7、金九银十是开发商出货的重要节点,以价换量、快速走货是上策。

  进入下半年以来,东莞的楼市行情整体表现不错。在过去的两个月,东莞楼市实现了真正意义上的淡季不淡。8月下旬开始,发展商推货力度明显加快,释放了一波需求,致使金九中上旬表现平淡。

  根据目前测算的供应量,预计9月下旬至10月份会有不少项目集中放量。对于开发商而言,面临着市场巨大的供货量,出货压力加大。再加之,局部片区竞争尤其激烈,同质化产品严重,势必会引起个别区域的价格战。如凤岗在金九银十期间有5个项目上市,供应827套,面积合计7.28万O。从产品结构来看,供应产品集中在120O以下的刚需户型,合计811套,占比达到98%,产品同质化严重。从9月份东魅蓝山郡和锦龙又一城的开盘销售来看,东魅蓝山郡开盘当天推出128套75-103O的户型,销售均价在6000元/O。锦龙又一城开盘当天推出130套57-93O的一房两房,销售均价在6500-7500元/O之间。而凤岗2011年普通住宅(包括洋房和公寓)的成交均价为8053元/O,这两个项目无疑是低价入市。同类产品的同质化严重,竞争出现白热化,开发商唯有调整价格策略,快速走量。值得关注的个别现象,城区个别项目出现提价行为,如南城某个项目推出76套113-160O的户型,销售均价为9200元/O,而今年1-8月该项目洋房签约价格为7488元/O。从近期这个开盘销售价来看,该楼盘出现了明显的提价行为。

  但目前市场状况来看,开发商提价未必是理性之举。首先,目前楼市仍然是一个以刚需为主导的市场。在有限的刚性需求当中,提价迹象或导致部分客户资源的丢失,不利于促进项目成交和保持市场的热度。同时,在房价敏感时段提价,或会导致买卖双方出现短暂性观望。其次,金九银十巨大的供货量,局部区域竞争非常激烈。开发商阶段性出货任务仍然繁重,理应抓住旺季节点快速走货,提价确实不是明智之举。再是,近几年来密集的房地产宏观调控政策,新的调控政策习惯在国庆前后出台。市场变化莫测,当前“走得快、好世界”的走货策略或是智取。

  如果错过了金九银十的出货良机,进入第四季度,楼市若进入寒冬,销售更是难以突破。

  要完成一年中的出货目标和销售任务,金九银十无疑是最好的节点,以价换量、快速走货是良策,勿错失时机。

  8、金九银十推货量多,房源可选性加大,促销优惠增多,购房者入市最佳时机来临。

  从目前金九银十的推货量来看,市场供应持续放量,新增项目纷纷面市,包揽各种刚需、改善、公寓、别墅等类型产品,分布在25个镇区。供应上的巨大放量,开发商出货压力相对加大,局部片区竞争激烈,各种促销降价、折扣优惠的力度也将加大。对于购房者而言,货量充足,房源可选择性加大,同时开发商加大不少的优惠折扣,实为年内最好的入市时机。

  首先,金九银十仍然是一个以刚需支撑楼市的季节。从目前金九银十的推货情况来看,刚需产品供应7446套,占总比54%。推货量集中在塘厦、凤岗、南城、寮步、厚街等19个镇区,可选择性空间大。从推货项目来看,共有38个项目推出120O以下的刚需洋房,包括不少热点项目和新项目,如恒 大御湖推出510套88-93O的两房三房、万科朗润园推出256套96O三房和128套79O两房,万科金域国际推出364套79-97O的两房三房等。刚需群体选择金九银十入市是一个不错的时机,房源可选择性大,又可享受较大力度的促销优惠。

  其次,对于改善型客户群体,可选择在市区中心及市中心周边镇区淘货。市区有多个楼盘推出货量,如万江的北大资源御湾加推561套150-177O的大户型;南城的御花苑天珑湾推出148套370-390O平层大洋房;南城的世纪城玫瑰公馆推出126套140-160O大户型;寮步的香市1号推出297套120-160O的四房等。在镇区方面,麻涌的大步花园新项目上市,推出222套130-170O的大户型。在当前市场活跃度较高的环境下,这些项目只要定价合理,销售情况也会不错。

  再是,对于高端客户群体,金九银十期间,东莞有碧桂园天麓山、富盈公馆、海逸豪庭、虎门国际公馆、御泉香山、丰泰观山碧水、达鑫江滨新城等项目供应别墅,高端客户群体可关注塘厦、厚街、虎门、中堂等片区的别墅项目。位于塘厦的碧桂园天麓山前眺鲤鱼塘水库,后靠崖山公园,开盘均价10000元/O,性价比高,受到客户的关注度高。位于厚街的海逸豪庭和丰泰观山碧水均有别墅供应。海逸豪庭是今年以来最为热销的别墅。该项目后市将供应101套联排别墅,预计也将会引起诸多置业者的关注。

  最后,当前东莞楼市仍以刚需自住为主导的市场背景下,但依旧有不少投资需求寻找合适项目,伺机入市。今年金九银十最大的特点之一就是投资性公寓推货明显放量,投资者选择入市也不失为一个好时机。之前由万达广场等城市综合体引力商业地产的持续升温。第三季度经济可能出现筑底回升的趋势。随着全球经济的复苏迹象明显,持续宽松的货币政策,使得诸多投资者蠢蠢欲动。开发商把握时机,个别新项目放量推出公寓。如东城的新世纪星城推出660套50O公寓;长安的君源伯尔曼推出460套的精装公寓,迪纳推出156套公寓。东城、长安作为一线区域,经济发达,人口容量大,这些区域无疑成为金九银十投资者关注的焦 点。

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