一、楼市观察

    一周商品房成交回顾:

    据东莞中原研究部监测数据显示,本周(7月2日至7月8日)商品房成交面积12.25O,环比下降29.58%,同比上升27.73%;成交套数1306套,环比下降42.01%,同比上升45.43%;成交金额9.96亿元。

    本住宅成交面积11.40O,环比下降28.40%,同比上升44.94%;成交套数1137套,环比下降31.34%,同比上升53.03%;成交金额9亿元。周非住宅成交套数169套,成交面积8510O,成交金额9596万元。

    价格方面,周住宅成交均价为7895元/O,环比下降5.77%,同比下降0.64%。其中普通洋房成交均价为6811元/O,高端洋房为8729元/O,豪宅洋房为10934元/O,别墅为13130元/O,公寓为8287元/O。

    成交量大幅回落,整体市场成交分歧有所收窄。

    据东莞中原研究部监测数据显示,本周东莞住宅成交1137套,环比上周下降31.34%,同比上升53.03%。本周住宅日均成交162套,环比上周日均236套,减少74套。本周东莞住宅有150个项目成交记录,其中,成交套数在20套以上的楼盘有12个,环比上周25个,减少13个。日均成交1套以上的楼盘有56个,环比上周63个,减少7个。

    从市场集中度来说,本周住宅12个项目成交套数在20套以上的,共成交424套,占比重36%。而上周25个项目成交20套以上的,合计成交976套,占比重58%。从这个角度来说,本周市场集中度减弱,整体成交分歧有所收窄。上周集中签约的楼盘较多,致使成交量创新高,本周住宅签约量明显回落。同比去年同期,本周住宅成交大幅上升,但环比上周火热的成交行情,成交量明显下滑。究其原因:其一,部分开发商为冲刺上半年业绩,不少项目集中在上周签约;其二,不少开发商或忙于上半年的楼市总结,推货力度开始放缓。再加之,稳经济政策还在观望和消化当中,此时或在观察市场变化,为下半年的楼市营销推货计划作好铺垫。其三,部分优质楼盘或前期已经回笼资金到位的楼盘,促销优惠力度少,对购房者吸引不大。

    镇区楼盘表现突出,整体均价再度走低。

    据东莞中原研究部监测数据显示,本周东莞住宅均价7895元/O,环比上周8379元/O,下降5.77%。其中洋房均价为7338元/O,环比上周7638元/O下降3.93%。近期,东莞住宅房价均价波动幅度较大,徘徊在“7“字、”“8”字。上周由于长安万达广场等均价较高的项目签约数量多,致使均价走高。本周东莞住宅均价再度回落,主要原因是:其一,镇区楼盘成交项目增多,城区项目签约减少。本周洋房成交排前10名当中,除了南城的中信。森林湖外,其余项目均为镇区楼盘。其中,凤岗的楼盘成交最为突出,洋房排名前十的楼盘中,凤岗占据4个,分别是永盛1号成交57套、佳兆业。水岸豪门成交38套、益田。大运城邦花园成交29套和汇商花苑漫城成交21套。镇区楼盘的持续供应和新项目陆续入市,再加之定价趋于理性,对购房者吸引大。市场交投氛围明显,购房者入市的意愿加剧,城区部分优质项目收起之前的促销优惠力度,购房者入市意愿也随之减小低。其二,前期较为热销的项目,楼层、景观面等或比不上之前推出的,出于扫尾的处理原因,价格有所调低。

    新盘陆续供应上市,楼市淡而不淡。

    据东莞中原研究部监测数据可知,本周东莞有4个项目新增供应1908套,合计6.88万O。其中,景湖时代城供应1441个车位,支撑成交套数总量的攀高。本周住宅供应集中在镇区,清溪的嘉利豪庭供应1.73万O,塘厦的御庭苑供应1.88万O,石排的利丰城市花园供应0.95万O和樟木头的丰泰。橡树溪谷供应0.53万O。步入楼市淡季,市场交投氛围仍然很活跃。开发商欲借助6月的红火行情,企图在淡季中突破销售量。

    从周六、日的活动营销推广来看,楼盘活动有所降温。据不完全统计,本周东莞有13个项目推出大小不同的营销活动。6月的节点较多,开发商针对性地推出各种应节的活动。进入7月份,市场营销节点相对缺乏,楼盘活动也较为平静。但相对淡季来说,市场的推广活动颇有淡而不淡的味道。从13个项目推广的活动来看,大概分为三类:其一,借助市场热销行情和央行降息的利好信息,加大推货力度,如中熙弥珍道9栋于上周开盘后,继央行降息利好政策出台,本周末该项目加紧加推85O-128O户型。此外,本周还有天利中央花园新品加推,丰泰旗山绿洲加推10套内部员工单位房,新里城加推24套85O两房。其二,未售项目或样板房开放,或认筹登记,或品牌发布会,为后市成交积蓄力量。7月毕竟作为楼市的淡季,市场供应房源和促销力度减少,很容易使市场成交迅速降温。为防止客户资源的丢失,在淡季中寻找突围,不少楼盘持续推出营销活动,提高市场的持续关注度,也为后市成交积蓄力量。其三,个别尾盘和在售未受楼盘搞的一些预热性暖场活动。

    政策叠加效应对房地产的影响越加明显,预计下半年量价平稳。

    7月6日起,央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。时隔不到一个月,央行再次降息。降息带来房贷利率的下降,直接减少购房者的还贷压力。央行加息宣布不久,国家统计局于7月9日上午发布CPI宏观经济数据,数据显示6月全国CPI总水平同比上涨2.2%,创下了29个月来新低。通胀压力明显减弱,但经济增速不容乐观,预计下半年政府仍然会加强预调微调的力度和节奏。

    全国局部上升的房地产市场,中央政府再次表态:要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作,促进房价合理回归,决不能让房价反弹,造成功亏一篑。这意味着,房地产调控不容盲目乐观。而下半年为确保经济增速的稳定增长,可能还会有2-3次的下调存准率和降息,届时将会促进购房者需求的进一步释放。目前,降息的利好消息和稳经济政策的叠加效应对房地产市场的影响越加明显。降息后,楼盘来访客明显回升,入市置业的信心也逐渐加强。甚至有个别楼盘打出“央行降息,抄底时机”的口号。利好政策和利好信息的满天飞,加快了购房者的入市步伐。一个月内的两次降息,直接降低购房者经济支付压力。成交量的持续回升,使开发商资金链有效缓解,预计下半年企业会主动加快开工节奏,楼市将呈量价平稳走势。

    二、一级市场

    本周土地交易信息:

6

本周挂牌土地信息:(无)

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