌了53.7%。

  而根据乐有家研究中心监测数据显示，2020年全市二手房成交均价已达2.03万元/㎡，同比上涨21.6%，对比2016年上涨了73.5%。

  受疫情和春节影响，2月东莞二手房市场速冻，疫情过后，东莞二手楼市迅速回暖，7月份二手房单月网签量已突破4000套，房价也随之水涨船高。然而“725新政”一出，二手房市场骤冷，交易量腰斩，单月网签维持在2000套左右，年末才出现小幅回升。

  而二手房成交均价的表现有所不同，据乐有家研究中心监测数据显示，除新政出台的次月二手房成交均价回落至1.90万元/㎡，后续又恢复了上涨的趋势，并在11月份以2.26万元/㎡刷新了全市二手房成交均价记录。

  △东莞二手楼盘涨价top20

  △东莞二手楼盘涨幅top20

  随着房价上涨，2020年东莞二手房套均成交总价上升至222万元，相比2019年增加了67万元，相当于现在购置一套二手房的首付！

  2020年东莞六大片区的二手房交易，依然存在以城区片区为主，东部片区强，西部片区弱的情况，但随着西部的新区、港口等规划利好不断，水乡新城片区及滨海片区的二手房网签量在整体市场下行的情况下依然表现出了上涨趋势，而其余四大片区中，东南临深片区受新政影响最为明显，全年网签量为6216套，同比下跌39.0%。

  据乐有家研究中心监测数据显示，2020年东莞六大片区的成交均价均有所上涨，其中城区片区以2.32万元/㎡的均价排名第一，年度涨幅也是领先其他片区。

  从各镇区情况来看，二手房网签量排名前三的镇区分别为东城区、樟木头镇和黄江镇，前两名网签量更是在3000套以上。乐有家研究中心监测数据显示，东莞33个镇区中，32个镇区二手房成交均价在3万元/㎡以内，唯独松山湖成交价高达4.42万元/㎡，可谓是东莞的“前海”了，颇有一览众山小之势。

“725新政”前后东莞楼市变化

  作为今年东莞二手楼市的分水岭，“725新政”前后市场房源、客源及带看成交情况也发生了许多变化。乐有家门店数据显示，新政后新增房源量仅出现了持续的小幅下滑趋势，而新增客源方面则出现了明显下跌，新政后的8月份下跌幅度最为明显，并且下跌趋势一直持续到了12月份，此时的新增客源量仅去年同期一半的水平。

  客源量的减少则直接影响了带看及成交，根据乐有家门店的带看及成交数据显示，“725新政”后二手房带看量大幅下滑，而看房的人群中观望情绪也随之增加，成交更是大跌71.9%，可以说这次新政对东莞的二手房市场而言是一剂猛药。

  2020年****的依旧是三房户型！

  乐有家的成交数据显示，2020年三房户型依然是成交主流，占比56.9%；

  有43.2%的购房者喜欢购买60-90㎡的二手房源，90-120㎡的房源成交占比也高达36.3%。

  成交价格方面，1-2万元/㎡的成交占比为53.2%；100-200万元成交总价的占比达到51.4%，200-300万元占比为24.6%，而2019年这一占比仅为12.6%，直接翻了一倍！

  2020年东莞76%的购房群体为刚需，百分之23%的房源被深圳人买走！

  在购房者方面，男女比例逐渐趋于平衡，男性购房者比例为52.1%，2019年这一比例为54.2%；

  80后依然是目前购房人群的主流，但90后人群占比逐年递增，已从2019年的24.8%上升至27.2%。

  2020年购买东莞二手房的购房者中，76.0%为刚需客户，10.4%为改善型客户，13.6%为投资客户，整体符合“房住不炒”的主流大势；

  而这些购房者75.2%来自东莞本地，深圳客占比22.9%，与2019年相比减少了2.4%。

  后市：业内预计2021年二手房成交量或萎缩，房价进入调整！

  一方面，2021年新房供应持续放量，新房限价下“打新”持续，分流大量二手客户。

  另一方面，据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，2021年预计超4万套限售解禁房源进入二手房市场流通，限售解禁房源会受到周边一二手房高价影响挂牌价高企，从而影响成交量，二手房供应量大增也会影响价格调整，因此预计2021年二手房市场或成交萎缩，房价调整下行。

  数据来源：乐友家、东莞中原战略研究中心、安居客