2月政策频出意在稳定市场预期 东莞成交延续2012年热销

  2月8日,春节前夕,东莞出台史上最严公积金政策《关于调整我市住房公积金贷款部分政策的通知》

  2月20日,春节期间,国务院常务会议出台旨在稳定市场预期的“国五条”。

  2月26日,春节刚过,国务院办公厅出台“国五条”细则。

  在一个月之内,在东莞房地产市场上出现了三次房产政策动态,在历史上属罕见。

  先谈东莞公积金新政,有以下几方面的解读:

  一。此次公积金新政非为中央强制性要求,本意也并非针对全市房地产大的宏观调控,本意并非打压东莞房地产,主要反映出地方政府个别部门或者环节的需求。

  二。政策的用意非常明显,意在“压缩贷款人群”和“压缩贷款总额”,预计出台原因为相关部门欲分散公积金运作方式,减少在房贷方面的份额;或者可能因为经历了2012年公积金贷款的高峰后,市公积金帐户余额不足,呈现出供不应求。

  三。此次公积金新政,一定程度是对公积金贷款制度的规范和完善,对于降低楼市风险和促进楼市健康发展具有积极的意义。

  四。毫无疑问此次新政将误伤部分刚需购房者,给市场带来一定观望,减缓楼市成交,政策的出台略欠慎重。但由于全市来讲公积金贷款比重有限,故对全市整体成交量影响程度有限。

  再谈“国五条”。有以下几方面的解读:

  一。春节期间出台“国五条”,事隔仅一周后春节刚过即出台细则,且时间选在“两会”之前,反映出中央政府对于当前楼市形势的急切焦虑,是对2012年第四季度以来全国楼市预期加速高涨的正面回应,主要用意在于压低楼市预期,保持预期的稳定。新政将会加大市场观望,减缓楼市成交。另外部分银行房贷利率的小幅上升,也会起到降低楼市预期作用。

  二。向市场释放信号,向楼市打预防针:2013年中央对于房地产调控不但不放松,且不排除有进一步紧缩的可能性。

  三.2013年“国五条”“细则不细”,无不体现了中央对于房地产调控的“灵活性”“差异化”“针对性”和“放权地方”,避免了以往的“一刀切”作法。

  四。为市场指明方向,预示了“限购”、“限贷”、“支持刚需,打击投资投机”“加大住房保障”等房产政策在短期内仍将存在,也为“房产税”的推出做出铺垫。

  五。政策将可能导致出现二手房价拉高,成交活跃度降低。与旧政策重叠,有待进一步细则。

  2月成交创2010年以来同期最高  房价8765元创历史同期最高

 


 

  剔除春节因素,2013年2月东莞楼市延续了2012年的热销,网签面积约24.6万平方米,较2011-2012年同期小幅增加,创2010年以来同期最高。均价约8765元,创历史同期最高,同比去年略涨2%。2月整体均价高企主要受高端盘拉高。

 

 今年楼市预期较高  1-2月成交量价创历史最高

 


 

  1-2月通常为春节所在月份,成交量比平常低属正常现象。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2013年1-2月全市住宅网签面积约86.4万平方米,同比大幅增加145%,创历史最高。增幅较大的原因为去年基数较低。2013年1-2月全市住宅网签均价约8598元,同比略涨1%,亦创历史最高。2012年1-2月东莞楼市预期较低,成交跌入冰点,而今年1-2月则处于预期高涨期,成交火热,房价平稳。

 

  2012年5月始,东莞房价平稳小幅上升

  合富辉煌东莞市场研究部数据显示,自2012年5月起,东莞楼市踏入超5000套的热销周期,一直延续至2013年1月。随着成交量的持续放大,东莞房价呈现小幅上升趋势,但增幅较小。

  前2月整体刚需户型持续增加  大户型供应比重持续减少

 


 

  合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2012年全年东莞100平方米以下户型供应比重约61%,2013年1-2月此户型比重继续得到增加,比重约68%,增加7个百分点。2012年全年121平方米以上户型供应比重约29%,比2011年的34%减少了5个百分点。2013年1-2月此户型比重继续得到下降,仅20%%,继续减少9个百分点。从近两年的市场发展趋势可看出,东莞刚需户型供应比重呈逐年增加趋势,大户型比重呈减少趋势,顺应了当前政策要求。

 

  从2013年2月新增供应来看,100平方米以下户型比重仍然保持着65%的高位,121平方米以上大户型供应比重跌至历史最低点,仅17%。 

  低库存支撑了市场成交活跃度及房价

  合富辉煌东莞市场研究部数据显示,截至2月28日全市一手住宅库存面积仅445万平方米,创2011年11月以来最低,按照近期消化速度,去库存仅需要不到8个月的时间。当前东莞整体库存水平较低,短期内东莞房价存在上涨的压力。

 热销楼盘集中在市区、临深片区及品牌房企

 


 

  2013年2月东莞楼盘分化及区域分化较严重,热销集中在市区、临深片区及品牌房企楼盘。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2013年2月住宅签约金额前10名楼盘中,市区占四席,临深片区塘厦凤岗占四席,其余松山湖和虎门各占一席。从热销楼盘房企性质来看,万科、中信、碧桂园、保利等全国品牌房企占七席。

 

 碧桂园强势排行榜首  房企竞争日趋激烈

 


 

  近两年众多一线品牌房企积极“抢滩登陆”东莞,发展势头强劲,楼市呈现多元化。一方面说明东莞城市发展空间和价值得到认可,另一方面对于东莞城市知名度和居住品质具有积极的提升作用。同时,在众多一线品牌房企的带动下,东莞房产价值也得到提升。合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2013年1-2月全市住宅网签金额前十名房企中,一线品牌房企和东莞本土房企各占半壁江山。其中碧桂园以12.5亿元绝对领先优势首次登上东莞房企销售榜首,发展势头汹涌。万科地产以7.9亿元暂时排名第二;从竞争激烈程度及金额相似度来看,两大东莞房企光大地产和富盈地产在排行第五、六名竞争激烈,两大全国品牌房企万达地产和保利地产在七、八名竞争激烈,另外两大东莞房企丰泰地产和汇景地产在第九、十名竞争激烈。

 

 2月住宅新增供应分布主要集中在市区和临深(凤岗塘厦)片区

 


 

  合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2013年2月全市有11个项目有新增供应共1732套, 其中四大城区新增供应共236套,仅占全市的14%。新增供应的产品类型中洋房1522套,公寓0套(2013年1、2月公寓连续2月零供应),别墅210套。从分布图可看出,2月供应区域比较少,以市区和临深(凤岗塘厦)片区为主