新浪房产讯  继北京、上海、成都、广州、深圳之后,东莞也正式出台文件叫停“商改住”!10月20日,东莞市城乡规划局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市房产管理局联合发布《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》(下称《通知》),将从以下几点规范商办项目:

  1、开发商不得将商办物业改成居住用途、不得采用住宅套型式设计;

  2、各个单元套内面积不得低于250㎡(首层商铺除外);

  3、不得宣传居住用途,一经发现将注销机构备案。

 为什么会出台这么一个政策?目的是什么?该文件正式出台之后,将对东莞楼市产生哪些影响?

  优房超·瑞城搜总经理李玲玲表示,市场上目前的“商改住”项目在一定程度上打破住宅结构和生态链,从我个人来看,这个文件的主要动机是要规范市场,保护住宅市场、租赁市场和存量市场,将目前商办公 寓的购买需求转向住宅。文件出台后,考虑到商办公 寓减少,商铺、写字楼回笼资金速度慢等因素,开发商对于商服地块拿地热情或将消退。但对目前楼市的影响并不大,若对商业用地定位准确,开发商还是能够盈利。

 合富高级分析师李兴旺对这次出台的《通知》表示,东莞目前存在大量的商改住项目,政策的出台主要是为了规范这个市场,不能随便更改用途,为了整个东莞的行业规范和行业的健康的稳定发展,以后就不会在商务区出现住宅和公 寓这种情况。。全国各地每个地方政府执行的标准,执行的程度都不一样。

  李兴旺说道,这个政策为东莞的城市规划提供更高的要求,未来土地的出让会更加科学,更加合理,这对整个城市的规划都有一定的引导作用。对于之前成交的地块受影响程度不大,主要是针对未来的市场。总的来说,这个政策对于商业公 寓和商办公这一块影响不是特别大,然而现在已经报建、建成或者已经拍过的地块,也不适合这个政策。但是对于现在的公 寓销售,可能会在营销手法上,做文 章。

 中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授郑华表示,开发商之所以要打政策擦边球,开发大量商住房产品,一方面原因还是开发商希望逃避住宅市场的限购等政策措施。各地出台对商住房产品的限制性措施后,规划的严肃性将得到加强,规划意图将得到更彻底的落实;将确保住宅的归住宅、商办的归商办,减少商办类物业的客户群体,提高市场风险,降低开发商开发投 资商办类产品的积极性,进而降低商办类土地的出让溢价水平。

  延展阅读:一线城市打击“商改住”政策一览

  北京

  2017年3月26日,北京市住建委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。其中规定,“商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途”,彻底改变商办市场规则。

  广州

  2017年3月30日,广州市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。其中提到,“商服类(商业和办公)房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得改变为居住用途。”

 上海

  2017年4月,上海市规划国土资源局出台经营性用地出让管理规定,要求出让合同中应明确,办公用地不得建设公 寓式办公(项目),商业用地未经约定,不得建设公 寓式酒店。早在今年1月7日,上海市住建委也曾发布《本市集中清理核查商业办公项目、在此期间暂停此类项目的网上签约》的通知,已有先兆。

 深圳

  2017年5月12日,深圳市规划国土委发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》。其中规定:“商业、办公、研发用房建筑设计应遵循 适用、经济、绿色、美观 的原则。建筑平面布局不得采用住宅套型式设计。”从建筑设计方面限制了将商办与研发用地改造为住宅的可能性。

  下为政策原文:

  各有关建设单位:

  为进一步规范我市商业、办公类建筑项目管理,维护规划的严肃性和房地产市场平稳健康发展,防止变相建设公 寓、住宅类建筑,结合我市实际,现对加强商业、办公类建筑项目管理通知如下:

  一、开发企业应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用,不得改变为居住用途。

  二、关于建筑设计方面的要求                                            

  (一)商业、办公类建筑(不包括酒店)平面布局不得采用住宅套型式设计。

  (二)商业、办公类建筑一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置厨房。卫生间、茶水间(饮水供应点)、阳台(含露台)及各类型管井、烟道、风井等应集中设置。

  (三)商业、办公类建筑的平面形体应规整,不应设置供套间办公单元使用的开口天井,如需设置阳台、空中花园等共享休闲空间,只能设置在与公共走廊、电梯厅等公共空间相连的位置,不能设在商业、办公单元内部。

  (四)建筑立面需进行公建化处理。

  三、关于套内建筑面积的要求

  (一)商业、办公类建筑如因功能需要,确需设置套内带独立卫生间的商业、办公单元,每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米(首层商铺除外)。

  (二)商业金融用地上建设的商业、办公类建筑,应严格控制套内带独立卫生间的商业、办公单元的比例,带独立卫生间的商业、办公单元的套内建筑面积不得超过所有商业、办公总套内建筑面积的30%。

  四、关于设计、施工、验收方面的要求

  (一)商业、办公类建筑建设单位应确保报送施工图审查机构审查的施工图设计文件与报送规划部门核准的设计文件一致,防止出现施工图设计内容与规划许可内容不一致的情况。

  (二)建设单位和设计单位对已办理施工图审查备案的商业、办公类建筑施工图设计文件不得擅自变更增设(或调整)厨房、卫生间、茶水间、阳台及各类型管井、烟道、风井等,涉及上述内容的变更,现场应停止变更内容施工,按程序办理规划变更、施工图重大变更审查备案后(若涉及施工许可内容变更的,还需办理施工许可变更手续),方可继续施工。

  (三)商业、办公类建筑竣工验收时,建设单位应组织有关责任单位认真核对经审图备案的施工图设计文件,对建筑的平面布局、建筑面积、层数、高度、使用功能等是否严格按图施工进行复查。工程质量监督部门对竣工验收进行监督,发现涉及规划内容调整的重大变更,应督促建设单位完善施工图重大变更审查备案、施工许可变更等手续后,方可组织竣工验收。

  五、关于宣传、销售方面的要求

  (一)对规划用途为商业、办公类建筑,开发企业和中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对虚假宣传的开发企业,停止办理后续手续。对违规代理商业、办公类建筑销售或者虚假宣传商业、办公类建筑居住用途的中介机构,依法注销机构备案。

  (二)开发企业在销售商业、办公类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况,告知购房人应严格按照规划用途经营使用,不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层,并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实,各职能部门需按照相关规定严肃查处。

  六、工业、仓储、科研(不包括科研用地中可对外销售的产业用房部分)用地上的办公、研发办公建筑须参照上述标准严格执行。根据《东莞市科研用地管理暂行办法》规定,科研用地中可对外销售的产业用房部分,每一分隔单元的套内建筑面积不得小于300平方米。

  七、在《东莞市人民政府办公室关于进一步规范我市房地产市场发展的通知》(东府办〔2017〕39号,发布时间2017年3月21日)发布之后,出让的商住及商业金融业用地,按照上述标准严格执行。

  本通知从2017年10月1日起实施,有效期至2020年9月30日。之前有关文件与本通知不符的,以本通知为准。

  东莞市城乡规划局 东莞市住房和城乡建设局 东莞市房产管理局

  2017年9月30日

官网截图

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